【監修者】
宅地建物取引士・日商簿記2級
注文住宅会社で15年以上、不動産売買、建築デザイン企画、営業企画等に従事。 主に土地や中古住宅の売買契約、金融・司法書士手続きを経験。 自身でも土地、中古住宅、商業施設等の売買経験あり。 2016年より住宅・不動産専門ライターとしても活動中。 多数の不動産メディアで執筆・監修。 続きを読む...
中古一戸建て相場の概況
2026年1月〜3月期の上田電鉄別所線 (上田駅～別所温泉駅)における中古一戸建ての価格相場(平均取引価格)は坪単価 32.6万円/坪(9.9万円/㎡)です。中古一戸建て相場は１年前(2025年)に比べて +16.8％( +4.7万円/坪)と好調に推移しています。売買数は 18 件(１年前(2025年)に比べて -33.3％( -9件/坪)と大幅に減少しています。)。
平均築年数は 35.3年(昨年 36.8年から -4.2 ％減)。平均土地面積は 118.6 坪 (昨年 88.9 坪から +33.4 ％増)。平均建物面積は 67.2 坪 (昨年 53.6 坪から +25.3 ％増)。
近年の取引物件の特徴は、建物面積 200 平方メートル超の土地面積が非常に広い物件数が大きく増加、土地面積 200 平方メートル超の土地面積が非常に広い物件数が大きく増加。
値上がりした駅数は 1 駅に対して、値下がりした駅数は 3 駅。ほとんどの駅において下落した。上田駅は、昨年から 10 ％以上の値下がり。最も値下がりしたのは城下駅で昨年に比べ -83.7 ％、坪単価は 12.3 万円/坪となった。
上位 1 駅(上田原駅)は +213.2 ％(坪単価 +35.7 万円/坪)の上昇。一方、下位 1 駅(城下駅)は -83.7 ％(坪単価 -63.2 万円/坪)の下落。
価格上昇要因
- 築 40 年以内の比較的古い物件数が小幅減少(全取引物件に占める割合が 2025年 40.0 ％ → 2026年 37.5 ％)
価格下落要因
- 築 40 年を超える高経年物件数が小幅増加(全取引物件に占める割合が 2025年 48.0 ％ → 2026年 50.0 ％)
- 駅から徒歩 6 分未満の比較的駅が近い物件数が大きく減少(全取引物件に占める割合が 2025年 7.4 ％ → 2026年 5.6 ％)
駅ごとの中古一戸建て相場について
鉄道路線中、最高値の駅となった上田原駅における中古一戸建ての価格相場(平均取引価格)は坪単価 52.4万円/坪(15.8万円/㎡)です。中古一戸建て相場は１年前(2025年)に比べて +213.2％( +35.7万円/坪)と大幅に上昇しています。売買数は 3 件(１年前(2025年)に比べて -40.0％( -2件/坪)と大幅に減少しています。)。
鉄道路線中、最低値の駅となった城下駅における中古一戸建ての価格相場(平均取引価格)は坪単価 12.3万円/坪(3.7万円/㎡)です。中古一戸建て相場は１年前(2025年)に比べて -83.7％( -63.2万円/坪)と大幅に下落しています。売買数は 2 件(１年前(2025年)に比べて +100.0％( +1件/坪)と大幅に増加しています。)。
| 上田電鉄別所線 | 現状(2026) (平均築年・面積) | １年前 (平均築年・面積) | ２年前 (平均築年・面積) |
|---|---|---|---|
| 上田駅 | 27.8万/坪 (39.7年/133坪) | 30.2万/坪 (38.3年/83.7坪) | 32.6万/坪 (31.5年/84.1坪) |
| 城下駅 | 12.3万/坪 (33.0年/84.7坪) | 75.6万/坪 (38.0年/124坪) | - |
| 三好町駅 | - | 6.0万/坪 (50.0年/57.5坪) | 69.4万/坪 (1.0年/56.0坪) |
