【監修者】
宅地建物取引士・日商簿記2級
注文住宅会社で15年以上、不動産売買、建築デザイン企画、営業企画等に従事。 主に土地や中古住宅の売買契約、金融・司法書士手続きを経験。 自身でも土地、中古住宅、商業施設等の売買経験あり。 2016年より住宅・不動産専門ライターとしても活動中。 多数の不動産メディアで執筆・監修。 続きを読む...
土地相場の概況
2026年1月〜3月期のJR上越線 (土樽駅～宮内駅)における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 4.0万円/坪(1.2万円/㎡)です。土地相場は１年前(2025年)に比べて -32.1％( -1.9万円/坪)と大幅に下落しています。売買数は 10 件(１年前(2025年)に比べて -92.1％( -116件/坪)と大幅に減少しています。)。
平均土地面積は 75.5 坪 (昨年 99.9 坪から -24.4 ％減)。
近年の取引物件の特徴は、土地面積 100 平方メートル未満の一般的なファミリー世帯を対象とした物件数が大きく増加。
値上がりした駅数は 2 駅に対して、値下がりした駅数は 5 駅。ほとんどの駅において下落した。浦佐駅は、昨年から 20 ％以上の値上がり。最も値上がりしたのは浦佐駅で昨年に比べ +53.9 ％、坪単価は 6.6 万円/坪となった。
上位 2 駅(浦佐駅、六日町駅)は +28.3 ％(坪単価 +1.2 万円/坪)の上昇。一方、下位 2 駅(上越国際スキー場前駅、越後堀之内駅)は -70.1 ％(坪単価 -3.1 万円/坪)の下落。
価格上昇要因
- 駅からの平均距離が大きく減少(2025年 24.3 分 → 2026年 13.9 分、-42.9 ％と大きく減少)
- 駅から徒歩 6 分未満の比較的駅が近い物件数が大きく増加(全取引物件に占める割合が 2025年 7.2 ％ → 2026年 20.0 ％)
駅ごとの土地相場について
鉄道路線中、最高値の駅となった宮内駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 10.0万円/坪(3.0万円/㎡)です。土地相場は１年前(2025年)に比べて -18.2％( -2.2万円/坪)と不調に推移しています。売買数は 1 件(１年前(2025年)に比べて -95.2％( -20件/坪)と大幅に減少しています。)。
鉄道路線中、最低値の駅となった上越国際スキー場前駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 1.0万円/坪(0.29万円/㎡)です。土地相場は１年前(2025年)に比べて -76.6％( -3.1万円/坪)と大幅に下落しています。売買数は 1 件(前年比変わらず)。
| JR上越線 | 現状(2026) (平均築年・面積) | １年前 (平均築年・面積) | ２年前 (平均築年・面積) |
|---|---|---|---|
| 土樽駅 | - | - | - |
| 越後中里駅 | - | - | 1.1万/坪 (333坪) |
| 岩原スキー場前駅 | - | - | 3.3万/坪 (122坪) |
| 越後湯沢駅 | - | 3.5万/坪 (78.7坪) | 4.0万/坪 (110坪) |
| 石打駅 | - | 0.5万/坪 (72.6坪) | 3.0万/坪 (139坪) |
| 大沢駅 | - | 1.5万/坪 (167坪) | 1.1万/坪 (545坪) |
| 上越国際スキー場前駅 | 1.0万/坪 (99.8坪) | 4.1万/坪 (39.3坪) | - |
| 塩沢駅 | - | 4.3万/坪 (68.4坪) | 7.8万/坪 (148坪) |
| 六日町駅 | 4.7万/坪 (52.9坪) | 4.6万/坪 (117坪) | 4.4万/坪 (191坪) |
| 五日町駅 | - | 1.4万/坪 (106坪) | 2.0万/坪 (192坪) |
| 浦佐駅 | 6.6万/坪 (242坪) | 4.3万/坪 (137坪) | 4.3万/坪 (128坪) |
