【監修者】
宅地建物取引士・日商簿記2級
注文住宅会社で15年以上、不動産売買、建築デザイン企画、営業企画等に従事。 主に土地や中古住宅の売買契約、金融・司法書士手続きを経験。 自身でも土地、中古住宅、商業施設等の売買経験あり。 2016年より住宅・不動産専門ライターとしても活動中。 多数の不動産メディアで執筆・監修。 続きを読む...
土地相場の概況
2025年1月〜12月期の上田電鉄別所線 (上田駅～別所温泉駅)における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 9.0万円/坪(2.7万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて -2.5％( -0.2万円/坪)と僅かに下落しています。売買数は 81 件(１年前(2024年)に比べて -25.0％( -27件/坪)と大幅に減少しています。)。
平均土地面積は 151.6 坪 (昨年 129.0 坪から +17.6 ％増)。
近年の取引物件の特徴は、駅から徒歩 20 分以上の徒歩圏外の物件数が大きく増加。
値上がりした駅数は 7 駅に対して、値下がりした駅数は 5 駅。おおむね昨年と横ばい傾向。赤坂上駅、中野駅、別所温泉駅は、昨年から 20 ％以上の値上がり。最も値上がりしたのは中野駅で昨年に比べ +89.8 ％、坪単価は 11.2 万円/坪となった。
上位 2 駅(中野駅、別所温泉駅)は +79.5 ％(坪単価 +3.5 万円/坪)の上昇。一方、下位 2 駅(塩田町駅、舞田駅)は -86.6 ％(坪単価 -3.8 万円/坪)の下落。
価格下落要因
- 駅からの平均距離が大きく増加(2024年 29.0 分 → 2025年 35.0 分、+20.9 ％と大きく増加)
- 駅から徒歩 3 分未満の駅近物件数が大きく減少(全取引物件に占める割合が 2024年 7.4 ％ → 2025年 1.2 ％)
駅ごとの土地相場について
鉄道路線中、最高値の駅となった城下駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 13.4万円/坪(4.0万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて +7.7％( +1.0万円/坪)と堅調に推移しています。売買数は 1 件(１年前(2024年)に比べて -80.0％( -4件/坪)と大幅に減少しています。)。
鉄道路線中、最低値の駅となった塩田町駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 0.08万円/坪(0.02万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて -98.8％( -6.8万円/坪)と大幅に下落しています。売買数は 1 件(１年前(2024年)に比べて -75.0％( -3件/坪)と大幅に減少しています。)。
| 上田電鉄別所線 | 現状(2025) (平均築年・面積) | １年前 (平均築年・面積) | ２年前 (平均築年・面積) |
|---|---|---|---|
| 上田駅 | 10.6万/坪 (121坪) | 10.4万/坪 (127坪) | 11.9万/坪 (137坪) |
| 城下駅 | 13.4万/坪 (66.6坪) | 12.4万/坪 (61.4坪) | 6.0万/坪 (158坪) |
| 三好町駅 | 10.1万/坪 (95.3坪) | 9.4万/坪 (21.2坪) | 6.8万/坪 (174坪) |
| 赤坂上駅 | 10.5万/坪 (80.9坪) | 8.2万/坪 (111坪) | 6.5万/坪 (119坪) |
| 上田原駅 | 7.9万/坪 (130坪) | 12.2万/坪 (115坪) | 6.7万/坪 (111坪) |
| 寺下駅 | 4.8万/坪 (295坪) | 4.6万/坪 (238坪) | 5.3万/坪 (111坪) |
| 神畑駅 | - | 3.3万/坪 (151坪) | 4.6万/坪 (159坪) |
| 大学前駅 | - | 2.7万/坪 (408坪) | 4.8万/坪 (128坪) |
| 下之郷駅 | 2.1万/坪 (233坪) | 5.9万/坪 (47.6坪) | 1.1万/坪 (408坪) |
| 中塩田駅 | 5.4万/坪 (330坪) | 6.0万/坪 (165坪) | 9.4万/坪 (106坪) |
| 塩田町駅 | 0.08万/坪 (454坪) | 6.9万/坪 (135坪) | 4.8万/坪 (211坪) |
| 中野駅 | 11.2万/坪 (75.6坪) | 5.9万/坪 (111坪) | 5.5万/坪 (231坪) |
| 舞田駅 | 0.28万/坪 (545坪) | 1.1万/坪 (201坪) | - |
| 八木沢駅 | 1.2万/坪 (182坪) | - | 2.1万/坪 (155坪) |
| 別所温泉駅 | 4.3万/坪 (221坪) | 2.5万/坪 (99.8坪) | 0.8万/坪 (209坪) |
※『ウチノカチ』データベースに登録された土地の実売却価格（国土交通省アンケートに基づく）をもとに、鉄道路線の駅ごとに平均単価を算出。単位：万円、カッコ内は事例物件の平均築年数／同土地面積。
価格変動が大きかった駅について
中野駅 11.2 万/坪(昨年同期比 +89.8 ％)
中野駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 11.2万円/坪(3.4万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて +89.8％( +5.3万円/坪)と大幅に上昇しています。売買数は 1 件(１年前(2024年)に比べて -66.7％( -2件/坪)と大幅に減少しています。)。
平均土地面積は 75.6 坪 (昨年 110.9 坪から -31.8 ％減)。
価格上昇要因
- 駅からの平均距離が大きく減少(2024年 9.7 分 → 2025年 3.0 分、-69.0 ％と大きく減少)
- 駅から徒歩 6 分未満の比較的駅が近い物件数が大きく増加(全取引物件に占める割合が 2024年 33.3 ％ → 2025年 100.0 ％)
別所温泉駅 4.3 万/坪(昨年同期比 +69.1 ％)
別所温泉駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 4.3万円/坪(1.3万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて +69.1％( +1.8万円/坪)と大幅に上昇しています。売買数は 4 件(１年前(2024年)に比べて -33.3％( -2件/坪)と大幅に減少しています。)。
平均土地面積は 220.8 坪 (昨年 99.8 坪から +121.2 ％増)。
価格下落要因
- 駅からの平均距離が増加(2024年 55.0 分 → 2025年 62.2 分、+13.2 ％と増加)
塩田町駅 0.1 万/坪(昨年同期比 -98.8 ％)
塩田町駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 0.08万円/坪(0.02万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて -98.8％( -6.8万円/坪)と大幅に下落しています。売買数は 1 件(１年前(2024年)に比べて -75.0％( -3件/坪)と大幅に減少しています。)。
平均土地面積は 453.8 坪 (昨年 135.4 坪から +235.2 ％増)。
価格下落要因
- 駅からの平均距離が大きく増加(2024年 7.0 分 → 2025年 30.0 分、+328.6 ％と大きく増加)
舞田駅 0.3 万/坪(昨年同期比 -74.3 ％)
舞田駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 0.28万円/坪(0.08万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて -74.3％( -0.8万円/坪)と大幅に下落しています。売買数は 2 件(１年前(2024年)に比べて -33.3％( -1件/坪)と大幅に減少しています。)。
平均土地面積は 544.5 坪 (昨年 201.2 坪から +170.7 ％増)。
価格下落要因
- 駅からの平均距離が大きく増加(2024年 15.3 分 → 2025年 30.0 分、+95.7 ％と大きく増加)
セグメントごとの取引物件の内訳
対象駅： セグメント：
※各年ごとの取引件数の割合が高いセグメントほど赤く表示