【監修者】
宅地建物取引士・日商簿記2級
注文住宅会社で15年以上、不動産売買、建築デザイン企画、営業企画等に従事。 主に土地や中古住宅の売買契約、金融・司法書士手続きを経験。 自身でも土地、中古住宅、商業施設等の売買経験あり。 2016年より住宅・不動産専門ライターとしても活動中。 多数の不動産メディアで執筆・監修。 続きを読む...
土地相場の概況
2025年10月〜12月期のJR京浜東北線 (大宮駅～川口駅)における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 122万円/坪(36.8万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて +5.9％( +6.7万円/坪)と堅調に推移しています。売買数は 21 件(１年前(2024年)に比べて -78.6％( -77件/坪)と大幅に減少しています。)。
平均土地面積は 59.3 坪 (昨年 57.0 坪から +4.2 ％増)。
近年の取引物件の特徴は、土地面積 60 平方メートル未満のDINKS・子供独立後の老後世帯を対象とした中規模物件数が大きく増加。
値上がりした駅数は 4 駅に対して、値下がりした駅数は 4 駅。おおむね昨年と横ばい傾向。さいたま新都心駅、与野駅、北浦和駅は、昨年から 20 ％以上の値上がり。最も値上がりしたのは与野駅で昨年に比べ +68.3 ％、坪単価は 229 万円/坪となった。
上位 2 駅(与野駅、北浦和駅)は +67.8 ％(坪単価 +80.2 万円/坪)の上昇。一方、下位 2 駅(川口駅、南浦和駅)は -70.0 ％(坪単価 -78.0 万円/坪)の下落。
価格下落要因
- 駅からの平均距離が増加(2024年 18.9 分 → 2025年 22.6 分、+19.1 ％と増加)
駅ごとの土地相場について
鉄道路線中、最高値の駅となった与野駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 229万円/坪(69.3万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて +68.3％( +93.0万円/坪)と大幅に上昇しています。売買数は 1 件(１年前(2024年)に比べて -83.3％( -5件/坪)と大幅に減少しています。)。
鉄道路線中、最低値の駅となった川口駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 14.7万円/坪(4.4万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて -83.7％( -75.4万円/坪)と大幅に下落しています。売買数は 2 件(１年前(2024年)に比べて -71.4％( -5件/坪)と大幅に減少しています。)。
| JR京浜東北線 | 現状(2025) (平均築年・面積) | １年前 (平均築年・面積) | ２年前 (平均築年・面積) |
|---|---|---|---|
| 大宮駅 | 106万/坪 (44.9坪) | 116万/坪 (50.1坪) | 102万/坪 (46.9坪) |
| さいたま新都心駅 | 165万/坪 (18.2坪) | 115万/坪 (47.6坪) | - |
| 与野駅 | 229万/坪 (22.7坪) | 136万/坪 (57.5坪) | 99.5万/坪 (41.8坪) |
| 北浦和駅 | 167万/坪 (63.8坪) | 100万/坪 (57.9坪) | 80.3万/坪 (116坪) |
| 浦和駅 | 203万/坪 (57.0坪) | 185万/坪 (45.8坪) | 131万/坪 (45.1坪) |
| 南浦和駅 | 62.6万/坪 (84.7坪) | 143万/坪 (88.3坪) | 133万/坪 (42.2坪) |
| 蕨駅 | 60.8万/坪 (44.2坪) | 87.5万/坪 (49.0坪) | 90.6万/坪 (38.7坪) |
| 西川口駅 | - | 114万/坪 (58.4坪) | 99.5万/坪 (28.5坪) |
| 川口駅 | 14.7万/坪 (138坪) | 90.1万/坪 (73.0坪) | 75.2万/坪 (101坪) |
※『ウチノカチ』データベースに登録された土地の実売却価格（国土交通省アンケートに基づく）をもとに、鉄道路線の駅ごとに平均単価を算出。単位：万円、カッコ内は事例物件の平均築年数／同土地面積。
価格変動が大きかった駅について
与野駅 229.2 万/坪(昨年同期比 +68.3 ％)
与野駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 229万円/坪(69.3万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて +68.3％( +93.0万円/坪)と大幅に上昇しています。売買数は 1 件(１年前(2024年)に比べて -83.3％( -5件/坪)と大幅に減少しています。)。
平均土地面積は 22.7 坪 (昨年 57.5 坪から -60.5 ％減)。
価格上昇要因
- 駅からの平均距離が大きく減少(2024年 9.3 分 → 2025年 7.0 分、-25.0 ％と大きく減少)
北浦和駅 167.5 万/坪(昨年同期比 +67.3 ％)
北浦和駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 167万円/坪(50.7万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて +67.3％( +67.4万円/坪)と大幅に上昇しています。売買数は 5 件(１年前(2024年)に比べて -66.7％( -10件/坪)と大幅に減少しています。)。
平均土地面積は 63.8 坪 (昨年 57.9 坪から +10.3 ％増)。
価格上昇要因
- 駅からの平均距離が大きく減少(2024年 23.0 分 → 2025年 13.2 分、-42.6 ％と大きく減少)
川口駅 14.7 万/坪(昨年同期比 -83.7 ％)
川口駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 14.7万円/坪(4.4万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて -83.7％( -75.4万円/坪)と大幅に下落しています。売買数は 2 件(１年前(2024年)に比べて -71.4％( -5件/坪)と大幅に減少しています。)。
平均土地面積は 137.6 坪 (昨年 73.0 坪から +88.5 ％増)。
価格下落要因
- 駅からの平均距離が大きく増加(2024年 32.1 分 → 2025年 60.0 分、+86.7 ％と大きく増加)
南浦和駅 62.6 万/坪(昨年同期比 -56.3 ％)
南浦和駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 62.6万円/坪(18.9万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて -56.3％( -80.7万円/坪)と大幅に下落しています。売買数は 1 件(１年前(2024年)に比べて -87.5％( -7件/坪)と大幅に減少しています。)。
平均土地面積は 84.7 坪 (昨年 88.3 坪から -4.1 ％減)。
価格下落要因
- 駅からの平均距離が大きく増加(2024年 11.9 分 → 2025年 24.0 分、+102.1 ％と大きく増加)
セグメントごとの取引物件の内訳
対象駅： セグメント：
※各年ごとの取引件数の割合が高いセグメントほど赤く表示