原状回復で入居者はどこまで負担するか

原状回復で入居者はどこまで負担すれば良いのか

賃貸物件を退去するときには、入居中の損傷を原状回復しなければなりません。原状回復にはオーナーが負担すべきものと借り手が責任を負うものがあります。どちらが経費を負担するかでトラブルに発展することもありますから、行政官庁が示した基準などを基に原則を把握しておきましょう。

出典：東京都「賃貸住宅トラブル防止ガイドライン」から作成

経年変化による損傷や劣化はオーナーが負担

原状回復の経費負担については、国土交通省が「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」、東京都が「賃貸住宅トラブル防止ガイドライン」を発行し、一定の基準を示しています。

いずれも経年変化による損傷や劣化、借り手が通常の使用をした際に発生する損傷について、オーナーが負担すべきとしています。借り手の過失や故意による損傷、通常の使用方法を超えるやり方で損傷や劣化が生じた場合は、借り手が負担すべきことになります。しかし、原状回復に関する特約があるときは、それに従わなければいけません。

自然災害による損傷も入居者の責任外

東京都の「賃貸住宅トラブル防止ガイドライン」から具体的な事例を見ていきましょう。次の入居者のために畳の裏返しや表替え、浴槽や風呂釜の取り換え、フローリングのワックスがけなどが行われますが、これはオーナー側が負担することになっています。

日照によるクロスの変色、エアコン設置による壁の穴、テレビや冷蔵庫など家電製品を置いた場所近くの壁の黒ずみ（電気ヤケ）などもオーナーが負担すべきものです。通常の暮らしを営んでいると当然、こうした劣化や損傷が起きると考えられるからです。地震や台風など自然災害で発生した損傷もオーナーが責任を持つ必要があります。

子どもの落書きやペットがつけた傷は借り手の責任

これに対し、借り手の入居者が責任を持つべきものは、冷蔵庫下の錆を放置して床に損傷を与えたり、タバコのヤニでクロスが著しく変色したりするなど、借り手側の不注意や不適切な対応が原因で損傷となったものです。

子どもの落書きやペットがつけた傷も、借り手が責任を負うべきものに該当します。戸建住宅の場合、庭に雑草が生い茂っていれば、借り手が除草しておくべきと考えられています。

補修工事は最小単位を基本に実施

それでは6畳間の畳の1カ所に焼け焦げを作ってしまったとしたら、すべての畳を取り換える義務があるのでしょうか。国交省はガイドラインの中でこうしたケースの原状回復について、補修工事が可能な最小単位を基本とするとしています。具体的には、畳やふすまなら1枚、柱は1本、壁のクロスは1平方メートル単位になります。

借り手が自己負担で内装に手を加えることを認めた借主負担DIY契約の場合は、認められたDIY部分について原状回復の義務を借り手が負う必要がないとされています。