【監修者】
宅地建物取引士・日商簿記2級
注文住宅会社で15年以上、不動産売買、建築デザイン企画、営業企画等に従事。 主に土地や中古住宅の売買契約、金融・司法書士手続きを経験。 自身でも土地、中古住宅、商業施設等の売買経験あり。 2016年より住宅・不動産専門ライターとしても活動中。 多数の不動産メディアで執筆・監修。 続きを読む...
土地相場の概況
2025年4月〜6月期のJR京浜東北線 (大宮駅～川口駅)における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 157万円/坪(47.6万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて +17.3％( +23.2万円/坪)と好調に推移しています。売買数は 24 件(１年前(2024年)に比べて -72.4％( -63件/坪)と大幅に減少しています。)。
平均土地面積は 51.0 坪 (昨年 61.4 坪から -16.9 ％減)。
近年の取引物件の特徴は、駅から徒歩 6 分未満の比較的駅が近い物件数が大きく増加。
値上がりした駅数は 4 駅に対して、値下がりした駅数は 4 駅。おおむね昨年と横ばい傾向。浦和駅、西川口駅は、昨年から 20 ％以上の値上がり。最も値上がりしたのは大宮駅で昨年に比べ +144.4 ％、坪単価は 185 万円/坪となった。
上位 2 駅(大宮駅、西川口駅)は +102.1 ％(坪単価 +114.1 万円/坪)の上昇。一方、下位 2 駅(川口駅、与野駅)は -35.9 ％(坪単価 -64.1 万円/坪)の下落。
価格上昇要因
- 駅からの平均距離が大きく減少(2024年 19.5 分 → 2025年 15.1 分、-22.3 ％と大きく減少)
- 駅から徒歩 6 分未満の比較的駅が近い物件数が大きく増加(全取引物件に占める割合が 2024年 6.9 ％ → 2025年 16.7 ％)
駅ごとの土地相場について
鉄道路線中、最高値の駅となった西川口駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 318万円/坪(96.3万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて +59.7％( +119.1万円/坪)と大幅に上昇しています。売買数は 1 件(１年前(2024年)に比べて -87.5％( -7件/坪)と大幅に減少しています。)。
鉄道路線中、最低値の駅となった蕨駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 77.8万円/坪(23.5万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて +12.3％( +8.5万円/坪)と好調に推移しています。売買数は 3 件(１年前(2024年)に比べて -75.0％( -9件/坪)と大幅に減少しています。)。
| JR京浜東北線 | 現状(2025) (平均築年・面積) | １年前 (平均築年・面積) | ２年前 (平均築年・面積) |
|---|---|---|---|
| 大宮駅 | 185万/坪 (51.7坪) | 75.6万/坪 (64.6坪) | 136万/坪 (62.1坪) |
| さいたま新都心駅 | - | 51.4万/坪 (54.5坪) | 170万/坪 (34.8坪) |
| 与野駅 | 175万/坪 (30.6坪) | 226万/坪 (33.3坪) | 125万/坪 (94.8坪) |
| 北浦和駅 | 139万/坪 (88.0坪) | 147万/坪 (51.8坪) | 143万/坪 (46.7坪) |
| 浦和駅 | 240万/坪 (24.2坪) | 162万/坪 (50.0坪) | 159万/坪 (50.7坪) |
| 南浦和駅 | 134万/坪 (23.2坪) | 156万/坪 (44.4坪) | 122万/坪 (64.1坪) |
| 蕨駅 | 77.8万/坪 (59.5坪) | 69.3万/坪 (81.5坪) | 89.0万/坪 (36.4坪) |
| 西川口駅 | 318万/坪 (40.8坪) | 199万/坪 (65.8坪) | 121万/坪 (97.3坪) |
| 川口駅 | 79.3万/坪 (37.8坪) | 157万/坪 (77.1坪) | 76.5万/坪 (82.1坪) |
※『ウチノカチ』データベースに登録された土地の実売却価格（国土交通省アンケートに基づく）をもとに、鉄道路線の駅ごとに平均単価を算出。単位：万円、カッコ内は事例物件の平均築年数／同土地面積。
価格変動が大きかった駅について
大宮駅 184.7 万/坪(昨年同期比 +144.4 ％)
大宮駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 185万円/坪(55.9万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて +144.4％( +109.1万円/坪)と大幅に上昇しています。売買数は 6 件(１年前(2024年)に比べて -60.0％( -9件/坪)と大幅に減少しています。)。
平均土地面積は 51.7 坪 (昨年 64.6 坪から -20.0 ％減)。
価格上昇要因
- 駅からの平均距離が大きく減少(2024年 24.6 分 → 2025年 12.0 分、-51.2 ％と大きく減少)
西川口駅 318.3 万/坪(昨年同期比 +59.7 ％)
西川口駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 318万円/坪(96.3万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて +59.7％( +119.1万円/坪)と大幅に上昇しています。売買数は 1 件(１年前(2024年)に比べて -87.5％( -7件/坪)と大幅に減少しています。)。
平均土地面積は 40.8 坪 (昨年 65.8 坪から -37.9 ％減)。
価格上昇要因
- 駅からの平均距離が大きく減少(2024年 8.9 分 → 2025年 2.0 分、-77.5 ％と大きく減少)
川口駅 79.3 万/坪(昨年同期比 -49.4 ％)
川口駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 79.3万円/坪(24.0万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて -49.4％( -77.6万円/坪)と大幅に下落しています。売買数は 1 件(１年前(2024年)に比べて -91.7％( -11件/坪)と大幅に減少しています。)。
平均土地面積は 37.8 坪 (昨年 77.1 坪から -51.0 ％減)。
価格下落要因
- 駅からの平均距離が大きく増加(2024年 29.8 分 → 2025年 60.0 分、+101.1 ％と大きく増加)
与野駅 175.1 万/坪(昨年同期比 -22.4 ％)
与野駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 175万円/坪(53.0万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて -22.4％( -50.7万円/坪)と大幅に下落しています。売買数は 4 件(１年前(2024年)に比べて +33.3％( +1件/坪)と大幅に増加しています。)。
平均土地面積は 30.6 坪 (昨年 33.3 坪から -8.0 ％減)。
価格上昇要因
- 駅から徒歩 6 分未満の比較的駅が近い物件数が大きく増加(全取引物件に占める割合が 2024年 33.3 ％ → 2025年 75.0 ％)
価格下落要因
- 駅からの平均距離が大きく増加(2024年 6.0 分 → 2025年 8.8 分、+45.8 ％と大きく増加)
セグメントごとの取引物件の内訳
対象駅： セグメント：
※各年ごとの取引件数の割合が高いセグメントほど赤く表示