公開日:2017.03.01更新日:2017.03.01

まさかのときの契約解除、可能な時期はいつ
まさかのときの契約解除、可能な時期はいつ

まさかのときの契約解除、可能な時期はいつ

不動産売買のような大きな取引は、売り主と買い手の信頼関係の上に成立します。いったん成立した契約をどちらかの一方的な都合で解除することはできません。ただし、次のようなケースにおいては契約の解除が許されています。

主な契約解除の方法
方法概要
手付解除相手が契約の履行に入る前なら、手付金の放棄や倍返しで解除できる
クーリングオフ売り主が不動産会社で、一定の条件を満たせば無条件で解除できる
特約ローン特約など特約の内容で解除できる
危険負担天災による物件の滅失など契約が目的を達せられなくなった際には、買い手が無条件で解除できる
瑕疵担保責任物件に重大な欠陥などがあった場合、その欠陥で目的が達せられないなら、買い手が無条件で解除できる
双方の合意当事者の合意があれば解除できる

手付解除には期限設定が一般的

最も一般的な契約解除は手付解除といわれるものです。買い手は契約時に収めた手付金を放棄し、売り主側は手付金の倍額を支払うことで契約を解除できます。しかし、手付解除はどちらかが契約の履行に動き始めると無効となります。

売買契約書では一般に一定の期限を設け、手付解除の期限を設定することが多くなっています。期限をはっきりさせた方がトラブルを防ぎやすいからです。

期限を過ぎて解除を申し出ると、相手方が損害を被る可能性があります。手付金だけでその損害を処理できないこともあるでしょう。このため、期限を過ぎたら、売買代金の何%かを違約金とするという項目を売買契約書に入れることもあります。

サラリーマンの転勤も違約金の対象

手付解除は一般に自己の都合で契約を解除したいときに実行します。買い手より高い価格で買ってくれる人が見つかったとか、もっと駅から近い場所で良い物件が見つかったときなどです。

サラリーマンは転勤がつきものです。売買契約の直後に転勤の内示があったとしたら、どうなるのでしょう。この場合も売り主側からすると、買い手の都合で契約解除になるわけです。他のケースと同様に、手付解除か違約金を支払っての解除となります。

天災による滅失や欠陥は契約解除の対象

もちろん、売り主と買い手の双方が話し合いで合意すれば、契約解除は可能ですが、他にも契約解除できることがあります。

その例が特約による解除です。例えばローン契約の特約が入っていたなら、買い手に落ち度がなくても住宅ローンの審査に落ちれば、契約が解除できるというものです。この場合、受領済みのお金は無利子で買い手に変換されます。

契約後に地震など天災で物件が滅失してしまったときも、契約解除できます。これを危険負担の解除と呼びます。建物に欠陥があり、その欠陥のために使用が困難な場合も同様です。これを瑕疵担保責任に基づく解除といいます。

クーリングオフの適用は8日以内

クーリングオフが適用されることもあります。ただし、期限は不動産会社からクーリングオフできることを示されてから8日以内です。支払ったお金は返却され、違約金を払う必要もありません。

売り主が一般の人であった場合には適用されず、不動産会社が相手の場合に限定されます。不動産の引き渡しを受けていないこと、代金のすべてを支払っていないことも条件に入ります。

喫茶店など不動産会社以外の場所で契約した場合は適用されますが、不動産会社の事務所や現地の販売案内所などで契約すると適用外になります。8日以内に内容証明郵便で相手方に通知することも必要になります。

相手が契約履行を怠れば違約金請求の対象に

相手側が契約の履行を怠ったときにも解除が可能になります。ただし、相手方に書面で履行を促したうえでなければいけません。その後、履行がなければ違約金の支払いを請求することになります。

売り主が契約違反したときは受領済みのお金を全額返し、違約金を支払います。買い手が違反したのなら、支払い済みのお金と違約金を相殺し、不足分を支払うことになります。

高田 泰 ライタープロフィール

関西学院大卒。地方新聞社で文化部、社会部、政経部記者を歴任したあと、編集委員として年間企画記事、子供新聞などを担当。2015年に独立し、フリージャーナリストとして雑誌、ウェブサイトなどで執筆中。マンション管理士としても活動。