【監修者】
宅地建物取引士・日商簿記2級
注文住宅会社で15年以上、不動産売買、建築デザイン企画、営業企画等に従事。 主に土地や中古住宅の売買契約、金融・司法書士手続きを経験。 自身でも土地、中古住宅、商業施設等の売買経験あり。 2016年より住宅・不動産専門ライターとしても活動中。 多数の不動産メディアで執筆・監修。 続きを読む...
土地相場の概況
2025年1月〜12月期のJR上野東京ライン (赤羽駅～品川駅)における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 434万円/坪(131万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて -56.8％( -570.1万円/坪)と大幅に下落しています。売買数は 21 件(１年前(2024年)に比べて -27.6％( -8件/坪)と大幅に減少しています。)。
平均土地面積は 39.3 坪 (昨年 42.3 坪から -7.0 ％減)。
近年の取引物件の特徴は、土地面積 60 平方メートル未満のDINKS・子供独立後の老後世帯を対象とした中規模物件数が大きく増加。
値上がりした駅数は 2 駅に対して、値下がりした駅数は 3 駅。ほとんどの駅において下落した。日暮里駅は、昨年から 20 ％以上の値上がり。最も値上がりしたのは上野駅で昨年に比べ +294.9 ％、坪単価は 1,119 万円/坪となった。
上位 1 駅(上野駅)は +294.9 ％(坪単価 +835.5 万円/坪)の上昇。一方、下位 1 駅(新橋駅)は -76.6 ％(坪単価 -8099.2 万円/坪)の下落。
価格上昇要因
- 駅から徒歩 6 分未満の比較的駅が近い物件数が大きく増加(全取引物件に占める割合が 2024年 31.0 ％ → 2025年 38.1 ％)
駅ごとの土地相場について
鉄道路線中、最高値の駅となった新橋駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 2,479万円/坪(750万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて -76.6％( -8099.2万円/坪)と大幅に下落しています。売買数は 1 件(前年比変わらず)。
鉄道路線中、最低値の駅となった赤羽駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 213万円/坪(64.5万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて -12.9％( -31.6万円/坪)と不調に推移しています。売買数は 10 件(１年前(2024年)に比べて -9.1％( -1件/坪)と弱含みに推移しています。)。
| JR上野東京ライン | 現状(2025) (平均築年・面積) | １年前 (平均築年・面積) | ２年前 (平均築年・面積) |
|---|---|---|---|
| 赤羽駅 | 213万/坪 (24.8坪) | 245万/坪 (43.7坪) | 183万/坪 (43.2坪) |
| 尾久駅 | 230万/坪 (57.7坪) | 269万/坪 (46.1坪) | 268万/坪 (76.1坪) |
| 日暮里駅 | 666万/坪 (66.6坪) | 504万/坪 (26.1坪) | 506万/坪 (80.9坪) |
| 上野駅 | 1,119万/坪 (19.7坪) | 283万/坪 (10.6坪) | 640万/坪 (48.4坪) |
| 東京駅 | - | - | - |
| 新橋駅 | 2,479万/坪 (12.1坪) | 10,579万/坪 (30.3坪) | 1,809万/坪 (18.7坪) |
| 品川駅 | - | 2,848万/坪 (57.9坪) | - |
※『ウチノカチ』データベースに登録された土地の実売却価格（国土交通省アンケートに基づく）をもとに、鉄道路線の駅ごとに平均単価を算出。単位：万円、カッコ内は事例物件の平均築年数／同土地面積。
価格変動が大きかった駅について
上野駅 1118.9 万/坪(昨年同期比 +294.9 ％)
上野駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 1,119万円/坪(338万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて +294.9％( +835.5万円/坪)と大幅に上昇しています。売買数は 1 件(前年比変わらず)。
平均土地面積は 19.7 坪 (昨年 10.6 坪から +85.7 ％増)。
価格上昇要因
- 駅からの平均距離が大きく減少(2024年 5.0 分 → 2025年 4.0 分、-20.0 ％と大きく減少)
価格下落要因
- 駅から徒歩 6 分未満の比較的駅が近い物件数が僅かに減少(全取引物件に占める割合が 2024年 100.0 ％ → 2025年 100.0 ％)
新橋駅 2479.3 万/坪(昨年同期比 -76.6 ％)
新橋駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 2,479万円/坪(750万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて -76.6％( -8099.2万円/坪)と大幅に下落しています。売買数は 1 件(前年比変わらず)。
平均土地面積は 12.1 坪 (昨年 30.3 坪から -60.0 ％減)。
価格下落要因
- 駅からの平均距離が大きく増加(2024年 3.0 分 → 2025年 4.0 分、+33.3 ％と大きく増加)
- 駅から徒歩 6 分未満の比較的駅が近い物件数が僅かに減少(全取引物件に占める割合が 2024年 100.0 ％ → 2025年 100.0 ％)
セグメントごとの取引物件の内訳
対象駅： セグメント：
※各年ごとの取引件数の割合が高いセグメントほど赤く表示