| 赤坂上駅 | 46.2万/坪 (27.5年/90.8坪) | 76.6万/坪 (1.0年/75.6坪) | 41.0万/坪 (25.2年/78.7坪) |
| 上田原駅 | 52.4万/坪 (28.0年/127坪) | 16.7万/坪 (37.5年/77.4坪) | 62.7万/坪 (31.0年/74.1坪) |
| 寺下駅 | - | - | - |
| 神畑駅 | - | - | - |
| 大学前駅 | - | 5.9万/坪 (50.0年/87.7坪) | - |
| 下之郷駅 | - | 6.4万/坪 (35.0年/63.5坪) | 7.2万/坪 (40.0年/129坪) |
| 中塩田駅 | - | - | - |
| 塩田町駅 | - | 34.9万/坪 (48.0年/81.7坪) | - |
| 中野駅 | - | - | 92.0万/坪 (1.0年/60.5坪) |
| 舞田駅 | - | - | 11.3万/坪 (33.0年/160坪) |
| 八木沢駅 | 29.4万/坪 (35.0年/75.6坪) | - | - |
| 別所温泉駅 | - | 28.1万/坪 (27.0年/186坪) | 12.1万/坪 (43.0年/58.2坪) |
※『ウチノカチ』データベースに登録された中古一戸建ての実売却価格（国土交通省アンケートに基づく）をもとに、鉄道路線の駅ごとに平均単価を算出。単位：万円、カッコ内は事例物件の平均築年数／同土地面積。
価格変動が大きかった駅について
上田原駅 52.4 万/坪(昨年同期比 +213.2 ％)
上田原駅における中古一戸建ての価格相場(平均取引価格)は坪単価 52.4万円/坪(15.8万円/㎡)です。中古一戸建て相場は１年前(2025年)に比べて +213.2％( +35.7万円/坪)と大幅に上昇しています。売買数は 3 件(１年前(2025年)に比べて -40.0％( -2件/坪)と大幅に減少しています。)。
平均築年数は 28.0年(昨年 37.5年から -25.3 ％減)。平均土地面積は 127.1 坪 (昨年 77.4 坪から +64.1 ％増)。平均建物面積は 57.0 坪 (昨年 42.4 坪から +34.5 ％増)。
価格上昇要因
- 平均築年数が大きく減少(2025年 37.5 年 → 2026年 28.0 年、-25.3 ％と大きく減少)
- 築 40 年以内の比較的古い物件数が大きく減少(全取引物件に占める割合が 2025年 50.0 ％ → 2026年 33.3 ％)
価格下落要因
- 駅からの平均距離が大きく増加(2025年 9.0 分 → 2026年 33.7 分、+274.1 ％と大きく増加)
城下駅 12.3 万/坪(昨年同期比 -83.7 ％)
城下駅における中古一戸建ての価格相場(平均取引価格)は坪単価 12.3万円/坪(3.7万円/㎡)です。中古一戸建て相場は１年前(2025年)に比べて -83.7％( -63.2万円/坪)と大幅に下落しています。売買数は 2 件(１年前(2025年)に比べて +100.0％( +1件/坪)と大幅に増加しています。)。
平均築年数は 33.0年(昨年 38.0年から -13.2 ％減)。平均土地面積は 84.7 坪 (昨年 124.0 坪から -31.7 ％減)。平均建物面積は 22.7 坪 (昨年 21.2 坪から +7.1 ％増)。
価格上昇要因
- 平均築年数が減少(2025年 38.0 年 → 2026年 33.0 年、-13.2 ％と減少)
- 築 40 年以内の比較的古い物件数が僅かに減少(全取引物件に占める割合が 2025年 100.0 ％ → 2026年 100.0 ％)
価格下落要因
- 駅からの平均距離が増加(2025年 14.0 分 → 2026年 16.0 分、+14.3 ％と増加)
セグメントごとの取引物件の内訳
対象駅： セグメント：
※各年ごとの取引件数の割合が高いセグメントほど赤く表示