【監修者】
宅地建物取引士・日商簿記2級
注文住宅会社で15年以上、不動産売買、建築デザイン企画、営業企画等に従事。 主に土地や中古住宅の売買契約、金融・司法書士手続きを経験。 自身でも土地、中古住宅、商業施設等の売買経験あり。 2016年より住宅・不動産専門ライターとしても活動中。 多数の不動産メディアで執筆・監修。 続きを読む...
土地相場の概況
2025年10月〜12月期のJR信越本線 (直江津駅～新潟駅)における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 11.2万円/坪(3.4万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて -33.0％( -5.5万円/坪)と大幅に下落しています。売買数は 32 件(１年前(2024年)に比べて -85.0％( -181件/坪)と大幅に減少しています。)。
平均土地面積は 119.4 坪 (昨年 91.0 坪から +31.3 ％増)。
近年の取引物件の特徴は、駅から徒歩 6 分未満の比較的駅が近い物件数が大きく増加。
値上がりした駅数は 3 駅に対して、値下がりした駅数は 6 駅。ほとんどの駅において下落した。直江津駅は、昨年から 20 ％以上の値上がり。最も値上がりしたのは押切駅で昨年に比べ +131.2 ％、坪単価は 15.7 万円/坪となった。
上位 2 駅(押切駅、直江津駅)は +76.5 ％(坪単価 +5.2 万円/坪)の上昇。一方、下位 2 駅(長岡駅、宮内駅)は -73.8 ％(坪単価 -10.2 万円/坪)の下落。
価格上昇要因
- 駅から徒歩 6 分未満の比較的駅が近い物件数が大きく増加(全取引物件に占める割合が 2024年 1.4 ％ → 2025年 6.2 ％)
価格下落要因
- 駅からの平均距離が増加(2024年 30.3 分 → 2025年 34.9 分、+15.2 ％と増加)
駅ごとの土地相場について
鉄道路線中、最高値の駅となった新潟駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 24.6万円/坪(7.4万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて -18.3％( -5.5万円/坪)と不調に推移しています。売買数は 6 件(１年前(2024年)に比べて -89.5％( -51件/坪)と大幅に減少しています。)。
鉄道路線中、最低値の駅となった長岡駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 3.4万円/坪(1.0万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて -77.0％( -11.3万円/坪)と大幅に下落しています。売買数は 2 件(１年前(2024年)に比べて -95.6％( -43件/坪)と大幅に減少しています。)。
| JR信越本線 | 現状(2025) (平均築年・面積) | １年前 (平均築年・面積) | ２年前 (平均築年・面積) |
|---|---|---|---|
| 直江津駅 | 8.2万/坪 (73.1坪) | 6.7万/坪 (137坪) | 8.0万/坪 (85.5坪) |
| 黒井駅 | 6.7万/坪 (56.3坪) | - | - |
| 犀潟駅 | - | - | 0.8万/坪 (66.6坪) |
| 土底浜駅 | - | - | - |
| 潟町駅 | - | 2.8万/坪 (132坪) | 7.3万/坪 (151坪) |
| 上下浜駅 | - | 3.8万/坪 (84.7坪) | - |
| 柿崎駅 | - | 1.8万/坪 (175坪) | - |
| 米山駅 | - | 0.4万/坪 (115坪) | - |
| 笠島駅 | - | - | - |
| 鯨波駅 | - | - | - |
| 柏崎駅 | 7.6万/坪 (72.6坪) | 11.0万/坪 (46.9坪) | 0.9万/坪 (31.8坪) |
| 茨目駅 | - | 5.8万/坪 (261坪) | 5.6万/坪 (71.5坪) |
| 安田駅 | - | - | 0.05万/坪 (19.7坪) |
| 北条駅 | - | - | - |
| 越後広田駅 | - | - | 14.3万/坪 (35.5坪) |
| 長鳥駅 | - | - | - |
| 塚山駅 | - | - | 0.3万/坪 (145坪) |
| 越後岩塚駅 | - | - | - |
| 来迎寺駅 | - | 6.3万/坪 (107坪) | 1.1万/坪 (123坪) |
| 前川駅 | - | - | 7.6万/坪 (185坪) |
| 宮内駅 | 3.8万/坪 (52.9坪) | 12.9万/坪 (90.8坪) | 13.2万/坪 (68.8坪) |
| 長岡駅 | 3.4万/坪 (113坪) | 14.7万/坪 (83.3坪) | 12.5万/坪 (102坪) |
| 北長岡駅 | - | 12.9万/坪 (69.6坪) | 11.9万/坪 (70.1坪) |
