【監修者】
宅地建物取引士・日商簿記2級
注文住宅会社で15年以上、不動産売買、建築デザイン企画、営業企画等に従事。 主に土地や中古住宅の売買契約、金融・司法書士手続きを経験。 自身でも土地、中古住宅、商業施設等の売買経験あり。 2016年より住宅・不動産専門ライターとしても活動中。 多数の不動産メディアで執筆・監修。 続きを読む...
土地相場の概況
2025年4月〜6月期のJR京浜東北線 (大宮駅～川口駅)における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 119万円/坪(36.0万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて -11.1％( -14.9万円/坪)と不調に推移しています。売買数は 83 件(１年前(2024年)に比べて -4.6％( -4件/坪)と小幅に減少しています。)。
平均土地面積は 59.7 坪 (昨年 61.4 坪から -2.7 ％減)。
近年の取引物件の特徴は、駅から徒歩 20 分未満の比較的駅から遠い物件数が大きく増加。
値上がりした駅数は 3 駅に対して、値下がりした駅数は 5 駅。ほとんどの駅において下落した。大宮駅、蕨駅は、昨年から 20 ％以上の値上がり。最も値上がりしたのは大宮駅で昨年に比べ +28.1 ％、坪単価は 96.8 万円/坪となった。
上位 2 駅(大宮駅、蕨駅)は +26.8 ％(坪単価 +19.4 万円/坪)の上昇。一方、下位 2 駅(川口駅、与野駅)は -36.3 ％(坪単価 -66.4 万円/坪)の下落。
価格下落要因
- 駅から徒歩 6 分未満の比較的駅が近い物件数が大きく減少(全取引物件に占める割合が 2024年 6.9 ％ → 2025年 4.8 ％)
駅ごとの土地相場について
鉄道路線中、最高値の駅となった浦和駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 167万円/坪(50.5万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて +3.3％( +5.4万円/坪)と小幅に上昇しています。売買数は 10 件(１年前(2024年)に比べて -16.7％( -2件/坪)と不調に推移しています。)。
鉄道路線中、最低値の駅となった川口駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 86.3万円/坪(26.1万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて -45.0％( -70.7万円/坪)と大幅に下落しています。売買数は 10 件(１年前(2024年)に比べて -16.7％( -2件/坪)と不調に推移しています。)。
| JR京浜東北線 | 現状(2025) (平均築年・面積) | １年前 (平均築年・面積) | ２年前 (平均築年・面積) |
|---|---|---|---|
| 大宮駅 | 96.8万/坪 (63.5坪) | 75.6万/坪 (64.6坪) | 136万/坪 (62.1坪) |
| さいたま新都心駅 | - | 51.4万/坪 (54.5坪) | 170万/坪 (34.8坪) |
| 与野駅 | 164万/坪 (39.8坪) | 226万/坪 (33.3坪) | 125万/坪 (94.8坪) |
| 北浦和駅 | 122万/坪 (67.5坪) | 147万/坪 (51.8坪) | 143万/坪 (46.7坪) |
| 浦和駅 | 167万/坪 (48.9坪) | 162万/坪 (50.0坪) | 159万/坪 (50.7坪) |
| 南浦和駅 | 145万/坪 (87.9坪) | 156万/坪 (44.4坪) | 122万/坪 (64.1坪) |
| 蕨駅 | 86.9万/坪 (47.6坪) | 69.3万/坪 (81.5坪) | 89.0万/坪 (36.4坪) |
| 西川口駅 | 148万/坪 (84.2坪) | 199万/坪 (65.8坪) | 121万/坪 (97.3坪) |
| 川口駅 | 86.3万/坪 (44.9坪) | 157万/坪 (77.1坪) | 76.5万/坪 (82.1坪) |
※『ウチノカチ』データベースに登録された土地の実売却価格（国土交通省アンケートに基づく）をもとに、鉄道路線の駅ごとに平均単価を算出。単位：万円、カッコ内は事例物件の平均築年数／同土地面積。
価格変動が大きかった駅について
大宮駅 96.8 万/坪(昨年同期比 +28.1 ％)
大宮駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 96.8万円/坪(29.3万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて +28.1％( +21.2万円/坪)と大幅に上昇しています。売買数は 18 件(１年前(2024年)に比べて +20.0％( +3件/坪)と大幅に増加しています。)。
平均土地面積は 63.5 坪 (昨年 64.6 坪から -1.7 ％減)。
蕨駅 86.9 万/坪(昨年同期比 +25.4 ％)
蕨駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 86.9万円/坪(26.3万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて +25.4％( +17.6万円/坪)と大幅に上昇しています。売買数は 14 件(１年前(2024年)に比べて +16.7％( +2件/坪)と好調に推移しています。)。
平均土地面積は 47.6 坪 (昨年 81.5 坪から -41.6 ％減)。
価格上昇要因
- 駅からの平均距離が減少(2024年 21.4 分 → 2025年 18.4 分、-14.0 ％と減少)
川口駅 86.3 万/坪(昨年同期比 -45.0 ％)
川口駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 86.3万円/坪(26.1万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて -45.0％( -70.7万円/坪)と大幅に下落しています。売買数は 10 件(１年前(2024年)に比べて -16.7％( -2件/坪)と不調に推移しています。)。
平均土地面積は 44.9 坪 (昨年 77.1 坪から -41.8 ％減)。
与野駅 163.7 万/坪(昨年同期比 -27.5 ％)
与野駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 164万円/坪(49.5万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて -27.5％( -62.1万円/坪)と大幅に下落しています。売買数は 6 件(１年前(2024年)に比べて +100.0％( +3件/坪)と大幅に増加しています。)。
平均土地面積は 39.8 坪 (昨年 33.3 坪から +19.7 ％増)。
価格上昇要因
- 駅から徒歩 6 分未満の比較的駅が近い物件数が大きく増加(全取引物件に占める割合が 2024年 33.3 ％ → 2025年 66.7 ％)
価格下落要因
- 駅からの平均距離が大きく増加(2024年 6.0 分 → 2025年 9.0 分、+50.0 ％と大きく増加)
セグメントごとの取引物件の内訳
対象駅： セグメント：
※各年ごとの取引件数の割合が高いセグメントほど赤く表示