【監修者】
宅地建物取引士・日商簿記2級
注文住宅会社で15年以上、不動産売買、建築デザイン企画、営業企画等に従事。 主に土地や中古住宅の売買契約、金融・司法書士手続きを経験。 自身でも土地、中古住宅、商業施設等の売買経験あり。 2016年より住宅・不動産専門ライターとしても活動中。 多数の不動産メディアで執筆・監修。 続きを読む...
中古一戸建て相場の概況
2025年10月〜12月期の上田電鉄別所線 (上田駅～別所温泉駅)における中古一戸建ての価格相場(平均取引価格)は坪単価 47.2万円/坪(14.3万円/㎡)です。中古一戸建て相場は１年前(2024年)に比べて -18.3％( -10.6万円/坪)と不調に推移しています。売買数は 14 件(１年前(2024年)に比べて -57.6％( -19件/坪)と大幅に減少しています。)。
平均築年数は 38.0年(昨年 30.6年から +24.2 ％増)。平均土地面積は 166.0 坪 (昨年 162.3 坪から +2.3 ％増)。平均建物面積は 91.3 坪 (昨年 52.7 坪から +73.4 ％増)。
近年の取引物件の特徴は、築 40 年を超える高経年物件数が大きく増加、駅から徒歩 20 分未満の比較的駅から遠い物件数が大きく増加。
値上がりした駅数は 1 駅に対して、値下がりした駅数は 1 駅。ほとんどの駅において下落した。
上位 1 駅(塩田町駅)は +310.6 ％(坪単価 +37.5 万円/坪)の上昇。一方、下位 1 駅(上田駅)は -51.7 ％(坪単価 -51.5 万円/坪)の下落。
価格上昇要因
- 築 40 年以内の比較的古い物件数が大きく減少(全取引物件に占める割合が 2024年 36.4 ％ → 2025年 23.1 ％)
価格下落要因
- 平均築年数が大きく増加(2024年 30.6 年 → 2025年 38.0 年、+24.2 ％と大きく増加)
- 築 40 年を超える高経年物件数が大きく増加(全取引物件に占める割合が 2024年 39.4 ％ → 2025年 61.5 ％)
- 築 3 年未満の新築同様の物件数が減少(全取引物件に占める割合が 2024年 18.2 ％ → 2025年 15.4 ％)
駅ごとの中古一戸建て相場について
鉄道路線中、最高値の駅となった塩田町駅における中古一戸建ての価格相場(平均取引価格)は坪単価 49.6万円/坪(15.0万円/㎡)です。中古一戸建て相場は１年前(2024年)に比べて +310.6％( +37.5万円/坪)と大幅に上昇しています。売買数は 1 件(１年前(2024年)に比べて -66.7％( -2件/坪)と大幅に減少しています。)。
鉄道路線中、最低値の駅となった上田駅における中古一戸建ての価格相場(平均取引価格)は坪単価 48.1万円/坪(14.5万円/㎡)です。中古一戸建て相場は１年前(2024年)に比べて -51.7％( -51.5万円/坪)と大幅に下落しています。売買数は 11 件(１年前(2024年)に比べて -8.3％( -1件/坪)と弱含みに推移しています。)。
| 上田電鉄別所線 | 現状(2025) (平均築年・面積) | １年前 (平均築年・面積) | ２年前 (平均築年・面積) |
|---|---|---|---|
| 上田駅 | 48.1万/坪 (37.4年/150坪) | 99.6万/坪 (33.4年/201坪) | 36.1万/坪 (30.9年/98.8坪) |
| 城下駅 | - | 53.2万/坪 (25.1年/102坪) | 0.7万/坪 (60.8年/103坪) |
| 三好町駅 | - | 25.0万/坪 (28.3年/235坪) | 29.6万/坪 (32.8年/45.4坪) |
| 赤坂上駅 | - | - | 59.6万/坪 (13.1年/123坪) |
| 上田原駅 | - | 55.5万/坪 (17.4年/67.6坪) | 14.7万/坪 (33.3年/80.8坪) |
| 寺下駅 | - | 59.8万/坪 (4.8年/89.2坪) | 44.1万/坪 (44.8年/59.0坪) |
| 神畑駅 | - | - | - |
| 大学前駅 | - | - | 53.7万/坪 (40.3年/115坪) |
| 下之郷駅 | - | 12.5万/坪 (35.8年/145坪) | 29.1万/坪 (46.8年/285坪) |
| 中塩田駅 | - | 86.2万/坪 (0.8年/66.6坪) | 11.4万/坪 (59.8年/106坪) |
| 塩田町駅 | 49.6万/坪 (0年/185坪) | 12.1万/坪 (41.8年/235坪) | 25.8万/坪 (35.1年/81.7坪) |
| 中野駅 | - | 13.6万/坪 (45.8年/75.6坪) | - |
| 舞田駅 | - | 20.7万/坪 (39.8年/290坪) | - |
| 八木沢駅 | - | 2.4万/坪 (45.8年/28.7坪) | 2.3万/坪 (45.8年/200坪) |
| 別所温泉駅 | 35.6万/坪 (27.8年/303坪) | - | - |
※『ウチノカチ』データベースに登録された中古一戸建ての実売却価格（国土交通省アンケートに基づく）をもとに、鉄道路線の駅ごとに平均単価を算出。単位：万円、カッコ内は事例物件の平均築年数／同土地面積。
価格変動が大きかった駅について
塩田町駅 49.6 万/坪(昨年同期比 +310.6 ％)
塩田町駅における中古一戸建ての価格相場(平均取引価格)は坪単価 49.6万円/坪(15.0万円/㎡)です。中古一戸建て相場は１年前(2024年)に比べて +310.6％( +37.5万円/坪)と大幅に上昇しています。売買数は 1 件(１年前(2024年)に比べて -66.7％( -2件/坪)と大幅に減少しています。)。
平均土地面積は 184.5 坪 (昨年 234.9 坪から -21.5 ％減)。平均建物面積は 30.3 坪 (昨年 47.4 坪から -36.2 ％減)。
価格上昇要因
- 駅からの平均距離が大きく減少(2024年 24.3 分 → 2025年 18.0 分、-26.0 ％と大きく減少)
上田駅 48.1 万/坪(昨年同期比 -51.7 ％)
上田駅における中古一戸建ての価格相場(平均取引価格)は坪単価 48.1万円/坪(14.5万円/㎡)です。中古一戸建て相場は１年前(2024年)に比べて -51.7％( -51.5万円/坪)と大幅に下落しています。売買数は 11 件(１年前(2024年)に比べて -8.3％( -1件/坪)と弱含みに推移しています。)。
平均築年数は 37.4年(昨年 33.4年から +11.9 ％増)。平均土地面積は 150.5 坪 (昨年 201.0 坪から -25.1 ％減)。平均建物面積は 103.4 坪 (昨年 56.3 坪から +83.5 ％増)。
価格上昇要因
- 駅からの平均距離が大きく減少(2024年 60.7 分 → 2025年 34.9 分、-42.5 ％と大きく減少)
- 築 3 年未満の新築同様の物件数が大きく増加(全取引物件に占める割合が 2024年 8.3 ％ → 2025年 18.2 ％)
価格下落要因
- 平均築年数が増加(2024年 33.4 年 → 2025年 37.4 年、+11.9 ％と増加)
- 築 40 年を超える高経年物件数が大きく増加(全取引物件に占める割合が 2024年 50.0 ％ → 2025年 63.6 ％)
セグメントごとの取引物件の内訳
対象駅： セグメント：
※各年ごとの取引件数の割合が高いセグメントほど赤く表示