【監修者】
宅地建物取引士・日商簿記2級
注文住宅会社で15年以上、不動産売買、建築デザイン企画、営業企画等に従事。 主に土地や中古住宅の売買契約、金融・司法書士手続きを経験。 自身でも土地、中古住宅、商業施設等の売買経験あり。 2016年より住宅・不動産専門ライターとしても活動中。 多数の不動産メディアで執筆・監修。 続きを読む...
土地相場の概況
2025年10月〜12月期の東武東上本線 (池袋駅～成増駅)における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 170万円/坪(51.4万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて -6.5％( -11.7万円/坪)と弱含みに推移しています。売買数は 15 件(１年前(2024年)に比べて -48.3％( -14件/坪)と大幅に減少しています。)。
平均土地面積は 57.8 坪 (昨年 51.7 坪から +11.7 ％増)。
近年の取引物件の特徴は、駅から徒歩 10 分圏内の標準的な物件数が大きく増加。
値上がりした駅数は 3 駅に対して、値下がりした駅数は 2 駅。ほとんどの駅において下落した。東武練馬駅は、昨年から 20 ％以上の値上がり。最も値上がりしたのは下赤塚駅で昨年に比べ +444.8 ％、坪単価は 212 万円/坪となった。
上位 1 駅(下赤塚駅)は +444.8 ％(坪単価 +173.0 万円/坪)の上昇。一方、下位 1 駅(下板橋駅)は -19.8 ％(坪単価 -52.8 万円/坪)の下落。
価格下落要因
- 駅から徒歩 6 分未満の比較的駅が近い物件数が大きく減少(全取引物件に占める割合が 2024年 24.1 ％ → 2025年 6.7 ％)
駅ごとの土地相場について
鉄道路線中、最高値の駅となった下板橋駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 213万円/坪(64.5万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて -19.8％( -52.8万円/坪)と不調に推移しています。売買数は 2 件(１年前(2024年)に比べて -33.3％( -1件/坪)と大幅に減少しています。)。
鉄道路線中、最低値の駅となった上板橋駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 140万円/坪(42.4万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて -2.2％( -3.1万円/坪)と僅かに下落しています。売買数は 5 件(前年比変わらず)。
| 東武東上本線 | 現状(2025) (平均築年・面積) | １年前 (平均築年・面積) | ２年前 (平均築年・面積) |
|---|---|---|---|
| 池袋駅 | - | 251万/坪 (87.7坪) | 343万/坪 (40.8坪) |
| 北池袋駅 | - | 168万/坪 (30.6坪) | - |
| 下板橋駅 | 213万/坪 (25.7坪) | 266万/坪 (89.2坪) | - |
| 大山駅 | - | 284万/坪 (38.9坪) | 211万/坪 (26.3坪) |
| 中板橋駅 | - | - | 193万/坪 (65.5坪) |
| ときわ台駅 | 156万/坪 (99.8坪) | 154万/坪 (30.8坪) | 209万/坪 (60.5坪) |
| 上板橋駅 | 140万/坪 (22.1坪) | 143万/坪 (95.9坪) | 173万/坪 (43.6坪) |
| 東武練馬駅 | 187万/坪 (110坪) | 142万/坪 (28.7坪) | 152万/坪 (31.8坪) |
| 下赤塚駅 | 212万/坪 (42.4坪) | 38.9万/坪 (51.4坪) | 116万/坪 (29.7坪) |
| 成増駅 | - | 153万/坪 (32.8坪) | 114万/坪 (37.8坪) |
※『ウチノカチ』データベースに登録された土地の実売却価格（国土交通省アンケートに基づく）をもとに、鉄道路線の駅ごとに平均単価を算出。単位：万円、カッコ内は事例物件の平均築年数／同土地面積。
価格変動が大きかった駅について
下赤塚駅 211.9 万/坪(昨年同期比 +444.8 ％)
下赤塚駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 212万円/坪(64.1万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて +444.8％( +173.0万円/坪)と大幅に上昇しています。売買数は 2 件(１年前(2024年)に比べて +100.0％( +1件/坪)と大幅に増加しています。)。
平均土地面積は 42.4 坪 (昨年 51.4 坪から -17.6 ％減)。
下板橋駅 213.2 万/坪(昨年同期比 -19.8 ％)
下板橋駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 213万円/坪(64.5万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて -19.8％( -52.8万円/坪)と不調に推移しています。売買数は 2 件(１年前(2024年)に比べて -33.3％( -1件/坪)と大幅に減少しています。)。
平均土地面積は 25.7 坪 (昨年 89.2 坪から -71.2 ％減)。
価格上昇要因
- 駅からの平均距離が大きく減少(2024年 6.3 分 → 2025年 3.0 分、-52.6 ％と大きく減少)
- 駅から徒歩 6 分未満の比較的駅が近い物件数が大きく増加(全取引物件に占める割合が 2024年 33.3 ％ → 2025年 50.0 ％)
セグメントごとの取引物件の内訳
対象駅： セグメント：
※各年ごとの取引件数の割合が高いセグメントほど赤く表示