【監修者】
宅地建物取引士・日商簿記2級
注文住宅会社で15年以上、不動産売買、建築デザイン企画、営業企画等に従事。 主に土地や中古住宅の売買契約、金融・司法書士手続きを経験。 自身でも土地、中古住宅、商業施設等の売買経験あり。 2016年より住宅・不動産専門ライターとしても活動中。 多数の不動産メディアで執筆・監修。 続きを読む...
土地相場の概況
2025年1月〜3月期の上田電鉄別所線 (上田駅～別所温泉駅)における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 9.6万円/坪(2.9万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて +10.1％( +0.9万円/坪)と好調に推移しています。売買数は 18 件(１年前(2024年)に比べて -82.9％( -87件/坪)と大幅に減少しています。)。
平均土地面積は 173.2 坪 (昨年 130.7 坪から +32.5 ％増)。
近年の取引物件の特徴は、駅から徒歩 20 分以上の徒歩圏外の物件数が大きく増加。
値上がりした駅数は 3 駅に対して、値下がりした駅数は 3 駅。ほとんどの駅において下落した。別所温泉駅は、昨年から 20 ％以上の値上がり。最も値上がりしたのは中塩田駅で昨年に比べ +129.6 ％、坪単価は 13.7 万円/坪となった。
上位 2 駅(中塩田駅、別所温泉駅)は +98.4 ％(坪単価 +4.7 万円/坪)の上昇。一方、下位 2 駅(塩田町駅、寺下駅)は -95.2 ％(坪単価 -5.5 万円/坪)の下落。
価格下落要因
- 駅からの平均距離が大きく増加(2024年 29.5 分 → 2025年 38.4 分、+30.2 ％と大きく増加)
- 駅から徒歩 3 分未満の駅近物件数が大きく減少(全取引物件に占める割合が 2024年 7.6 ％ → 2025年 5.6 ％)
駅ごとの土地相場について
鉄道路線中、最高値の駅となった中塩田駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 13.7万円/坪(4.1万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて +129.6％( +7.7万円/坪)と大幅に上昇しています。売買数は 1 件(１年前(2024年)に比べて -75.0％( -3件/坪)と大幅に減少しています。)。
鉄道路線中、最低値の駅となった塩田町駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 0.08万円/坪(0.02万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて -98.8％( -6.8万円/坪)と大幅に下落しています。売買数は 1 件(１年前(2024年)に比べて -75.0％( -3件/坪)と大幅に減少しています。)。
| 上田電鉄別所線 | 現状(2025) (平均築年・面積) | １年前 (平均築年・面積) | ２年前 (平均築年・面積) |
|---|---|---|---|
| 上田駅 | 11.1万/坪 (116坪) | 10.0万/坪 (128坪) | 11.9万/坪 (137坪) |
| 城下駅 | - | 12.4万/坪 (61.4坪) | 6.0万/坪 (158坪) |
| 三好町駅 | - | 9.4万/坪 (21.2坪) | 6.8万/坪 (174坪) |
| 赤坂上駅 | - | 8.2万/坪 (111坪) | 6.5万/坪 (119坪) |
| 上田原駅 | 10.4万/坪 (71.8坪) | 10.4万/坪 (123坪) | 6.7万/坪 (111坪) |
| 寺下駅 | 0.4万/坪 (514坪) | 4.6万/坪 (238坪) | 5.3万/坪 (111坪) |
| 神畑駅 | - | 3.3万/坪 (151坪) | 4.6万/坪 (159坪) |
| 大学前駅 | - | 2.7万/坪 (408坪) | 4.8万/坪 (128坪) |
| 下之郷駅 | - | 5.9万/坪 (47.6坪) | 1.1万/坪 (408坪) |
| 中塩田駅 | 13.7万/坪 (424坪) | 6.0万/坪 (165坪) | 9.4万/坪 (106坪) |
| 塩田町駅 | 0.08万/坪 (454坪) | 6.9万/坪 (135坪) | 4.8万/坪 (211坪) |
| 中野駅 | - | 5.9万/坪 (111坪) | 5.5万/坪 (231坪) |
| 舞田駅 | - | 1.1万/坪 (201坪) | - |
| 八木沢駅 | - | - | 2.1万/坪 (155坪) |
| 別所温泉駅 | 4.3万/坪 (188坪) | 2.5万/坪 (99.8坪) | 0.8万/坪 (209坪) |
※『ウチノカチ』データベースに登録された土地の実売却価格（国土交通省アンケートに基づく）をもとに、鉄道路線の駅ごとに平均単価を算出。単位：万円、カッコ内は事例物件の平均築年数／同土地面積。
価格変動が大きかった駅について
中塩田駅 13.7 万/坪(昨年同期比 +129.6 ％)
中塩田駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 13.7万円/坪(4.1万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて +129.6％( +7.7万円/坪)と大幅に上昇しています。売買数は 1 件(１年前(2024年)に比べて -75.0％( -3件/坪)と大幅に減少しています。)。
平均土地面積は 423.5 坪 (昨年 164.9 坪から +156.9 ％増)。
価格上昇要因
- 駅からの平均距離が大きく減少(2024年 7.2 分 → 2025年 2.0 分、-72.4 ％と大きく減少)
- 駅から徒歩 3 分未満の駅近物件数が大きく増加(全取引物件に占める割合が 2024年 25.0 ％ → 2025年 100.0 ％)
別所温泉駅 4.3 万/坪(昨年同期比 +67.3 ％)
別所温泉駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 4.3万円/坪(1.3万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて +67.3％( +1.7万円/坪)と大幅に上昇しています。売買数は 1 件(１年前(2024年)に比べて -83.3％( -5件/坪)と大幅に減少しています。)。
平均土地面積は 187.6 坪 (昨年 99.8 坪から +87.9 ％増)。
価格上昇要因
- 駅からの平均距離が大きく減少(2024年 55.0 分 → 2025年 9.0 分、-83.6 ％と大きく減少)
塩田町駅 0.1 万/坪(昨年同期比 -98.8 ％)
塩田町駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 0.08万円/坪(0.02万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて -98.8％( -6.8万円/坪)と大幅に下落しています。売買数は 1 件(１年前(2024年)に比べて -75.0％( -3件/坪)と大幅に減少しています。)。
平均土地面積は 453.8 坪 (昨年 135.4 坪から +235.2 ％増)。
価格下落要因
- 駅からの平均距離が大きく増加(2024年 7.0 分 → 2025年 30.0 分、+328.6 ％と大きく増加)
寺下駅 0.4 万/坪(昨年同期比 -91.5 ％)
寺下駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 0.4万円/坪(0.12万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて -91.5％( -4.2万円/坪)と大幅に下落しています。売買数は 1 件(１年前(2024年)に比べて -66.7％( -2件/坪)と大幅に減少しています。)。
平均土地面積は 514.3 坪 (昨年 238.0 坪から +116.1 ％増)。
価格上昇要因
- 駅からの平均距離が大きく減少(2024年 18.7 分 → 2025年 9.0 分、-51.8 ％と大きく減少)
セグメントごとの取引物件の内訳
対象駅： セグメント：
※各年ごとの取引件数の割合が高いセグメントほど赤く表示