【監修者】
宅地建物取引士・日商簿記2級
注文住宅会社で15年以上、不動産売買、建築デザイン企画、営業企画等に従事。 主に土地や中古住宅の売買契約、金融・司法書士手続きを経験。 自身でも土地、中古住宅、商業施設等の売買経験あり。 2016年より住宅・不動産専門ライターとしても活動中。 多数の不動産メディアで執筆・監修。 続きを読む...
中古一戸建て相場の概況
2026年1月〜3月期の上田電鉄別所線 (上田駅～別所温泉駅)における中古一戸建ての価格相場(平均取引価格)は坪単価 32.6万円/坪(9.9万円/㎡)です。中古一戸建て相場は１年前(2025年)に比べて -18.4％( -7.3万円/坪)と不調に推移しています。売買数は 18 件(１年前(2025年)に比べて -84.9％( -101件/坪)と大幅に減少しています。)。
平均築年数は 35.3年(昨年 34.3年から +2.9 ％増)。平均土地面積は 118.6 坪 (昨年 108.8 坪から +9.0 ％増)。平均建物面積は 67.2 坪 (昨年 51.2 坪から +31.2 ％増)。
近年の取引物件の特徴は、建物面積 200 平方メートル超の土地面積が非常に広い物件数が大きく増加、土地面積 60 平方メートル未満のDINKS・子供独立後の老後世帯を対象とした中規模物件数が大きく増加。
値上がりした駅数は 3 駅に対して、値下がりした駅数は 2 駅。ほとんどの駅において下落した。赤坂上駅は、昨年から 20 ％以上の値上がり。最も値上がりしたのは八木沢駅で昨年に比べ +158.4 ％、坪単価は 29.4 万円/坪となった。
上位 1 駅(八木沢駅)は +158.4 ％(坪単価 +18.0 万円/坪)の上昇。一方、下位 1 駅(城下駅)は -77.0 ％(坪単価 -41.3 万円/坪)の下落。
価格上昇要因
- 駅から徒歩 3 分未満の駅近物件数が大きく増加(全取引物件に占める割合が 2025年 1.7 ％ → 2026年 5.6 ％)
価格下落要因
- 築 40 年を超える高経年物件数が小幅増加(全取引物件に占める割合が 2025年 45.6 ％ → 2026年 50.0 ％)
- 築 40 年以内の比較的古い物件数が増加(全取引物件に占める割合が 2025年 33.3 ％ → 2026年 37.5 ％)
駅ごとの中古一戸建て相場について
鉄道路線中、最高値の駅となった上田原駅における中古一戸建ての価格相場(平均取引価格)は坪単価 52.4万円/坪(15.8万円/㎡)です。中古一戸建て相場は１年前(2025年)に比べて +13.3％( +6.2万円/坪)と好調に推移しています。売買数は 3 件(１年前(2025年)に比べて -81.2％( -13件/坪)と大幅に減少しています。)。
鉄道路線中、最低値の駅となった城下駅における中古一戸建ての価格相場(平均取引価格)は坪単価 12.3万円/坪(3.7万円/㎡)です。中古一戸建て相場は１年前(2025年)に比べて -77.0％( -41.3万円/坪)と大幅に下落しています。売買数は 2 件(１年前(2025年)に比べて -50.0％( -2件/坪)と大幅に減少しています。)。
| 上田電鉄別所線 | 現状(2026) (平均築年・面積) | １年前 (平均築年・面積) | ２年前 (平均築年・面積) |
|---|---|---|---|
| 上田駅 | 27.8万/坪 (39.7年/133坪) | 45.2万/坪 (35.7年/103坪) | 57.1万/坪 (28.8年/121坪) |
| 城下駅 | 12.3万/坪 (33.0年/84.7坪) | 53.7万/坪 (39.2年/107坪) | 58.8万/坪 (11.9年/74.1坪) |
| 三好町駅 | - | 24.0万/坪 (39.4年/106坪) | 77.9万/坪 (8.9年/101坪) |
