【監修者】
宅地建物取引士・日商簿記2級
注文住宅会社で15年以上、不動産売買、建築デザイン企画、営業企画等に従事。 主に土地や中古住宅の売買契約、金融・司法書士手続きを経験。 自身でも土地、中古住宅、商業施設等の売買経験あり。 2016年より住宅・不動産専門ライターとしても活動中。 多数の不動産メディアで執筆・監修。 続きを読む...
土地相場の概況
2026年1月〜3月期のJR信越本線 (直江津駅～新潟駅)における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 16.1万円/坪(4.9万円/㎡)です。土地相場は１年前(2025年)に比べて +1.8％( +0.3万円/坪)と僅かに上昇しています。売買数は 77 件(１年前(2025年)に比べて -91.2％( -797件/坪)と大幅に減少しています。)。
平均土地面積は 101.5 坪 (昨年 94.0 坪から +8.0 ％増)。
近年の取引物件の特徴は、土地面積 200 平方メートル超の土地面積が非常に広い物件数が増加。
値上がりした駅数は 5 駅に対して、値下がりした駅数は 14 駅。ほとんどの駅において下落した。見附駅、亀田駅は、昨年から 20 ％以上の値上がり。最も値上がりしたのは亀田駅で昨年に比べ +50.6 ％、坪単価は 21.2 万円/坪となった。
上位 2 駅(亀田駅、見附駅)は +39.6 ％(坪単価 +4.5 万円/坪)の上昇。一方、下位 2 駅(越後石山駅、来迎寺駅)は -83.1 ％(坪単価 -15.4 万円/坪)の下落。
価格下落要因
- 駅から徒歩 6 分未満の比較的駅が近い物件数が小幅減少(全取引物件に占める割合が 2025年 2.9 ％ → 2026年 2.6 ％)
駅ごとの土地相場について
鉄道路線中、最高値の駅となった新潟駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 29.6万円/坪(8.9万円/㎡)です。土地相場は１年前(2025年)に比べて -0.7％( -0.2万円/坪)と僅かに下落しています。売買数は 22 件(１年前(2025年)に比べて -89.9％( -195件/坪)と大幅に減少しています。)。
鉄道路線中、最低値の駅となった越後石山駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 1.1万円/坪(0.3万円/㎡)です。土地相場は１年前(2025年)に比べて -95.9％( -26.4万円/坪)と大幅に下落しています。売買数は 1 件(１年前(2025年)に比べて -97.0％( -32件/坪)と大幅に減少しています。)。
| JR信越本線 | 現状(2026) (平均築年・面積) | １年前 (平均築年・面積) | ２年前 (平均築年・面積) |
|---|---|---|---|
| 直江津駅 | 7.7万/坪 (109坪) | 8.2万/坪 (79.8坪) | 8.4万/坪 (103坪) |
| 黒井駅 | - | 5.4万/坪 (103坪) | 3.7万/坪 (121坪) |
| 犀潟駅 | - | 2.1万/坪 (158坪) | 3.0万/坪 (174坪) |
| 土底浜駅 | - | 0.6万/坪 (73.4坪) | 3.8万/坪 (209坪) |
| 潟町駅 | - | 2.6万/坪 (116坪) | 1.5万/坪 (119坪) |
| 上下浜駅 | - | 0.4万/坪 (43.9坪) | 3.8万/坪 (84.7坪) |
| 柿崎駅 | - | 3.5万/坪 (28.7坪) | 2.0万/坪 (93.0坪) |
| 米山駅 | - | - | 0.4万/坪 (115坪) |
| 笠島駅 | - | - | - |
| 鯨波駅 | - | 6.4万/坪 (66.6坪) | - |
| 柏崎駅 | 7.5万/坪 (182坪) | 7.2万/坪 (67.3坪) | 6.4万/坪 (91.2坪) |
| 茨目駅 | 5.3万/坪 (81.7坪) | 8.3万/坪 (72.0坪) | 7.7万/坪 (173坪) |
| 安田駅 | - | - | 1.8万/坪 (84.7坪) |
| 北条駅 | - | 0.05万/坪 (109坪) | - |
| 越後広田駅 | - | 0.6万/坪 (90.8坪) | - |
| 長鳥駅 | - | - | - |
| 塚山駅 | - | 0.8万/坪 (98.8坪) | 0.5万/坪 (154坪) |
| 越後岩塚駅 | - | - | - |
| 来迎寺駅 | 1.8万/坪 (87.7坪) | 6.1万/坪 (123坪) | 3.7万/坪 (111坪) |
| 前川駅 | - | - | 2.5万/坪 (60.5坪) |
| 宮内駅 | 10.0万/坪 (49.9坪) | 12.2万/坪 (104坪) | 12.9万/坪 (98.0坪) |
| 長岡駅 | 12.7万/坪 (124坪) | 13.9万/坪 (72.4坪) | 13.9万/坪 (86.0坪) |
| 北長岡駅 | 7.0万/坪 (77.1坪) | 10.0万/坪 (96.2坪) | 12.3万/坪 (51.3坪) |
| 押切駅 | - | 5.5万/坪 (249坪) | 7.3万/坪 (76.0坪) |
| 見附駅 | 8.1万/坪 (98.0坪) | 6.3万/坪 (71.8坪) | 6.4万/坪 (149坪) |
