【監修者】
宅地建物取引士・日商簿記2級
注文住宅会社で15年以上、不動産売買、建築デザイン企画、営業企画等に従事。 主に土地や中古住宅の売買契約、金融・司法書士手続きを経験。 自身でも土地、中古住宅、商業施設等の売買経験あり。 2016年より住宅・不動産専門ライターとしても活動中。 多数の不動産メディアで執筆・監修。 続きを読む...
土地相場の概況
2025年7月〜9月期のJR京浜東北線 (大宮駅～川口駅)における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 140万円/坪(42.4万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて -2.2％( -3.2万円/坪)と僅かに下落しています。売買数は 25 件(１年前(2024年)に比べて -76.2％( -80件/坪)と大幅に減少しています。)。
平均土地面積は 46.0 坪 (昨年 54.8 坪から -16.1 ％減)。
近年の取引物件の特徴は、駅から徒歩 20 分以上の徒歩圏外の物件数が大きく増加。
値上がりした駅数は 4 駅に対して、値下がりした駅数は 3 駅。おおむね昨年と横ばい傾向。蕨駅、西川口駅、川口駅は、昨年から 10 ％以上の値上がり。最も値上がりしたのは蕨駅で昨年に比べ +18.6 ％、坪単価は 121 万円/坪となった。
上位 2 駅(蕨駅、西川口駅)は +18.2 ％(坪単価 +24.5 万円/坪)の上昇。一方、下位 2 駅(浦和駅、北浦和駅)は -30.8 ％(坪単価 -55.5 万円/坪)の下落。
価格下落要因
- 駅から徒歩 6 分未満の比較的駅が近い物件数が大きく減少(全取引物件に占める割合が 2024年 7.6 ％ → 2025年 4.0 ％)
駅ごとの土地相場について
鉄道路線中、最高値の駅となった西川口駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 200万円/坪(60.4万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて +17.8％( +30.1万円/坪)と好調に推移しています。売買数は 3 件(１年前(2024年)に比べて -66.7％( -6件/坪)と大幅に減少しています。)。
鉄道路線中、最低値の駅となった北浦和駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 101万円/坪(30.4万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて -20.1％( -25.3万円/坪)と大幅に下落しています。売買数は 3 件(１年前(2024年)に比べて -81.2％( -13件/坪)と大幅に減少しています。)。
| JR京浜東北線 | 現状(2025) (平均築年・面積) | １年前 (平均築年・面積) | ２年前 (平均築年・面積) |
|---|---|---|---|
| 大宮駅 | 136万/坪 (61.3坪) | 140万/坪 (51.1坪) | 115万/坪 (98.9坪) |
| さいたま新都心駅 | - | - | 62.6万/坪 (71.1坪) |
| 与野駅 | - | 135万/坪 (61.4坪) | 108万/坪 (56.5坪) |
| 北浦和駅 | 101万/坪 (48.4坪) | 126万/坪 (47.4坪) | 118万/坪 (45.1坪) |
| 浦和駅 | 121万/坪 (31.8坪) | 207万/坪 (56.5坪) | 194万/坪 (49.0坪) |
| 南浦和駅 | 171万/坪 (68.8坪) | 163万/坪 (62.4坪) | 121万/坪 (55.3坪) |
| 蕨駅 | 121万/坪 (37.8坪) | 102万/坪 (53.6坪) | 96.0万/坪 (60.9坪) |
| 西川口駅 | 200万/坪 (36.8坪) | 169万/坪 (66.4坪) | 104万/坪 (77.1坪) |
| 川口駅 | 137万/坪 (27.7坪) | 122万/坪 (54.5坪) | 122万/坪 (79.2坪) |
※『ウチノカチ』データベースに登録された土地の実売却価格（国土交通省アンケートに基づく）をもとに、鉄道路線の駅ごとに平均単価を算出。単位：万円、カッコ内は事例物件の平均築年数／同土地面積。
価格変動が大きかった駅について
蕨駅 121.0 万/坪(昨年同期比 +18.6 ％)
蕨駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 121万円/坪(36.6万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて +18.6％( +19.0万円/坪)と好調に推移しています。売買数は 6 件(１年前(2024年)に比べて -64.7％( -11件/坪)と大幅に減少しています。)。
平均土地面積は 37.8 坪 (昨年 53.6 坪から -29.4 ％減)。
価格下落要因
- 駅からの平均距離が増加(2024年 16.2 分 → 2025年 18.8 分、+16.0 ％と増加)
西川口駅 199.6 万/坪(昨年同期比 +17.8 ％)
西川口駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 200万円/坪(60.4万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて +17.8％( +30.1万円/坪)と好調に推移しています。売買数は 3 件(１年前(2024年)に比べて -66.7％( -6件/坪)と大幅に減少しています。)。
平均土地面積は 36.8 坪 (昨年 66.4 坪から -44.6 ％減)。
価格下落要因
- 駅からの平均距離が大きく増加(2024年 10.6 分 → 2025年 22.3 分、+111.6 ％と大きく増加)
浦和駅 121.2 万/坪(昨年同期比 -41.4 ％)
浦和駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 121万円/坪(36.7万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて -41.4％( -85.6万円/坪)と大幅に下落しています。売買数は 2 件(１年前(2024年)に比べて -89.5％( -17件/坪)と大幅に減少しています。)。
平均土地面積は 31.8 坪 (昨年 56.5 坪から -43.8 ％減)。
価格下落要因
- 駅からの平均距離が大きく増加(2024年 12.6 分 → 2025年 24.5 分、+94.8 ％と大きく増加)
北浦和駅 100.5 万/坪(昨年同期比 -20.1 ％)
北浦和駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 101万円/坪(30.4万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて -20.1％( -25.3万円/坪)と大幅に下落しています。売買数は 3 件(１年前(2024年)に比べて -81.2％( -13件/坪)と大幅に減少しています。)。
平均土地面積は 48.4 坪 (昨年 47.4 坪から +2.2 ％増)。
価格下落要因
- 駅からの平均距離が大きく増加(2024年 17.9 分 → 2025年 22.0 分、+22.6 ％と大きく増加)
セグメントごとの取引物件の内訳
対象駅： セグメント：
※各年ごとの取引件数の割合が高いセグメントほど赤く表示