| 押切駅 | 15.7万/坪 (63.5坪) | 6.8万/坪 (99.8坪) | 5.5万/坪 (106坪) |
| 見附駅 | 7.3万/坪 (68.8坪) | 7.1万/坪 (100.0坪) | 4.6万/坪 (151坪) |
| 帯織駅 | - | - | 7.7万/坪 (63.5坪) |
| 東光寺駅 | - | - | - |
| 三条駅 | 8.0万/坪 (279坪) | 9.0万/坪 (59.9坪) | 9.3万/坪 (76.2坪) |
| 東三条駅 | - | 9.8万/坪 (49.0坪) | 7.5万/坪 (94.7坪) |
| 保内駅 | - | - | - |
| 加茂駅 | - | 2.8万/坪 (97.8坪) | 6.3万/坪 (52.9坪) |
| 羽生田駅 | - | 4.2万/坪 (75.6坪) | 2.9万/坪 (188坪) |
| 田上駅 | - | - | - |
| 矢代田駅 | - | 9.9万/坪 (98.6坪) | 6.3万/坪 (83.0坪) |
| 古津駅 | - | 13.7万/坪 (87.7坪) | 9.2万/坪 (93.8坪) |
| 新津駅 | - | 13.4万/坪 (78.8坪) | 7.9万/坪 (71.7坪) |
| さつき野駅 | - | - | 19.3万/坪 (40.8坪) |
| 荻川駅 | - | 21.2万/坪 (54.1坪) | 11.0万/坪 (133坪) |
| 亀田駅 | 9.9万/坪 (153坪) | 18.4万/坪 (121坪) | 15.6万/坪 (67.3坪) |
| 越後石山駅 | - | 33.1万/坪 (39.3坪) | 30.1万/坪 (71.1坪) |
| 新潟駅 | 24.6万/坪 (115坪) | 30.1万/坪 (74.4坪) | 32.1万/坪 (70.1坪) |
※『ウチノカチ』データベースに登録された土地の実売却価格（国土交通省アンケートに基づく）をもとに、鉄道路線の駅ごとに平均単価を算出。単位：万円、カッコ内は事例物件の平均築年数／同土地面積。
価格変動が大きかった駅について
押切駅 15.7 万/坪(昨年同期比 +131.2 ％)
押切駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 15.7万円/坪(4.8万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて +131.2％( +8.9万円/坪)と大幅に上昇しています。売買数は 1 件(１年前(2024年)に比べて -50.0％( -1件/坪)と大幅に減少しています。)。
平均土地面積は 63.5 坪 (昨年 99.8 坪から -36.4 ％減)。
直江津駅 8.2 万/坪(昨年同期比 +21.9 ％)
直江津駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 8.2万円/坪(2.5万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて +21.9％( +1.5万円/坪)と大幅に上昇しています。売買数は 3 件(１年前(2024年)に比べて -84.2％( -16件/坪)と大幅に減少しています。)。
平均土地面積は 73.1 坪 (昨年 136.8 坪から -46.6 ％減)。
価格下落要因
- 駅からの平均距離が大きく増加(2024年 26.7 分 → 2025年 36.7 分、+37.1 ％と大きく増加)
長岡駅 3.4 万/坪(昨年同期比 -77.0 ％)
長岡駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 3.4万円/坪(1.0万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて -77.0％( -11.3万円/坪)と大幅に下落しています。売買数は 2 件(１年前(2024年)に比べて -95.6％( -43件/坪)と大幅に減少しています。)。
平均土地面積は 113.4 坪 (昨年 83.3 坪から +36.1 ％増)。
価格下落要因
- 駅からの平均距離が大きく増加(2024年 32.0 分 → 2025年 67.5 分、+111.1 ％と大きく増加)
宮内駅 3.8 万/坪(昨年同期比 -70.7 ％)
宮内駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 3.8万円/坪(1.1万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて -70.7％( -9.1万円/坪)と大幅に下落しています。売買数は 1 件(１年前(2024年)に比べて -66.7％( -2件/坪)と大幅に減少しています。)。
平均土地面積は 52.9 坪 (昨年 90.8 坪から -41.7 ％減)。
セグメントごとの取引物件の内訳
対象駅： セグメント：
※各年ごとの取引件数の割合が高いセグメントほど赤く表示