| 帯織駅 | - | 9.5万/坪 (69.6坪) | 9.5万/坪 (68.8坪) |
| 東光寺駅 | - | 1.9万/坪 (371坪) | 5.7万/坪 (225坪) |
| 三条駅 | 5.9万/坪 (136坪) | 8.3万/坪 (88.5坪) | 8.8万/坪 (61.0坪) |
| 東三条駅 | 11.2万/坪 (48.9坪) | 9.7万/坪 (97.3坪) | 8.9万/坪 (94.4坪) |
| 保内駅 | - | 5.5万/坪 (90.2坪) | 3.5万/坪 (152坪) |
| 加茂駅 | - | 5.2万/坪 (107坪) | 5.3万/坪 (83.2坪) |
| 羽生田駅 | 1.6万/坪 (87.7坪) | 1.8万/坪 (80.2坪) | 4.8万/坪 (66.2坪) |
| 田上駅 | 3.1万/坪 (118坪) | 2.9万/坪 (80.7坪) | 2.5万/坪 (176坪) |
| 矢代田駅 | 3.6万/坪 (60.5坪) | 6.6万/坪 (99.1坪) | 7.2万/坪 (93.0坪) |
| 古津駅 | - | - | 7.9万/坪 (115坪) |
| 新津駅 | 12.0万/坪 (91.4坪) | 12.8万/坪 (85.5坪) | 11.0万/坪 (68.3坪) |
| さつき野駅 | 13.6万/坪 (83.7坪) | 14.2万/坪 (98.4坪) | 7.3万/坪 (340坪) |
| 荻川駅 | 14.9万/坪 (166坪) | 19.4万/坪 (71.7坪) | 14.6万/坪 (74.6坪) |
| 亀田駅 | 21.2万/坪 (59.9坪) | 14.1万/坪 (116坪) | 19.2万/坪 (107坪) |
| 越後石山駅 | 1.1万/坪 (263坪) | 27.6万/坪 (99.8坪) | 32.3万/坪 (58.2坪) |
| 新潟駅 | 29.6万/坪 (86.2坪) | 29.8万/坪 (84.9坪) | 32.0万/坪 (76.4坪) |
※『ウチノカチ』データベースに登録された土地の実売却価格（国土交通省アンケートに基づく）をもとに、鉄道路線の駅ごとに平均単価を算出。単位：万円、カッコ内は事例物件の平均築年数／同土地面積。
価格変動が大きかった駅について
亀田駅 21.2 万/坪(昨年同期比 +50.6 ％)
亀田駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 21.2万円/坪(6.4万円/㎡)です。土地相場は１年前(2025年)に比べて +50.6％( +7.1万円/坪)と大幅に上昇しています。売買数は 7 件(１年前(2025年)に比べて -90.5％( -67件/坪)と大幅に減少しています。)。
平均土地面積は 59.9 坪 (昨年 115.8 坪から -48.3 ％減)。
価格上昇要因
- 駅からの平均距離が大きく減少(2025年 35.2 分 → 2026年 17.9 分、-49.3 ％と大きく減少)
見附駅 8.1 万/坪(昨年同期比 +28.7 ％)
見附駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 8.1万円/坪(2.4万円/㎡)です。土地相場は１年前(2025年)に比べて +28.7％( +1.8万円/坪)と大幅に上昇しています。売買数は 5 件(１年前(2025年)に比べて -89.1％( -41件/坪)と大幅に減少しています。)。
平均土地面積は 98.0 坪 (昨年 71.8 坪から +36.4 ％増)。
価格上昇要因
- 駅からの平均距離が大きく減少(2025年 42.5 分 → 2026年 18.4 分、-56.8 ％と大きく減少)
- 駅から徒歩 6 分未満の比較的駅が近い物件数が大きく増加(全取引物件に占める割合が 2025年 2.2 ％ → 2026年 20.0 ％)
越後石山駅 1.1 万/坪(昨年同期比 -95.9 ％)
越後石山駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 1.1万円/坪(0.3万円/㎡)です。土地相場は１年前(2025年)に比べて -95.9％( -26.4万円/坪)と大幅に下落しています。売買数は 1 件(１年前(2025年)に比べて -97.0％( -32件/坪)と大幅に減少しています。)。
平均土地面積は 263.2 坪 (昨年 99.8 坪から +163.8 ％増)。
価格下落要因
- 駅からの平均距離が大きく増加(2025年 13.4 分 → 2026年 23.0 分、+71.8 ％と大きく増加)
来迎寺駅 1.8 万/坪(昨年同期比 -70.2 ％)
来迎寺駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 1.8万円/坪(0.6万円/㎡)です。土地相場は１年前(2025年)に比べて -70.2％( -4.3万円/坪)と大幅に下落しています。売買数は 1 件(１年前(2025年)に比べて -91.7％( -11件/坪)と大幅に減少しています。)。
平均土地面積は 87.7 坪 (昨年 122.5 坪から -28.4 ％減)。
価格上昇要因
- 駅からの平均距離が大きく減少(2025年 18.1 分 → 2026年 4.0 分、-77.9 ％と大きく減少)
セグメントごとの取引物件の内訳
対象駅： セグメント：
※各年ごとの取引件数の割合が高いセグメントほど赤く表示