【監修者】
宅地建物取引士・日商簿記2級
注文住宅会社で15年以上、不動産売買、建築デザイン企画、営業企画等に従事。 主に土地や中古住宅の売買契約、金融・司法書士手続きを経験。 自身でも土地、中古住宅、商業施設等の売買経験あり。 2016年より住宅・不動産専門ライターとしても活動中。 多数の不動産メディアで執筆・監修。 続きを読む...
土地相場の概況
収録済み取引期間: 2025年10月〜12月 | 第4四半期
2025年10月〜12月期のJR上越線 (土樽駅～宮内駅)における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 4.3万円/坪(1.3万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて -18.1％( -0.9万円/坪)と不調に推移しています。売買数は 40 件(１年前(2024年)に比べて +21.2％( +7件)と大幅に増加しています。)。
平均土地面積は 107.6 坪 (昨年 110.5 坪から -2.7 ％減)。
近年の取引物件の特徴は、土地面積 200 平方メートル超の土地面積が非常に広い物件数が小幅減少。
比較可能な9駅のうち、値上がりした駅数は 5 駅に対して、値下がりした駅数は 4 駅(対象路線 19 駅)。おおむね昨年と横ばい傾向。六日町駅、小出駅、越後堀之内駅は、昨年から 20 ％以上の値上がり。最も値上がりしたのは五日町駅で昨年に比べ +199.6 ％、坪単価は 3.0 万円/坪となった。
上位 2 駅(五日町駅、六日町駅)は +123.8 ％(坪単価 +1.8 万円/坪)の上昇。一方、下位 2 駅(越後湯沢駅、宮内駅)は -64.1 ％(坪単価 -5.0 万円/坪)の下落。
価格下落要因
- 駅から徒歩 6 分未満の比較的駅が近い物件数が大きく減少(全取引物件に占める割合が 2024年 9.1 ％ → 2025年 2.5 ％)
駅ごとの土地相場について
鉄道路線中、最高値の駅となった宮内駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 5.7万円/坪(1.7万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて -62.2％( -9.4万円/坪)と下落しています。売買数は 4 件(１年前(2024年)に比べて -20.0％( -1件)と減少しています。)。
鉄道路線中、最低値の駅となった越後湯沢駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 0.29万円/坪(0.09万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて -66.1％( -0.6万円/坪)と下落しています。売買数は 1 件(１年前(2024年)に比べて -66.7％( -2件)と減少しています。)。
| JR上越線 | 現状(2025) (平均築年・面積) | １年前 (平均築年・面積) | ２年前 (平均築年・面積) |
|---|---|---|---|
| 土樽駅 | - | - | - |
| 越後中里駅 | - | 1.1万/坪 (333坪) | - |
| 岩原スキー場前駅 | - | 4.9万/坪 (103坪) | - |
| 越後湯沢駅 | 0.29万/坪 (160坪) | 0.9万/坪 (81.7坪) | 2.4万/坪 (148坪) |
| 石打駅 | 0.5万/坪 (72.6坪) | - | 3.0万/坪 (56.0坪) |
| 大沢駅 | - | - | - |
| 上越国際スキー場前駅 | 4.1万/坪 (39.3坪) | - | - |
| 塩沢駅 | - | 7.5万/坪 (200坪) | 9.4万/坪 (75.6坪) |
| 六日町駅 | 5.0万/坪 (116坪) | 3.4万/坪 (55.5坪) | 5.7万/坪 (59.0坪) |
| 五日町駅 | 3.0万/坪 (133坪) | 1.0万/坪 (230坪) | 1.7万/坪 (90.8坪) |
| 浦佐駅 | 3.7万/坪 (63.5坪) | 6.2万/坪 (90.8坪) | 6.1万/坪 (185坪) |
| 八色駅 | - | - | 1.0万/坪 (66.6坪) |
| 小出駅 | 3.4万/坪 (58.7坪) | 2.8万/坪 (69.6坪) | 5.1万/坪 (123坪) |
| 越後堀之内駅 | 5.3万/坪 (43.9坪) | 4.0万/坪 (37.8坪) | 2.6万/坪 (37.8坪) |
| 北堀之内駅 | - | - | - |
| 越後川口駅 | - | 0.03万/坪 (72.6坪) | - |
| 小千谷駅 | 4.6万/坪 (130坪) | 5.2万/坪 (72.4坪) | 5.7万/坪 (85.2坪) |
| 越後滝谷駅 | 1.2万/坪 (299坪) | 1.1万/坪 (189坪) | - |
| 宮内駅 | 5.7万/坪 (149坪) | 15.1万/坪 (129坪) | 13.2万/坪 (68.8坪) |
※『ウチノカチ』データベースに登録された土地の実売却価格(出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ、収録期間: 2025年10月〜12月)をもとに、鉄道路線の駅ごとに平均単価を算出。単位：万円、カッコ内は事例物件の平均築年数／同土地面積。
価格変動が大きかった駅について
五日町駅 3.0 万/坪(昨年同期比 +199.6 ％)
五日町駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 3.0万円/坪(0.9万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて +199.6％( +2.0万円/坪)と上昇しています。売買数は 2 件(１年前(2024年)に比べて -33.3％( -1件)と減少しています。)。
平均土地面積は 133.1 坪 (昨年 229.9 坪から -42.1 ％減)。
価格下落要因
- 駅からの平均距離が大きく増加(2024年 17.7 分 → 2025年 30.0 分、+69.8 ％と大きく増加)
六日町駅 5.0 万/坪(昨年同期比 +47.9 ％)
六日町駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 5.0万円/坪(1.5万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて +47.9％( +1.6万円/坪)と上昇しています。売買数は 9 件(１年前(2024年)に比べて +200.0％( +6件)と増加しています。)。
平均土地面積は 116.0 坪 (昨年 55.5 坪から +109.1 ％増)。
価格下落要因
- 駅からの平均距離が大きく増加(2024年 24.3 分 → 2025年 35.7 分、+46.6 ％と大きく増加)
越後湯沢駅 0.3 万/坪(昨年同期比 -66.1 ％)
越後湯沢駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 0.29万円/坪(0.09万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて -66.1％( -0.6万円/坪)と下落しています。売買数は 1 件(１年前(2024年)に比べて -66.7％( -2件)と減少しています。)。
平均土地面積は 160.3 坪 (昨年 81.7 坪から +96.3 ％増)。
価格下落要因
- 駅からの平均距離が大きく増加(2024年 90.0 分 → 2025年 120.0 分、+33.3 ％と大きく増加)
宮内駅 5.7 万/坪(昨年同期比 -62.2 ％)
宮内駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 5.7万円/坪(1.7万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて -62.2％( -9.4万円/坪)と下落しています。売買数は 4 件(１年前(2024年)に比べて -20.0％( -1件)と減少しています。)。
平均土地面積は 148.6 坪 (昨年 128.9 坪から +15.3 ％増)。
価格下落要因
- 駅からの平均距離が大きく増加(2024年 11.0 分 → 2025年 16.2 分、+47.7 ％と大きく増加)
セグメントごとの取引物件の内訳
対象駅： セグメント：
※各年ごとの取引件数の割合が高いセグメントほど赤く表示