【監修者】
宅地建物取引士・日商簿記2級
注文住宅会社で15年以上、不動産売買、建築デザイン企画、営業企画等に従事。 主に土地や中古住宅の売買契約、金融・司法書士手続きを経験。 自身でも土地、中古住宅、商業施設等の売買経験あり。 2016年より住宅・不動産専門ライターとしても活動中。 多数の不動産メディアで執筆・監修。 続きを読む...
土地相場の概況
2025年7月〜9月期のJR京浜東北線 (赤羽駅～蒲田駅)における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 506万円/坪(153万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて +37.4％( +137.6万円/坪)と大幅に上昇しています。売買数は 36 件(１年前(2024年)に比べて +56.5％( +13件/坪)と大幅に増加しています。)。
平均土地面積は 43.4 坪 (昨年 41.2 坪から +5.3 ％増)。
近年の取引物件の特徴は、駅から徒歩 10 分圏内の標準的な物件数が大きく増加。
値上がりした駅数は 5 駅に対して、値下がりした駅数は 4 駅。ほとんどの駅において下落した。東十条駅、大井町駅は、昨年から 20 ％以上の値上がり。最も値上がりしたのは鶯谷駅で昨年に比べ +271.7 ％、坪単価は 512 万円/坪となった。
上位 2 駅(鶯谷駅、王子駅)は +242.0 ％(坪単価 +336.6 万円/坪)の上昇。一方、下位 2 駅(蒲田駅、大森駅)は -69.8 ％(坪単価 -342.2 万円/坪)の下落。
価格下落要因
- 駅から徒歩 6 分未満の比較的駅が近い物件数が減少(全取引物件に占める割合が 2024年 30.4 ％ → 2025年 25.0 ％)
駅ごとの土地相場について
鉄道路線中、最高値の駅となった大井町駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 677万円/坪(205万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて +42.7％( +202.4万円/坪)と大幅に上昇しています。売買数は 5 件(１年前(2024年)に比べて +66.7％( +2件/坪)と大幅に増加しています。)。
鉄道路線中、最低値の駅となった蒲田駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 82.6万円/坪(25.0万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて -81.9％( -375.1万円/坪)と大幅に下落しています。売買数は 1 件(１年前(2024年)に比べて -50.0％( -1件/坪)と大幅に減少しています。)。
| JR京浜東北線 | 現状(2025) (平均築年・面積) | １年前 (平均築年・面積) | ２年前 (平均築年・面積) |
|---|---|---|---|
| 赤羽駅 | 153万/坪 (19.3坪) | 266万/坪 (39.3坪) | 61.7万/坪 (22.7坪) |
| 東十条駅 | 212万/坪 (22.7坪) | 165万/坪 (12.1坪) | - |
| 王子駅 | 440万/坪 (40.8坪) | 141万/坪 (23.4坪) | 313万/坪 (20.3坪) |
| 上中里駅 | 186万/坪 (29.5坪) | 158万/坪 (17.1坪) | - |
| 田端駅 | 371万/坪 (49.2坪) | 403万/坪 (34.8坪) | 222万/坪 (28.0坪) |
| 西日暮里駅 | 432万/坪 (58.2坪) | - | 202万/坪 (54.5坪) |
| 日暮里駅 | - | - | 804万/坪 (224坪) |
| 鶯谷駅 | 512万/坪 (51.4坪) | 138万/坪 (18.2坪) | 401万/坪 (49.9坪) |
| 上野駅 | 1,119万/坪 (19.7坪) | - | - |
| 御徒町駅 | - | - | - |
| 秋葉原駅 | - | 917万/坪 (46.9坪) | - |
| 神田駅 | 1,574万/坪 (31.8坪) | - | - |
| 東京駅 | - | - | - |
| 新橋駅 | - | - | - |
| 浜松町駅 | 841万/坪 (10.6坪) | - | - |
| 田町駅 | - | - | - |
| 品川駅 | 3,306万/坪 (166坪) | - | - |
| 大井町駅 | 677万/坪 (20.9坪) | 474万/坪 (29.7坪) | 297万/坪 (111坪) |
| 大森駅 | 226万/坪 (75.9坪) | 536万/坪 (37.8坪) | 346万/坪 (31.8坪) |
| 蒲田駅 | 82.6万/坪 (12.1坪) | 458万/坪 (154坪) | 262万/坪 (54.1坪) |
※『ウチノカチ』データベースに登録された土地の実売却価格（国土交通省アンケートに基づく）をもとに、鉄道路線の駅ごとに平均単価を算出。単位：万円、カッコ内は事例物件の平均築年数／同土地面積。
価格変動が大きかった駅について
鶯谷駅 512.0 万/坪(昨年同期比 +271.7 ％)
鶯谷駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 512万円/坪(155万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて +271.7％( +374.3万円/坪)と大幅に上昇しています。売買数は 2 件(１年前(2024年)に比べて +100.0％( +1件/坪)と大幅に増加しています。)。
平均土地面積は 51.4 坪 (昨年 18.2 坪から +183.3 ％増)。
価格下落要因
- 駅からの平均距離が大きく増加(2024年 6.0 分 → 2025年 8.0 分、+33.3 ％と大きく増加)
王子駅 439.7 万/坪(昨年同期比 +212.2 ％)
王子駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 440万円/坪(133万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて +212.2％( +298.8万円/坪)と大幅に上昇しています。売買数は 4 件(１年前(2024年)に比べて +100.0％( +2件/坪)と大幅に増加しています。)。
平均土地面積は 40.8 坪 (昨年 23.4 坪から +74.2 ％増)。
価格上昇要因
- 駅からの平均距離が大きく減少(2024年 10.0 分 → 2025年 6.0 分、-40.0 ％と大きく減少)
蒲田駅 82.6 万/坪(昨年同期比 -81.9 ％)
蒲田駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 82.6万円/坪(25.0万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて -81.9％( -375.1万円/坪)と大幅に下落しています。売買数は 1 件(１年前(2024年)に比べて -50.0％( -1件/坪)と大幅に減少しています。)。
平均土地面積は 12.1 坪 (昨年 154.3 坪から -92.2 ％減)。
価格下落要因
- 駅からの平均距離が大きく増加(2024年 8.5 分 → 2025年 15.0 分、+76.5 ％と大きく増加)
大森駅 226.3 万/坪(昨年同期比 -57.7 ％)
大森駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 226万円/坪(68.5万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて -57.7％( -309.3万円/坪)と大幅に下落しています。売買数は 6 件(１年前(2024年)に比べて +50.0％( +2件/坪)と大幅に増加しています。)。
平均土地面積は 75.9 坪 (昨年 37.8 坪から +100.7 ％増)。
価格下落要因
- 駅からの平均距離が大きく増加(2024年 10.2 分 → 2025年 14.5 分、+41.5 ％と大きく増加)
セグメントごとの取引物件の内訳
対象駅： セグメント：
※各年ごとの取引件数の割合が高いセグメントほど赤く表示