【監修者】
宅地建物取引士・日商簿記2級
注文住宅会社で15年以上、不動産売買、建築デザイン企画、営業企画等に従事。 主に土地や中古住宅の売買契約、金融・司法書士手続きを経験。 自身でも土地、中古住宅、商業施設等の売買経験あり。 2016年より住宅・不動産専門ライターとしても活動中。 多数の不動産メディアで執筆・監修。 続きを読む...
土地相場の概況
2025年10月〜12月期の上越新幹線 (越後湯沢駅～新潟駅)における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 14.0万円/坪(4.2万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて -36.1％( -7.9万円/坪)と大幅に下落しています。売買数は 14 件(１年前(2024年)に比べて -87.3％( -96件/坪)と大幅に減少しています。)。
平均土地面積は 111.8 坪 (昨年 78.5 坪から +42.4 ％増)。
近年の取引物件の特徴は、駅から徒歩 20 分未満の比較的駅から遠い物件数が大きく増加。
値上がりした駅数は 1 駅に対して、値下がりした駅数は 2 駅。ほとんどの駅において下落した。燕三条駅は、昨年から 20 ％以上の値上がり。最も値上がりしたのは燕三条駅で昨年に比べ +32.5 ％、坪単価は 6.9 万円/坪となった。
上位 1 駅(燕三条駅)は +32.5 ％(坪単価 +1.7 万円/坪)の上昇。一方、下位 1 駅(長岡駅)は -77.0 ％(坪単価 -11.3 万円/坪)の下落。
価格上昇要因
- 駅からの平均距離が減少(2024年 33.2 分 → 2025年 29.4 分、-11.5 ％と減少)
駅ごとの土地相場について
鉄道路線中、最高値の駅となった新潟駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 24.6万円/坪(7.4万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて -18.3％( -5.5万円/坪)と不調に推移しています。売買数は 6 件(１年前(2024年)に比べて -89.5％( -51件/坪)と大幅に減少しています。)。
鉄道路線中、最低値の駅となった長岡駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 3.4万円/坪(1.0万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて -77.0％( -11.3万円/坪)と大幅に下落しています。売買数は 2 件(１年前(2024年)に比べて -95.6％( -43件/坪)と大幅に減少しています。)。
| 上越新幹線 | 現状(2025) (平均築年・面積) | １年前 (平均築年・面積) | ２年前 (平均築年・面積) |
|---|---|---|---|
| 越後湯沢駅 | - | 0.9万/坪 (81.7坪) | 2.4万/坪 (148坪) |
| 浦佐駅 | - | 6.2万/坪 (90.8坪) | 6.1万/坪 (185坪) |
| 長岡駅 | 3.4万/坪 (113坪) | 14.7万/坪 (83.3坪) | 12.5万/坪 (102坪) |
| 燕三条駅 | 6.9万/坪 (108坪) | 5.2万/坪 (73.6坪) | 16.4万/坪 (56.0坪) |
| 新潟駅 | 24.6万/坪 (115坪) | 30.1万/坪 (74.4坪) | 32.1万/坪 (70.1坪) |
※『ウチノカチ』データベースに登録された土地の実売却価格（国土交通省アンケートに基づく）をもとに、鉄道路線の駅ごとに平均単価を算出。単位：万円、カッコ内は事例物件の平均築年数／同土地面積。
価格変動が大きかった駅について
燕三条駅 6.9 万/坪(昨年同期比 +32.5 ％)
燕三条駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 6.9万円/坪(2.1万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて +32.5％( +1.7万円/坪)と大幅に上昇しています。売買数は 6 件(１年前(2024年)に比べて +100.0％( +3件/坪)と大幅に増加しています。)。
平均土地面積は 108.4 坪 (昨年 73.6 坪から +47.3 ％増)。
価格上昇要因
- 駅からの平均距離が大きく減少(2024年 40.0 分 → 2025年 14.2 分、-64.6 ％と大きく減少)
長岡駅 3.4 万/坪(昨年同期比 -77.0 ％)
長岡駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 3.4万円/坪(1.0万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて -77.0％( -11.3万円/坪)と大幅に下落しています。売買数は 2 件(１年前(2024年)に比べて -95.6％( -43件/坪)と大幅に減少しています。)。
平均土地面積は 113.4 坪 (昨年 83.3 坪から +36.1 ％増)。
価格下落要因
- 駅からの平均距離が大きく増加(2024年 32.0 分 → 2025年 67.5 分、+111.1 ％と大きく増加)
セグメントごとの取引物件の内訳
対象駅： セグメント：
※各年ごとの取引件数の割合が高いセグメントほど赤く表示