払う前に知っておきたい手付金の仕組み

払う前に知っておきたい手付金の仕組み

重要事項説明を受け、問題がなかったら、いよいよマイホーム購入の契約です。不動産の売買契約の場合、契約時点で買い手が売り主に対し、手付金を支払います。手付金にはどんな意味があり、どんな仕組みになっているのでしょうか。

手付金は本来、売買代金の一部ではない

手付金は契約の成立を前提に買い手から売り主に支払われ、一般に売買代金の一部に充当されています。しかし、これはあくまで慣習によるもので、本来の手付金は売買代金の一部ではありません。

厳密にいうと、決済のときにいったん手付金を全額、買い手に返したうえで、あらためて代金を受け取るのが原則なのです。でも、この方法を取ると、手続きが非常に煩雑になってしまいます。そこで、売買代金の内金という形を取っているのです。売買契約書にも大半の場合、そう明記しています。

不動産取引で使用されるのは解約手付

法的な性質で考えると、手付金には3つの種類があります。

• 解約手付
• 証約手付
• 違約手付

です。一般に不動産取引で利用されるのは解約手付です。民法でも特段の定めがない限り、解約手付と推定するとされています。

解約手付は買い手が支払い済みの手付金を放棄することで契約を解除できます。逆に不動産業者でない売り主は手付金の倍額を支払うことで契約解除が可能になります。

しかし、いつでも契約解除できるわけではありません。相手方が契約の履行に入った場合、手付による解除ができないのです。買い手の場合は売買代金を準備していつでも支払えるようにしたときなどです。解約できる期限も売買契約書に明記することが多くなっています。

売り主が不動産業者なら手付金額に上限

手付金の額は中古物件だと売買代金の5〜10％が多くなっています。売り主が不動産業者でなければ、上限は設けられていませんが、売り主が不動産業者のときは新築など未完成物件で売買金額の5％、完成済みや中古物件で10％までとされています。額面も1,000万円以下にしなければなりません。

手付金の額がこの一定額を上回ったなら、売り主側は保全措置を講じる必要があります。手付金は一定額に達していなくても、中間金などと併せて一定額を超えた場合も、保全措置が必要です。ただ、物件の引き渡し前に買い手名義による所有権保存登記や移転登記があったときは、例外的に保全措置を免れます。

しかし、売り主側が保全措置を講じたとしても、手付金として受け取れるのは売買代金の20％まで。残り10％は手付金ではなく、売買代金の一部として扱わないといけません。