【監修者】
宅地建物取引士・日商簿記2級
注文住宅会社で15年以上、不動産売買、建築デザイン企画、営業企画等に従事。 主に土地や中古住宅の売買契約、金融・司法書士手続きを経験。 自身でも土地、中古住宅、商業施設等の売買経験あり。 2016年より住宅・不動産専門ライターとしても活動中。 多数の不動産メディアで執筆・監修。 続きを読む...
土地相場の概況
収録済み取引期間: 2025年1月〜12月
2025年1月〜12月期のJR京浜東北線 (大宮駅～川口駅)における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 125万円/坪(37.7万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて -0.2％( -0.3万円/坪)と僅かに下落しています。売買数は 327 件(１年前(2024年)に比べて -17.4％( -69件)と不調に推移しています。)。
平均土地面積は 57.6 坪 (昨年 58.8 坪から -2.0 ％減)。
近年の取引物件の特徴は、土地面積 60 平方メートル未満のDINKS・子供独立後の老後世帯を対象とした中規模物件数が大きく増加。
比較可能な9駅のうち、値上がりした駅数は 5 駅に対して、値下がりした駅数は 4 駅(対象路線 9 駅)。おおむね昨年と横ばい傾向。さいたま新都心駅は、昨年から 20 ％以上の値上がり。最も値上がりしたのはさいたま新都心駅で昨年に比べ +97.7 ％、坪単価は 145 万円/坪となった。
上位 2 駅(さいたま新都心駅、蕨駅)は +58.0 ％(坪単価 +44.0 万円/坪)の上昇。一方、下位 2 駅(西川口駅、川口駅)は -17.0 ％(坪単価 -24.2 万円/坪)の下落。
価格下落要因
- 駅から徒歩 6 分未満の比較的駅が近い物件数が大きく減少(全取引物件に占める割合が 2024年 5.8 ％ → 2025年 4.0 ％)
駅ごとの土地相場について
鉄道路線中、最高値の駅となった浦和駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 166万円/坪(50.2万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて -6.0％( -10.6万円/坪)と弱含みに推移しています。売買数は 36 件(１年前(2024年)に比べて -28.0％( -14件)と大幅に減少しています。)。
鉄道路線中、最低値の駅となった川口駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 97.9万円/坪(29.6万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて -13.5％( -15.3万円/坪)と不調に推移しています。売買数は 35 件(１年前(2024年)に比べて -31.4％( -16件)と大幅に減少しています。)。
| JR京浜東北線 | 現状(2025) (平均築年・面積) | １年前 (平均築年・面積) | ２年前 (平均築年・面積) |
|---|---|---|---|
| 大宮駅 | 110万/坪 (63.9坪) | 110万/坪 (53.0坪) | 129万/坪 (73.3坪) |
| さいたま新都心駅 | 145万/坪 (34.5坪) | 73.4万/坪 (45.0坪) | 91.7万/坪 (78.3坪) |
| 与野駅 | 131万/坪 (52.2坪) | 145万/坪 (53.7坪) | 125万/坪 (71.2坪) |
| 北浦和駅 | 124万/坪 (63.1坪) | 119万/坪 (49.2坪) | 116万/坪 (68.7坪) |
| 浦和駅 | 166万/坪 (58.9坪) | 176万/坪 (57.3坪) | 156万/坪 (50.6坪) |
| 南浦和駅 | 164万/坪 (60.7坪) | 144万/坪 (60.9坪) | 132万/坪 (52.3坪) |
| 蕨駅 | 106万/坪 (47.0坪) | 89.7万/坪 (59.8坪) | 89.2万/坪 (45.7坪) |
| 西川口駅 | 128万/坪 (73.1坪) | 162万/坪 (74.4坪) | 103万/坪 (43.5坪) |
| 川口駅 | 97.9万/坪 (51.6坪) | 113万/坪 (72.0坪) | 92.2万/坪 (79.2坪) |
※『ウチノカチ』データベースに登録された土地の実売却価格(出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ、収録期間: 2025年1月〜12月)をもとに、鉄道路線の駅ごとに平均単価を算出。単位：万円、カッコ内は事例物件の平均築年数／同土地面積。
価格変動が大きかった駅について
さいたま新都心駅 145.1 万/坪(昨年同期比 +97.7 ％)
さいたま新都心駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 145万円/坪(43.9万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて +97.7％( +71.7万円/坪)と上昇しています。売買数は 5 件(１年前(2024年)に比べて +25.0％( +1件)と増加しています。)。
平均土地面積は 34.5 坪 (昨年 45.0 坪から -23.4 ％減)。
価格上昇要因
- 駅からの平均距離が大きく減少(2024年 21.2 分 → 2025年 15.4 分、-27.5 ％と大きく減少)
蕨駅 106.1 万/坪(昨年同期比 +18.3 ％)
蕨駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 106万円/坪(32.1万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて +18.3％( +16.4万円/坪)と好調に推移しています。売買数は 72 件(１年前(2024年)に比べて +10.8％( +7件)と好調に推移しています。)。
平均土地面積は 47.0 坪 (昨年 59.8 坪から -21.5 ％減)。
価格上昇要因
- 駅から徒歩 6 分未満の比較的駅が近い物件数が大きく増加(全取引物件に占める割合が 2024年 3.1 ％ → 2025年 5.6 ％)
西川口駅 128.4 万/坪(昨年同期比 -20.5 ％)
西川口駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 128万円/坪(38.8万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて -20.5％( -33.2万円/坪)と大幅に下落しています。売買数は 26 件(１年前(2024年)に比べて -23.5％( -8件)と大幅に減少しています。)。
平均土地面積は 73.1 坪 (昨年 74.4 坪から -1.8 ％減)。
価格上昇要因
- 駅から徒歩 3 分未満の駅近物件数が大きく増加(全取引物件に占める割合が 2024年 2.9 ％ → 2025年 3.8 ％)
価格下落要因
- 駅からの平均距離が大きく増加(2024年 11.4 分 → 2025年 18.0 分、+58.1 ％と大きく増加)
川口駅 97.9 万/坪(昨年同期比 -13.5 ％)
川口駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 97.9万円/坪(29.6万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて -13.5％( -15.3万円/坪)と不調に推移しています。売買数は 35 件(１年前(2024年)に比べて -31.4％( -16件)と大幅に減少しています。)。
平均土地面積は 51.6 坪 (昨年 72.0 坪から -28.3 ％減)。
価格上昇要因
- 駅から徒歩 6 分未満の比較的駅が近い物件数が大きく増加(全取引物件に占める割合が 2024年 2.0 ％ → 2025年 2.9 ％)
セグメントごとの取引物件の内訳
対象駅： セグメント：
※各年ごとの取引件数の割合が高いセグメントほど赤く表示