【監修者】
宅地建物取引士・日商簿記2級
注文住宅会社で15年以上、不動産売買、建築デザイン企画、営業企画等に従事。 主に土地や中古住宅の売買契約、金融・司法書士手続きを経験。 自身でも土地、中古住宅、商業施設等の売買経験あり。 2016年より住宅・不動産専門ライターとしても活動中。 多数の不動産メディアで執筆・監修。 続きを読む...
土地相場の概況
収録済み取引期間: 2025年7月〜9月 | 第3四半期
2025年7月〜9月期のJR上越線 (土樽駅～宮内駅)における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 6.0万円/坪(1.8万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて +0.3％( +0.0万円/坪)と僅かに上昇しています。売買数は 42 件(１年前(2024年)に比べて +75.0％( +18件)と大幅に増加しています。)。
平均土地面積は 103.9 坪 (昨年 118.9 坪から -12.6 ％減)。
近年の取引物件の特徴は、駅から徒歩 20 分未満の比較的駅から遠い物件数が大きく増加。
比較可能な7駅のうち、値上がりした駅数は 4 駅に対して、値下がりした駅数は 3 駅(対象路線 19 駅)。おおむね昨年と横ばい傾向。宮内駅は、昨年から 20 ％以上の値上がり。最も値上がりしたのは越後湯沢駅で昨年に比べ +307.4 ％、坪単価は 8.3 万円/坪となった。
上位 2 駅(越後湯沢駅、浦佐駅)は +214.0 ％(坪単価 +4.3 万円/坪)の上昇。一方、下位 2 駅(五日町駅、小出駅)は -50.5 ％(坪単価 -1.8 万円/坪)の下落。
価格上昇要因
- 駅からの平均距離が大きく減少(2024年 32.0 分 → 2025年 20.7 分、-35.4 ％と大きく減少)
駅ごとの土地相場について
鉄道路線中、最高値の駅となった宮内駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 15.2万円/坪(4.6万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて +32.0％( +3.7万円/坪)と上昇しています。売買数は 7 件(１年前(2024年)に比べて +16.7％( +1件)と増加しています。)。
鉄道路線中、最低値の駅となった五日町駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 0.7万円/坪(0.20万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて -67.1％( -1.3万円/坪)と下落しています。売買数は 3 件(１年前(2024年)に比べて +50.0％( +1件)と増加しています。)。
| JR上越線 | 現状(2025) (平均築年・面積) | １年前 (平均築年・面積) | ２年前 (平均築年・面積) |
|---|---|---|---|
| 土樽駅 | - | - | - |
| 越後中里駅 | - | - | - |
| 岩原スキー場前駅 | - | - | - |
| 越後湯沢駅 | 8.3万/坪 (54.5坪) | 2.0万/坪 (108坪) | 6.0万/坪 (34.8坪) |
| 石打駅 | - | - | - |
| 大沢駅 | - | - | 1.9万/坪 (101坪) |
| 上越国際スキー場前駅 | - | - | - |
| 塩沢駅 | 1.9万/坪 (53.7坪) | - | - |
| 六日町駅 | 4.1万/坪 (144坪) | 6.1万/坪 (192坪) | 7.5万/坪 (40.1坪) |
| 五日町駅 | 0.7万/坪 (104坪) | 2.0万/坪 (227坪) | 0.8万/坪 (251坪) |
| 浦佐駅 | 4.2万/坪 (107坪) | 1.9万/坪 (138坪) | - |
| 八色駅 | - | - | - |
| 小出駅 | 4.6万/坪 (99.6坪) | 6.9万/坪 (50.9坪) | 3.1万/坪 (194坪) |
| 越後堀之内駅 | 5.3万/坪 (107坪) | - | 1.9万/坪 (103坪) |
| 北堀之内駅 | - | - | - |
| 越後川口駅 | - | - | - |
| 小千谷駅 | 5.4万/坪 (81.0坪) | 4.9万/坪 (133坪) | 7.9万/坪 (65.3坪) |
| 越後滝谷駅 | - | 5.2万/坪 (75.6坪) | - |
| 宮内駅 | 15.2万/坪 (115坪) | 11.5万/坪 (90.8坪) | 14.2万/坪 (76.4坪) |
※『ウチノカチ』データベースに登録された土地の実売却価格(出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ、収録期間: 2025年7月〜9月)をもとに、鉄道路線の駅ごとに平均単価を算出。単位：万円、カッコ内は事例物件の平均築年数／同土地面積。
価格変動が大きかった駅について
越後湯沢駅 8.3 万/坪(昨年同期比 +307.4 ％)
越後湯沢駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 8.3万円/坪(2.5万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて +307.4％( +6.2万円/坪)と上昇しています。売買数は 2 件(１年前(2024年)に比べて -50.0％( -2件)と減少しています。)。
平均土地面積は 54.5 坪 (昨年 108.1 坪から -49.7 ％減)。
価格上昇要因
- 駅からの平均距離が大きく減少(2024年 65.5 分 → 2025年 4.5 分、-93.1 ％と大きく減少)
浦佐駅 4.2 万/坪(昨年同期比 +120.5 ％)
浦佐駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 4.2万円/坪(1.3万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて +120.5％( +2.3万円/坪)と上昇しています。売買数は 5 件(１年前(2024年)に比べて +150.0％( +3件)と増加しています。)。
平均土地面積は 107.4 坪 (昨年 137.6 坪から -22.0 ％減)。
価格下落要因
- 駅からの平均距離が増加(2024年 19.0 分 → 2025年 21.2 分、+11.6 ％と増加)
五日町駅 0.7 万/坪(昨年同期比 -67.1 ％)
五日町駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 0.7万円/坪(0.20万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて -67.1％( -1.3万円/坪)と下落しています。売買数は 3 件(１年前(2024年)に比べて +50.0％( +1件)と増加しています。)。
平均土地面積は 103.9 坪 (昨年 226.9 坪から -54.2 ％減)。
価格上昇要因
- 駅からの平均距離が大きく減少(2024年 42.5 分 → 2025年 25.7 分、-39.6 ％と大きく減少)
小出駅 4.6 万/坪(昨年同期比 -33.9 ％)
小出駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 4.6万円/坪(1.4万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて -33.9％( -2.3万円/坪)と下落しています。売買数は 7 件(１年前(2024年)に比べて +133.3％( +4件)と増加しています。)。
平均土地面積は 99.6 坪 (昨年 50.9 坪から +95.5 ％増)。
価格上昇要因
- 駅からの平均距離が大きく減少(2024年 56.0 分 → 2025年 21.4 分、-61.7 ％と大きく減少)
セグメントごとの取引物件の内訳
対象駅： セグメント：
※各年ごとの取引件数の割合が高いセグメントほど赤く表示