【監修者】
宅地建物取引士・日商簿記2級
注文住宅会社で15年以上、不動産売買、建築デザイン企画、営業企画等に従事。 主に土地や中古住宅の売買契約、金融・司法書士手続きを経験。 自身でも土地、中古住宅、商業施設等の売買経験あり。 2016年より住宅・不動産専門ライターとしても活動中。 多数の不動産メディアで執筆・監修。 続きを読む...
土地相場の概況
収録済み取引期間: 2025年10月〜12月 | 第4四半期
2025年10月〜12月期のJR京浜東北線 (大宮駅～川口駅)における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 129万円/坪(39.0万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて +12.3％( +14.1万円/坪)と好調に推移しています。売買数は 67 件(１年前(2024年)に比べて -31.6％( -31件)と大幅に減少しています。)。
平均土地面積は 65.2 坪 (昨年 57.0 坪から +14.5 ％増)。
近年の取引物件の特徴は、駅から徒歩 10 分圏内の標準的な物件数が大きく増加。
比較可能な9駅のうち、値上がりした駅数は 8 駅に対して、値下がりした駅数は 1 駅(対象路線 9 駅)。上昇基調の駅が大きく上回った。さいたま新都心駅、北浦和駅、南浦和駅は、昨年から 20 ％以上の値上がり。最も値上がりしたのはさいたま新都心駅で昨年に比べ +43.9 ％、坪単価は 165 万円/坪となった。
上位 2 駅(さいたま新都心駅、南浦和駅)は +43.5 ％(坪単価 +56.0 万円/坪)の上昇。一方、下位 2 駅(川口駅、浦和駅)は -10.1 ％(坪単価 -7.0 万円/坪)の下落。
価格下落要因
- 駅から徒歩 6 分未満の比較的駅が近い物件数が大きく減少(全取引物件に占める割合が 2024年 4.1 ％ → 2025年 1.5 ％)
駅ごとの土地相場について
鉄道路線中、最高値の駅となった南浦和駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 205万円/坪(62.0万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて +43.1％( +61.7万円/坪)と上昇しています。売買数は 4 件(１年前(2024年)に比べて -50.0％( -4件)と減少しています。)。
鉄道路線中、最低値の駅となった川口駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 67.8万円/坪(20.5万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて -24.7％( -22.2万円/坪)と下落しています。売買数は 5 件(１年前(2024年)に比べて -28.6％( -2件)と減少しています。)。
| JR京浜東北線 | 現状(2025) (平均築年・面積) | １年前 (平均築年・面積) | ２年前 (平均築年・面積) |
|---|---|---|---|
| 大宮駅 | 129万/坪 (64.7坪) | 116万/坪 (50.1坪) | 102万/坪 (46.9坪) |
| さいたま新都心駅 | 165万/坪 (18.2坪) | 115万/坪 (47.6坪) | - |
| 与野駅 | 147万/坪 (34.8坪) | 136万/坪 (57.5坪) | 99.5万/坪 (41.8坪) |
| 北浦和駅 | 132万/坪 (84.7坪) | 100万/坪 (57.9坪) | 80.3万/坪 (116坪) |
| 浦和駅 | 193万/坪 (43.1坪) | 185万/坪 (45.8坪) | 131万/坪 (45.1坪) |
| 南浦和駅 | 205万/坪 (37.4坪) | 143万/坪 (88.3坪) | 133万/坪 (42.2坪) |
| 蕨駅 | 95.6万/坪 (46.1坪) | 87.5万/坪 (49.0坪) | 90.6万/坪 (38.7坪) |
| 西川口駅 | 128万/坪 (109坪) | 114万/坪 (58.4坪) | 99.5万/坪 (28.5坪) |
| 川口駅 | 67.8万/坪 (81.7坪) | 90.1万/坪 (73.0坪) | 75.2万/坪 (101坪) |
※『ウチノカチ』データベースに登録された土地の実売却価格(出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ、収録期間: 2025年10月〜12月)をもとに、鉄道路線の駅ごとに平均単価を算出。単位：万円、カッコ内は事例物件の平均築年数／同土地面積。
価格変動が大きかった駅について
さいたま新都心駅 165.3 万/坪(昨年同期比 +43.9 ％)
さいたま新都心駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 165万円/坪(50.0万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて +43.9％( +50.4万円/坪)と上昇しています。売買数は 1 件(１年前(2024年)に比べて -50.0％( -1件)と減少しています。)。
平均土地面積は 18.2 坪 (昨年 47.6 坪から -61.9 ％減)。
南浦和駅 205.0 万/坪(昨年同期比 +43.1 ％)
南浦和駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 205万円/坪(62.0万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて +43.1％( +61.7万円/坪)と上昇しています。売買数は 4 件(１年前(2024年)に比べて -50.0％( -4件)と減少しています。)。
平均土地面積は 37.4 坪 (昨年 88.3 坪から -57.6 ％減)。
価格下落要因
- 駅からの平均距離が大きく増加(2024年 11.9 分 → 2025年 15.8 分、+32.6 ％と大きく増加)
川口駅 67.8 万/坪(昨年同期比 -24.7 ％)
川口駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 67.8万円/坪(20.5万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて -24.7％( -22.2万円/坪)と下落しています。売買数は 5 件(１年前(2024年)に比べて -28.6％( -2件)と減少しています。)。
平均土地面積は 81.7 坪 (昨年 73.0 坪から +11.8 ％増)。
価格下落要因
- 駅からの平均距離が増加(2024年 32.1 分 → 2025年 37.0 分、+15.1 ％と増加)
浦和駅 193.2 万/坪(昨年同期比 +4.4 ％)
浦和駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 193万円/坪(58.5万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて +4.4％( +8.2万円/坪)と上昇しています。売買数は 6 件(１年前(2024年)に比べて -25.0％( -2件)と減少しています。)。
平均土地面積は 43.1 坪 (昨年 45.8 坪から -5.8 ％減)。
価格下落要因
- 駅からの平均距離が大きく増加(2024年 12.0 分 → 2025年 18.0 分、+50.0 ％と大きく増加)
セグメントごとの取引物件の内訳
対象駅： セグメント：
※各年ごとの取引件数の割合が高いセグメントほど赤く表示