【監修者】
宅地建物取引士・日商簿記2級
注文住宅会社で15年以上、不動産売買、建築デザイン企画、営業企画等に従事。 主に土地や中古住宅の売買契約、金融・司法書士手続きを経験。 自身でも土地、中古住宅、商業施設等の売買経験あり。 2016年より住宅・不動産専門ライターとしても活動中。 多数の不動産メディアで執筆・監修。 続きを読む...
土地相場の概況
収録済み取引期間: 2025年1月〜12月
2025年1月〜12月期のJR上野東京ライン (赤羽駅～品川駅)における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 524万円/坪(159万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて -47.8％( -479.7万円/坪)と大幅に下落しています。売買数は 25 件(１年前(2024年)に比べて -13.8％( -4件)と不調に推移しています。)。
平均土地面積は 44.2 坪 (昨年 42.3 坪から +4.4 ％増)。
近年の取引物件の特徴は、土地面積 60 平方メートル未満のDINKS・子供独立後の老後世帯を対象とした中規模物件数が大きく増加。
比較可能な6駅のうち、値上がりした駅数は 3 駅に対して、値下がりした駅数は 3 駅(対象路線 7 駅)。おおむね昨年と横ばい傾向。日暮里駅、品川駅は、昨年から 10 ％以上の値上がり。最も値上がりしたのは上野駅で昨年に比べ +294.9 ％、坪単価は 1,119 万円/坪となった。
上位 2 駅(上野駅、品川駅)は +155.5 ％(坪単価 +646.8 万円/坪)の上昇。一方、下位 2 駅(新橋駅、尾久駅)は -45.5 ％(坪単価 -4069.0 万円/坪)の下落。
価格上昇要因
- 駅から徒歩 6 分未満の比較的駅が近い物件数が増加(全取引物件に占める割合が 2024年 31.0 ％ → 2025年 36.0 ％)
駅ごとの土地相場について
鉄道路線中、最高値の駅となった品川駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 3,306万円/坪(1,000万円/㎡)です。土地相場は前年通年平均(2024年)に比べて +16.1％( +458.0万円/坪)と上昇しています。売買数は 1 件(前年通年平均(2024年)に比べて -75.0％( -3件)と減少しています。)。
鉄道路線中、最低値の駅となった赤羽駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 214万円/坪(64.8万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて -12.6％( -30.8万円/坪)と不調に推移しています。売買数は 12 件(１年前(2024年)に比べて +9.1％( +1件)と堅調に推移しています。)。
| JR上野東京ライン | 現状(2025) (平均築年・面積) | １年前 (平均築年・面積) | ２年前 (平均築年・面積) |
|---|---|---|---|
| 赤羽駅 | 214万/坪 (29.2坪) | 245万/坪 (43.7坪) | 183万/坪 (43.2坪) |
| 尾久駅 | 230万/坪 (57.7坪) | 269万/坪 (46.1坪) | 268万/坪 (76.1坪) |
| 日暮里駅 | 563万/坪 (52.2坪) | 504万/坪 (26.1坪) | 506万/坪 (80.9坪) |
| 上野駅 | 1,119万/坪 (19.7坪) | 283万/坪 (10.6坪) | 640万/坪 (48.4坪) |
| 東京駅 | - | - | - |
| 新橋駅 | 2,479万/坪 (12.1坪) | 10,579万/坪 (30.3坪) | 1,809万/坪 (18.7坪) |
| 品川駅 | 3,306万/坪 (166坪) | 2,848万/坪 (57.9坪) | - |
※『ウチノカチ』データベースに登録された土地の実売却価格(出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ、収録期間: 2025年1月〜12月)をもとに、鉄道路線の駅ごとに平均単価を算出。単位：万円、カッコ内は事例物件の平均築年数／同土地面積。
価格変動が大きかった駅について
上野駅 1118.9 万/坪(昨年同期比 +294.9 ％)
上野駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 1,119万円/坪(338万円/㎡)です。土地相場は前年通年平均(2024年)に比べて +294.9％( +835.5万円/坪)と上昇しています。売買数は 1 件(前年比変わらず)。
平均土地面積は 19.7 坪 (昨年 10.6 坪から +85.7 ％増)。
価格上昇要因
- 駅からの平均距離が大きく減少(2024年 5.0 分 → 2025年 4.0 分、-20.0 ％と大きく減少)
価格下落要因
- 駅から徒歩 6 分未満の比較的駅が近い物件数が僅かに減少(全取引物件に占める割合が 2024年 100.0 ％ → 2025年 100.0 ％)
品川駅 3305.8 万/坪(昨年同期比 +16.1 ％)
品川駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 3,306万円/坪(1,000万円/㎡)です。土地相場は前年通年平均(2024年)に比べて +16.1％( +458.0万円/坪)と上昇しています。売買数は 1 件(前年通年平均(2024年)に比べて -75.0％( -3件)と減少しています。)。
平均土地面積は 166.4 坪 (昨年 57.9 坪から +187.6 ％増)。
価格上昇要因
- 駅からの平均距離が大きく減少(2024年 4.5 分 → 2025年 3.0 分、-33.3 ％と大きく減少)
新橋駅 2479.3 万/坪(昨年同期比 -76.6 ％)
新橋駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 2,479万円/坪(750万円/㎡)です。土地相場は前年通年平均(2024年)に比べて -76.6％( -8099.2万円/坪)と下落しています。売買数は 1 件(前年比変わらず)。
平均土地面積は 12.1 坪 (昨年 30.3 坪から -60.0 ％減)。
価格下落要因
- 駅からの平均距離が大きく増加(2024年 3.0 分 → 2025年 4.0 分、+33.3 ％と大きく増加)
- 駅から徒歩 6 分未満の比較的駅が近い物件数が僅かに減少(全取引物件に占める割合が 2024年 100.0 ％ → 2025年 100.0 ％)
尾久駅 230.3 万/坪(昨年同期比 -14.4 ％)
尾久駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 230万円/坪(69.7万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて -14.4％( -38.9万円/坪)と下落しています。売買数は 6 件(１年前(2024年)に比べて -25.0％( -2件)と減少しています。)。
平均土地面積は 57.7 坪 (昨年 46.1 坪から +25.1 ％増)。
価格上昇要因
- 駅から徒歩 6 分未満の比較的駅が近い物件数が大きく増加(全取引物件に占める割合が 2024年 25.0 ％ → 2025年 33.3 ％)
セグメントごとの取引物件の内訳
対象駅： セグメント：
※各年ごとの取引件数の割合が高いセグメントほど赤く表示