【監修者】
宅地建物取引士・日商簿記2級
注文住宅会社で15年以上、不動産売買、建築デザイン企画、営業企画等に従事。 主に土地や中古住宅の売買契約、金融・司法書士手続きを経験。 自身でも土地、中古住宅、商業施設等の売買経験あり。 2016年より住宅・不動産専門ライターとしても活動中。 多数の不動産メディアで執筆・監修。 続きを読む...
土地相場の概況
2025年10月〜12月期のJR京浜東北線 (赤羽駅～蒲田駅)における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 274万円/坪(82.8万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて -56.5％( -356.3万円/坪)と大幅に下落しています。売買数は 29 件(１年前(2024年)に比べて -29.3％( -12件/坪)と大幅に減少しています。)。
平均土地面積は 38.2 坪 (昨年 38.6 坪から -0.9 ％減)。
近年の取引物件の特徴は、駅から徒歩 20 分未満の比較的駅から遠い物件数が大きく増加。
値上がりした駅数は 6 駅に対して、値下がりした駅数は 5 駅。ほとんどの駅において下落した。赤羽駅、大井町駅は、昨年から 20 ％以上の値上がり。最も値上がりしたのは大井町駅で昨年に比べ +57.9 ％、坪単価は 477 万円/坪となった。
上位 2 駅(大井町駅、赤羽駅)は +54.8 ％(坪単価 +133.3 万円/坪)の上昇。一方、下位 2 駅(王子駅、西日暮里駅)は -58.5 ％(坪単価 -436.8 万円/坪)の下落。
価格下落要因
- 駅からの平均距離が大きく増加(2024年 7.0 分 → 2025年 10.0 分、+43.9 ％と大きく増加)
- 駅から徒歩 6 分未満の比較的駅が近い物件数が大きく減少(全取引物件に占める割合が 2024年 31.7 ％ → 2025年 6.9 ％)
駅ごとの土地相場について
鉄道路線中、最高値の駅となった鶯谷駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 558万円/坪(169万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて +5.5％( +29.0万円/坪)と堅調に推移しています。売買数は 2 件(１年前(2024年)に比べて +100.0％( +1件/坪)と大幅に増加しています。)。
鉄道路線中、最低値の駅となった東十条駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 137万円/坪(41.4万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて -41.5％( -97.0万円/坪)と大幅に下落しています。売買数は 2 件(１年前(2024年)に比べて -80.0％( -8件/坪)と大幅に減少しています。)。
| JR京浜東北線 | 現状(2025) (平均築年・面積) | １年前 (平均築年・面積) | ２年前 (平均築年・面積) |
|---|---|---|---|
| 赤羽駅 | 270万/坪 (48.4坪) | 178万/坪 (45.4坪) | 166万/坪 (52.6坪) |
| 東十条駅 | 137万/坪 (31.8坪) | 234万/坪 (31.3坪) | 220万/坪 (49.5坪) |
| 王子駅 | 208万/坪 (25.0坪) | 831万/坪 (37.8坪) | 299万/坪 (24.5坪) |
| 上中里駅 | 284万/坪 (20.4坪) | 360万/坪 (13.6坪) | 180万/坪 (25.7坪) |
| 田端駅 | 378万/坪 (10.6坪) | 352万/坪 (37.4坪) | 290万/坪 (40.8坪) |
| 西日暮里駅 | 346万/坪 (31.8坪) | 597万/坪 (81.7坪) | 690万/坪 (34.8坪) |
| 日暮里駅 | 253万/坪 (9.1坪) | 361万/坪 (26.5坪) | 271万/坪 (30.3坪) |
| 鶯谷駅 | 558万/坪 (21.2坪) | 529万/坪 (60.5坪) | 190万/坪 (22.7坪) |
| 上野駅 | - | - | - |
| 御徒町駅 | - | - | - |
| 秋葉原駅 | - | 797万/坪 (25.7坪) | 90.7万/坪 (10.6坪) |
| 神田駅 | - | - | - |
| 東京駅 | - | - | - |
| 新橋駅 | - | 10,579万/坪 (30.3坪) | 1,322万/坪 (13.6坪) |
| 浜松町駅 | - | - | - |
| 田町駅 | - | 844万/坪 (43.9坪) | - |
| 品川駅 | - | 740万/坪 (60.5坪) | - |
| 大井町駅 | 477万/坪 (69.6坪) | 302万/坪 (31.4坪) | 401万/坪 (28.0坪) |
| 大森駅 | 209万/坪 (49.1坪) | 201万/坪 (38.8坪) | 271万/坪 (31.4坪) |
| 蒲田駅 | 266万/坪 (42.4坪) | 244万/坪 (69.6坪) | 167万/坪 (29.2坪) |
※『ウチノカチ』データベースに登録された土地の実売却価格（国土交通省アンケートに基づく）をもとに、鉄道路線の駅ごとに平均単価を算出。単位：万円、カッコ内は事例物件の平均築年数／同土地面積。
価格変動が大きかった駅について
大井町駅 476.7 万/坪(昨年同期比 +57.9 ％)
大井町駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 477万円/坪(144万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて +57.9％( +174.9万円/坪)と大幅に上昇しています。売買数は 2 件(１年前(2024年)に比べて -50.0％( -2件/坪)と大幅に減少しています。)。
平均土地面積は 69.6 坪 (昨年 31.4 坪から +121.7 ％増)。
価格上昇要因
- 駅からの平均距離が大きく減少(2024年 9.8 分 → 2025年 6.5 分、-33.3 ％と大きく減少)
赤羽駅 269.6 万/坪(昨年同期比 +51.6 ％)
赤羽駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 270万円/坪(81.5万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて +51.6％( +91.8万円/坪)と大幅に上昇しています。売買数は 3 件(１年前(2024年)に比べて -25.0％( -1件/坪)と大幅に減少しています。)。
平均土地面積は 48.4 坪 (昨年 45.4 坪から +6.7 ％増)。
王子駅 207.9 万/坪(昨年同期比 -75.0 ％)
王子駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 208万円/坪(62.9万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて -75.0％( -622.9万円/坪)と大幅に下落しています。売買数は 4 件(１年前(2024年)に比べて +100.0％( +2件/坪)と大幅に増加しています。)。
平均土地面積は 25.0 坪 (昨年 37.8 坪から -34.0 ％減)。
価格下落要因
- 駅からの平均距離が大きく増加(2024年 3.5 分 → 2025年 8.2 分、+135.7 ％と大きく増加)
- 駅から徒歩 6 分未満の比較的駅が近い物件数が大きく減少(全取引物件に占める割合が 2024年 100.0 ％ → 2025年 25.0 ％)
西日暮里駅 346.3 万/坪(昨年同期比 -42.0 ％)
西日暮里駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 346万円/坪(105万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて -42.0％( -250.6万円/坪)と大幅に下落しています。売買数は 1 件(１年前(2024年)に比べて -50.0％( -1件/坪)と大幅に減少しています。)。
平均土地面積は 31.8 坪 (昨年 81.7 坪から -61.1 ％減)。
セグメントごとの取引物件の内訳
対象駅： セグメント：
※各年ごとの取引件数の割合が高いセグメントほど赤く表示