| 赤坂上駅 | 46.2万/坪 (27.5年/90.8坪) | 34.9万/坪 (27.8年/121坪) | 36.3万/坪 (28.4年/93.4坪) |
| 上田原駅 | 52.4万/坪 (28.0年/127坪) | 46.2万/坪 (30.1年/76.2坪) | 68.1万/坪 (16.9年/78.7坪) |
| 寺下駅 | - | 71.9万/坪 (9.3年/118坪) | 37.8万/坪 (18.6年/107坪) |
| 神畑駅 | - | 7.2万/坪 (53.0年/116坪) | 24.2万/坪 (31.9年/119坪) |
| 大学前駅 | - | 15.7万/坪 (43.5年/122坪) | 79.3万/坪 (19.9年/115坪) |
| 下之郷駅 | - | 5.0万/坪 (34.3年/121坪) | 16.8万/坪 (40.9年/130坪) |
| 中塩田駅 | - | - | 46.6万/坪 (28.4年/85.3坪) |
| 塩田町駅 | - | 54.3万/坪 (30.6年/109坪) | 19.0万/坪 (40.6年/160坪) |
| 中野駅 | - | - | 43.2万/坪 (23.0年/75.6坪) |
| 舞田駅 | - | 18.6万/坪 (33.9年/126坪) | 17.8万/坪 (39.5年/186坪) |
| 八木沢駅 | 29.4万/坪 (35.0年/75.6坪) | 11.4万/坪 (32.8年/87.7坪) | 2.4万/坪 (45.8年/28.7坪) |
| 別所温泉駅 | - | 32.6万/坪 (29.3年/217坪) | 21.5万/坪 (35.5年/74.1坪) |
※『ウチノカチ』データベースに登録された中古一戸建ての実売却価格（国土交通省アンケートに基づく）をもとに、鉄道路線の駅ごとに平均単価を算出。単位：万円、カッコ内は事例物件の平均築年数／同土地面積。
価格変動が大きかった駅について
八木沢駅 29.4 万/坪(昨年同期比 +158.4 ％)
八木沢駅における中古一戸建ての価格相場(平均取引価格)は坪単価 29.4万円/坪(8.9万円/㎡)です。中古一戸建て相場は１年前(2025年)に比べて +158.4％( +18.0万円/坪)と大幅に上昇しています。売買数は 1 件(前年比変わらず)。
平均築年数は 35.0年(昨年 32.8年から +6.9 ％増)。平均土地面積は 75.6 坪 (昨年 87.7 坪から -13.8 ％減)。平均建物面積は 40.8 坪 (昨年 37.8 坪から +8.0 ％増)。
価格上昇要因
- 築 40 年以内の比較的古い物件数が僅かに減少(全取引物件に占める割合が 2025年 100.0 ％ → 2026年 100.0 ％)
価格下落要因
- 駅からの平均距離が大きく増加(2025年 8.0 分 → 2026年 24.0 分、+200.0 ％と大きく増加)
城下駅 12.3 万/坪(昨年同期比 -77.0 ％)
城下駅における中古一戸建ての価格相場(平均取引価格)は坪単価 12.3万円/坪(3.7万円/㎡)です。中古一戸建て相場は１年前(2025年)に比べて -77.0％( -41.3万円/坪)と大幅に下落しています。売買数は 2 件(１年前(2025年)に比べて -50.0％( -2件/坪)と大幅に減少しています。)。
平均築年数は 33.0年(昨年 39.2年から -15.7 ％減)。平均土地面積は 84.7 坪 (昨年 107.4 坪から -21.1 ％減)。平均建物面積は 22.7 坪 (昨年 27.2 坪から -16.7 ％減)。
価格上昇要因
- 平均築年数が減少(2025年 39.2 年 → 2026年 33.0 年、-15.7 ％と減少)
価格下落要因
- 築 40 年以内の比較的古い物件数が大きく増加(全取引物件に占める割合が 2025年 25.0 ％ → 2026年 100.0 ％)
セグメントごとの取引物件の内訳
対象駅： セグメント：
※各年ごとの取引件数の割合が高いセグメントほど赤く表示