【監修者】
宅地建物取引士・日商簿記2級
注文住宅会社で15年以上、不動産売買、建築デザイン企画、営業企画等に従事。 主に土地や中古住宅の売買契約、金融・司法書士手続きを経験。 自身でも土地、中古住宅、商業施設等の売買経験あり。 2016年より住宅・不動産専門ライターとしても活動中。 多数の不動産メディアで執筆・監修。 続きを読む...
土地相場の概況
収録済み取引期間: 2025年10月〜12月 | 第4四半期
2025年10月〜12月期のJR琵琶湖線 (米原駅～大津駅)における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 26.6万円/坪(8.0万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて -6.1％( -1.7万円/坪)と弱含みに推移しています。売買数は 121 件(１年前(2024年)に比べて -5.5％( -7件)と弱含みに推移しています。)。
平均土地面積は 87.0 坪 (昨年 102.9 坪から -15.4 ％減)。
近年の取引物件の特徴は、駅から徒歩 10 分圏内の標準的な物件数が大きく増加。
比較可能な18駅のうち、値上がりした駅数は 8 駅に対して、値下がりした駅数は 10 駅(対象路線 18 駅)。おおむね昨年と横ばい傾向。米原駅、南彦根駅、稲枝駅は、昨年から 20 ％以上の値上がり。最も値上がりしたのは膳所駅で昨年に比べ +419.4 ％、坪単価は 59.0 万円/坪となった。
上位 2 駅(膳所駅、安土駅)は +283.8 ％(坪単価 +30.0 万円/坪)の上昇。一方、下位 2 駅(大津駅、河瀬駅)は -57.9 ％(坪単価 -3.7 万円/坪)の下落。
価格下落要因
- 駅からの平均距離が増加(2024年 24.3 分 → 2025年 27.8 分、+14.6 ％と増加)
- 駅から徒歩 6 分未満の比較的駅が近い物件数が大きく減少(全取引物件に占める割合が 2024年 5.5 ％ → 2025年 2.5 ％)
駅ごとの土地相場について
鉄道路線中、最高値の駅となった膳所駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 59.0万円/坪(17.9万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて +419.4％( +47.7万円/坪)と上昇しています。売買数は 4 件(１年前(2024年)に比べて -20.0％( -1件)と減少しています。)。
鉄道路線中、最低値の駅となった大津駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 2.2万円/坪(0.7万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて -63.0％( -3.7万円/坪)と下落しています。売買数は 1 件(前年比変わらず)。
| JR琵琶湖線 | 現状(2025) (平均築年・面積) | １年前 (平均築年・面積) | ２年前 (平均築年・面積) |
|---|---|---|---|
| 米原駅 | 29.3万/坪 (52.9坪) | 16.2万/坪 (96.0坪) | 19.3万/坪 (87.2坪) |
| 彦根駅 | 18.8万/坪 (139坪) | 17.5万/坪 (124坪) | 19.9万/坪 (74.1坪) |
| 南彦根駅 | 22.1万/坪 (57.0坪) | 13.9万/坪 (185坪) | 14.1万/坪 (52.1坪) |
| 河瀬駅 | 3.2万/坪 (111坪) | 6.8万/坪 (87.2坪) | 17.9万/坪 (94.9坪) |
| 稲枝駅 | 12.4万/坪 (194坪) | 9.4万/坪 (238坪) | 7.6万/坪 (303坪) |
| 能登川駅 | 17.2万/坪 (119坪) | 23.0万/坪 (101坪) | 18.3万/坪 (73.2坪) |
| 安土駅 | 20.5万/坪 (93.4坪) | 8.3万/坪 (162坪) | 9.8万/坪 (100坪) |
| 近江八幡駅 | 17.6万/坪 (64.7坪) | 22.8万/坪 (156坪) | 23.0万/坪 (172坪) |
| 篠原駅 | 11.3万/坪 (118坪) | 17.1万/坪 (92.0坪) | 15.7万/坪 (123坪) |
| 野洲駅 | 23.0万/坪 (90.4坪) | 26.0万/坪 (124坪) | 31.6万/坪 (75.6坪) |
| 守山駅 | 24.6万/坪 (88.3坪) | 32.6万/坪 (69.9坪) | 27.5万/坪 (102坪) |
| 栗東駅 | 36.6万/坪 (52.9坪) | 32.1万/坪 (121坪) | 30.7万/坪 (98.3坪) |
| 草津駅 | 46.1万/坪 (75.9坪) | 39.1万/坪 (114坪) | 38.9万/坪 (116坪) |
| 南草津駅 | 32.3万/坪 (77.9坪) | 47.9万/坪 (54.7坪) | 37.3万/坪 (110坪) |
| 瀬田駅 | 35.1万/坪 (96.8坪) | 40.9万/坪 (45.8坪) | 32.5万/坪 (85.5坪) |
| 石山駅 | 29.2万/坪 (65.7坪) | 35.8万/坪 (85.5坪) | 27.0万/坪 (63.4坪) |
| 膳所駅 | 59.0万/坪 (43.5坪) | 11.4万/坪 (68.8坪) | 37.8万/坪 (120坪) |
| 大津駅 | 2.2万/坪 (18.2坪) | 6.0万/坪 (30.3坪) | - |
※『ウチノカチ』データベースに登録された土地の実売却価格(出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ、収録期間: 2025年10月〜12月)をもとに、鉄道路線の駅ごとに平均単価を算出。単位：万円、カッコ内は事例物件の平均築年数／同土地面積。
価格変動が大きかった駅について
膳所駅 59.0 万/坪(昨年同期比 +419.4 ％)
膳所駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 59.0万円/坪(17.9万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて +419.4％( +47.7万円/坪)と上昇しています。売買数は 4 件(１年前(2024年)に比べて -20.0％( -1件)と減少しています。)。
平均土地面積は 43.5 坪 (昨年 68.8 坪から -36.8 ％減)。
価格上昇要因
- 駅からの平均距離が大きく減少(2024年 11.6 分 → 2025年 8.2 分、-28.9 ％と大きく減少)
安土駅 20.5 万/坪(昨年同期比 +148.2 ％)
安土駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 20.5万円/坪(6.2万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて +148.2％( +12.3万円/坪)と上昇しています。売買数は 4 件(１年前(2024年)に比べて +100.0％( +2件)と増加しています。)。
平均土地面積は 93.4 坪 (昨年 161.8 坪から -42.3 ％減)。
大津駅 2.2 万/坪(昨年同期比 -63.0 ％)
大津駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 2.2万円/坪(0.7万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて -63.0％( -3.7万円/坪)と下落しています。売買数は 1 件(前年比変わらず)。
平均土地面積は 18.2 坪 (昨年 30.3 坪から -40.0 ％減)。
河瀬駅 3.2 万/坪(昨年同期比 -52.9 ％)
河瀬駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 3.2万円/坪(1.0万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて -52.9％( -3.6万円/坪)と下落しています。売買数は 7 件(１年前(2024年)に比べて +133.3％( +4件)と増加しています。)。
平均土地面積は 110.7 坪 (昨年 87.2 坪から +26.9 ％増)。
セグメントごとの取引物件の内訳
対象駅： セグメント：
※各年ごとの取引件数の割合が高いセグメントほど赤く表示