【監修者】
宅地建物取引士・日商簿記2級
注文住宅会社で15年以上、不動産売買、建築デザイン企画、営業企画等に従事。 主に土地や中古住宅の売買契約、金融・司法書士手続きを経験。 自身でも土地、中古住宅、商業施設等の売買経験あり。 2016年より住宅・不動産専門ライターとしても活動中。 多数の不動産メディアで執筆・監修。 続きを読む...
土地相場の概況
収録済み取引期間: 2025年7月〜9月 | 第3四半期
2025年7月〜9月期のJR京浜東北線 (大宮駅～川口駅)における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 119万円/坪(36.1万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて -16.7％( -24.0万円/坪)と不調に推移しています。売買数は 91 件(１年前(2024年)に比べて -13.3％( -14件)と不調に推移しています。)。
平均土地面積は 51.7 坪 (昨年 54.8 坪から -5.7 ％減)。
近年の取引物件の特徴は、駅から徒歩 20 分以上の徒歩圏外の物件数が大きく増加。
比較可能な8駅のうち、値上がりした駅数は 2 駅に対して、値下がりした駅数は 6 駅(対象路線 9 駅)。比較可能な駅の多くで下落した。蕨駅は、昨年から 5 ％以上の値上がり。最も値上がりしたのは蕨駅で昨年に比べ +5.5 ％、坪単価は 108 万円/坪となった。
上位 2 駅(蕨駅、南浦和駅)は +2.8 ％(坪単価 +2.9 万円/坪)の上昇。一方、下位 2 駅(与野駅、西川口駅)は -33.4 ％(坪単価 -50.6 万円/坪)の下落。
価格下落要因
- 駅からの平均距離が増加(2024年 17.9 分 → 2025年 20.3 分、+13.8 ％と増加)
- 駅から徒歩 6 分未満の比較的駅が近い物件数が大きく減少(全取引物件に占める割合が 2024年 7.6 ％ → 2025年 3.3 ％)
駅ごとの土地相場について
鉄道路線中、最高値の駅となった南浦和駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 163万円/坪(49.5万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて +0.1％( +0.2万円/坪)と僅かに上昇しています。売買数は 12 件(１年前(2024年)に比べて +200.0％( +8件)と大幅に増加しています。)。
鉄道路線中、最低値の駅となった与野駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 87.8万円/坪(26.6万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて -35.1％( -47.5万円/坪)と下落しています。売買数は 3 件(１年前(2024年)に比べて -40.0％( -2件)と減少しています。)。
| JR京浜東北線 | 現状(2025) (平均築年・面積) | １年前 (平均築年・面積) | ２年前 (平均築年・面積) |
|---|---|---|---|
| 大宮駅 | 99.4万/坪 (63.2坪) | 140万/坪 (51.1坪) | 115万/坪 (98.9坪) |
| さいたま新都心駅 | - | - | 62.6万/坪 (71.1坪) |
| 与野駅 | 87.8万/坪 (83.7坪) | 135万/坪 (61.4坪) | 108万/坪 (56.5坪) |
| 北浦和駅 | 112万/坪 (57.0坪) | 126万/坪 (47.4坪) | 118万/坪 (45.1坪) |
| 浦和駅 | 157万/坪 (57.1坪) | 207万/坪 (56.5坪) | 194万/坪 (49.0坪) |
| 南浦和駅 | 163万/坪 (63.0坪) | 163万/坪 (62.4坪) | 121万/坪 (55.3坪) |
| 蕨駅 | 108万/坪 (41.8坪) | 102万/坪 (53.6坪) | 96.0万/坪 (60.9坪) |
| 西川口駅 | 116万/坪 (37.3坪) | 169万/坪 (66.4坪) | 104万/坪 (77.1坪) |
| 川口駅 | 113万/坪 (36.8坪) | 122万/坪 (54.5坪) | 122万/坪 (79.2坪) |
※『ウチノカチ』データベースに登録された土地の実売却価格(出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ、収録期間: 2025年7月〜9月)をもとに、鉄道路線の駅ごとに平均単価を算出。単位：万円、カッコ内は事例物件の平均築年数／同土地面積。
価格変動が大きかった駅について
蕨駅 107.7 万/坪(昨年同期比 +5.5 ％)
蕨駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 108万円/坪(32.6万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて +5.5％( +5.6万円/坪)と堅調に推移しています。売買数は 24 件(１年前(2024年)に比べて +41.2％( +7件)と大幅に増加しています。)。
平均土地面積は 41.8 坪 (昨年 53.6 坪から -22.0 ％減)。
南浦和駅 163.5 万/坪(昨年同期比 +0.1 ％)
南浦和駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 163万円/坪(49.5万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて +0.1％( +0.2万円/坪)と僅かに上昇しています。売買数は 12 件(１年前(2024年)に比べて +200.0％( +8件)と大幅に増加しています。)。
平均土地面積は 63.0 坪 (昨年 62.4 坪から +1.0 ％増)。
与野駅 87.8 万/坪(昨年同期比 -35.1 ％)
与野駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 87.8万円/坪(26.6万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて -35.1％( -47.5万円/坪)と下落しています。売買数は 3 件(１年前(2024年)に比べて -40.0％( -2件)と減少しています。)。
平均土地面積は 83.7 坪 (昨年 61.4 坪から +36.3 ％増)。
価格下落要因
- 駅からの平均距離が大きく増加(2024年 9.8 分 → 2025年 15.0 分、+53.1 ％と大きく増加)
西川口駅 115.7 万/坪(昨年同期比 -31.7 ％)
西川口駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 116万円/坪(35.0万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて -31.7％( -53.8万円/坪)と下落しています。売買数は 9 件(前年比変わらず)。
平均土地面積は 37.3 坪 (昨年 66.4 坪から -43.8 ％減)。
価格下落要因
- 駅からの平均距離が大きく増加(2024年 10.6 分 → 2025年 30.7 分、+190.5 ％と大きく増加)
セグメントごとの取引物件の内訳
対象駅： セグメント：
※各年ごとの取引件数の割合が高いセグメントほど赤く表示