【監修者】
宅地建物取引士・日商簿記2級
注文住宅会社で15年以上、不動産売買、建築デザイン企画、営業企画等に従事。 主に土地や中古住宅の売買契約、金融・司法書士手続きを経験。 自身でも土地、中古住宅、商業施設等の売買経験あり。 2016年より住宅・不動産専門ライターとしても活動中。 多数の不動産メディアで執筆・監修。 続きを読む...
土地相場の概況
2025年1月〜12月期のJR京浜東北線 (大宮駅～川口駅)における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 127万円/坪(38.3万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて +1.4％( +1.7万円/坪)と僅かに上昇しています。売買数は 246 件(１年前(2024年)に比べて -37.9％( -150件/坪)と大幅に減少しています。)。
平均土地面積は 54.8 坪 (昨年 58.8 坪から -6.8 ％減)。
近年の取引物件の特徴は、土地面積 60 平方メートル未満のDINKS・子供独立後の老後世帯を対象とした中規模物件数が大きく増加。
値上がりした駅数は 5 駅に対して、値下がりした駅数は 4 駅。おおむね昨年と横ばい傾向。さいたま新都心駅は、昨年から 20 ％以上の値上がり。最も値上がりしたのはさいたま新都心駅で昨年に比べ +97.7 ％、坪単価は 145 万円/坪となった。
上位 2 駅(さいたま新都心駅、蕨駅)は +56.8 ％(坪単価 +43.0 万円/坪)の上昇。一方、下位 2 駅(川口駅、西川口駅)は -8.9 ％(坪単価 -12.1 万円/坪)の下落。
価格下落要因
- 駅から徒歩 6 分未満の比較的駅が近い物件数が減少(全取引物件に占める割合が 2024年 5.8 ％ → 2025年 4.9 ％)
駅ごとの土地相場について
鉄道路線中、最高値の駅となった浦和駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 165万円/坪(49.9万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて -6.4％( -11.4万円/坪)と弱含みに推移しています。売買数は 30 件(１年前(2024年)に比べて -40.0％( -20件/坪)と大幅に減少しています。)。
鉄道路線中、最低値の駅となった川口駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 102万円/坪(31.0万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて -9.6％( -10.8万円/坪)と弱含みに推移しています。売買数は 28 件(１年前(2024年)に比べて -45.1％( -23件/坪)と大幅に減少しています。)。
| JR京浜東北線 | 現状(2025) (平均築年・面積) | １年前 (平均築年・面積) | ２年前 (平均築年・面積) |
|---|---|---|---|
| 大宮駅 | 112万/坪 (62.4坪) | 110万/坪 (53.0坪) | 129万/坪 (73.3坪) |
| さいたま新都心駅 | 145万/坪 (34.5坪) | 73.4万/坪 (45.0坪) | 91.7万/坪 (78.3坪) |
| 与野駅 | 137万/坪 (52.8坪) | 145万/坪 (53.7坪) | 125万/坪 (71.2坪) |
| 北浦和駅 | 129万/坪 (55.0坪) | 119万/坪 (49.2坪) | 116万/坪 (68.7坪) |
| 浦和駅 | 165万/坪 (54.0坪) | 176万/坪 (57.3坪) | 156万/坪 (50.6坪) |
| 南浦和駅 | 154万/坪 (66.6坪) | 144万/坪 (60.9坪) | 132万/坪 (52.3坪) |
| 蕨駅 | 104万/坪 (42.1坪) | 89.7万/坪 (59.8坪) | 89.2万/坪 (45.7坪) |
| 西川口駅 | 148万/坪 (64.2坪) | 162万/坪 (74.4坪) | 103万/坪 (43.5坪) |
| 川口駅 | 102万/坪 (55.3坪) | 113万/坪 (72.0坪) | 92.2万/坪 (79.2坪) |
※『ウチノカチ』データベースに登録された土地の実売却価格（国土交通省アンケートに基づく）をもとに、鉄道路線の駅ごとに平均単価を算出。単位：万円、カッコ内は事例物件の平均築年数／同土地面積。
価格変動が大きかった駅について
さいたま新都心駅 145.1 万/坪(昨年同期比 +97.7 ％)
さいたま新都心駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 145万円/坪(43.9万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて +97.7％( +71.7万円/坪)と大幅に上昇しています。売買数は 5 件(１年前(2024年)に比べて +25.0％( +1件/坪)と大幅に増加しています。)。
平均土地面積は 34.5 坪 (昨年 45.0 坪から -23.4 ％減)。
価格上昇要因
- 駅からの平均距離が大きく減少(2024年 21.2 分 → 2025年 15.4 分、-27.5 ％と大きく減少)
蕨駅 104.1 万/坪(昨年同期比 +16.0 ％)
蕨駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 104万円/坪(31.5万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて +16.0％( +14.3万円/坪)と好調に推移しています。売買数は 50 件(１年前(2024年)に比べて -23.1％( -15件/坪)と大幅に減少しています。)。
平均土地面積は 42.1 坪 (昨年 59.8 坪から -29.6 ％減)。
価格上昇要因
- 駅から徒歩 6 分未満の比較的駅が近い物件数が大きく増加(全取引物件に占める割合が 2024年 3.1 ％ → 2025年 8.0 ％)
川口駅 102.4 万/坪(昨年同期比 -9.6 ％)
川口駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 102万円/坪(31.0万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて -9.6％( -10.8万円/坪)と弱含みに推移しています。売買数は 28 件(１年前(2024年)に比べて -45.1％( -23件/坪)と大幅に減少しています。)。
平均土地面積は 55.3 坪 (昨年 72.0 坪から -23.2 ％減)。
価格上昇要因
- 駅からの平均距離が減少(2024年 33.0 分 → 2025年 29.6 分、-10.3 ％と減少)
西川口駅 148.2 万/坪(昨年同期比 -8.3 ％)
西川口駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 148万円/坪(44.8万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて -8.3％( -13.4万円/坪)と弱含みに推移しています。売買数は 13 件(１年前(2024年)に比べて -61.8％( -21件/坪)と大幅に減少しています。)。
平均土地面積は 64.2 坪 (昨年 74.4 坪から -13.7 ％減)。
価格上昇要因
- 駅から徒歩 3 分未満の駅近物件数が大きく増加(全取引物件に占める割合が 2024年 2.9 ％ → 2025年 7.7 ％)
セグメントごとの取引物件の内訳
対象駅： セグメント：
※各年ごとの取引件数の割合が高いセグメントほど赤く表示