| 八色駅 | - | - | 2.0万/坪 (81.7坪) |
| 小出駅 | 4.1万/坪 (24.2坪) | 4.6万/坪 (76.9坪) | 4.8万/坪 (92.7坪) |
| 越後堀之内駅 | 1.8万/坪 (95.3坪) | 4.9万/坪 (71.6坪) | 3.7万/坪 (33.3坪) |
| 北堀之内駅 | - | - | - |
| 越後川口駅 | - | - | 0.03万/坪 (72.6坪) |
| 小千谷駅 | 2.8万/坪 (35.5坪) | 6.2万/坪 (91.8坪) | 6.2万/坪 (96.2坪) |
| 越後滝谷駅 | - | 2.1万/坪 (254坪) | 3.2万/坪 (157坪) |
| 宮内駅 | 10.0万/坪 (49.9坪) | 12.2万/坪 (104坪) | 12.9万/坪 (98.0坪) |
※『ウチノカチ』データベースに登録された土地の実売却価格（国土交通省アンケートに基づく）をもとに、鉄道路線の駅ごとに平均単価を算出。単位：万円、カッコ内は事例物件の平均築年数／同土地面積。
価格変動が大きかった駅について
浦佐駅 6.6 万/坪(昨年同期比 +53.9 ％)
浦佐駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 6.6万円/坪(2.0万円/㎡)です。土地相場は１年前(2025年)に比べて +53.9％( +2.3万円/坪)と大幅に上昇しています。売買数は 1 件(１年前(2025年)に比べて -88.9％( -8件/坪)と大幅に減少しています。)。
平均土地面積は 242.0 坪 (昨年 137.0 坪から +76.7 ％増)。
価格上昇要因
- 駅からの平均距離が大きく減少(2025年 21.1 分 → 2026年 11.0 分、-47.9 ％と大きく減少)
六日町駅 4.7 万/坪(昨年同期比 +2.7 ％)
六日町駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 4.7万円/坪(1.4万円/㎡)です。土地相場は１年前(2025年)に比べて +2.7％( +0.1万円/坪)と僅かに上昇しています。売買数は 1 件(１年前(2025年)に比べて -94.4％( -17件/坪)と大幅に減少しています。)。
平均土地面積は 52.9 坪 (昨年 117.3 坪から -54.9 ％減)。
価格上昇要因
- 駅からの平均距離が大きく減少(2025年 24.9 分 → 2026年 10.0 分、-59.9 ％と大きく減少)
上越国際スキー場前駅 1.0 万/坪(昨年同期比 -76.6 ％)
上越国際スキー場前駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 1.0万円/坪(0.29万円/㎡)です。土地相場は１年前(2025年)に比べて -76.6％( -3.1万円/坪)と大幅に下落しています。売買数は 1 件(前年比変わらず)。
平均土地面積は 99.8 坪 (昨年 39.3 坪から +153.8 ％増)。
価格下落要因
- 駅からの平均距離が大きく増加(2025年 4.0 分 → 2026年 14.0 分、+250.0 ％と大きく増加)
越後堀之内駅 1.8 万/坪(昨年同期比 -63.6 ％)
越後堀之内駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 1.8万円/坪(0.5万円/㎡)です。土地相場は１年前(2025年)に比べて -63.6％( -3.1万円/坪)と大幅に下落しています。売買数は 2 件(１年前(2025年)に比べて -77.8％( -7件/坪)と大幅に減少しています。)。
平均土地面積は 95.3 坪 (昨年 71.6 坪から +33.1 ％増)。
価格上昇要因
- 駅からの平均距離が大きく減少(2025年 11.8 分 → 2026年 4.5 分、-61.8 ％と大きく減少)
セグメントごとの取引物件の内訳
対象駅： セグメント：
※各年ごとの取引件数の割合が高いセグメントほど赤く表示