【監修者】
宅地建物取引士・日商簿記2級
注文住宅会社で15年以上、不動産売買、建築デザイン企画、営業企画等に従事。 主に土地や中古住宅の売買契約、金融・司法書士手続きを経験。 自身でも土地、中古住宅、商業施設等の売買経験あり。 2016年より住宅・不動産専門ライターとしても活動中。 多数の不動産メディアで執筆・監修。 続きを読む...
土地相場の概況
2025年10月〜12月期のJR上野東京ライン (川崎駅～大船駅)における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 101万円/坪(30.5万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて +9.1％( +8.4万円/坪)と堅調に推移しています。売買数は 17 件(１年前(2024年)に比べて -54.1％( -20件/坪)と大幅に減少しています。)。
平均土地面積は 86.0 坪 (昨年 70.6 坪から +21.9 ％増)。
近年の取引物件の特徴は、土地面積 100 平方メートル未満の一般的なファミリー世帯を対象とした物件数が大きく増加。
値上がりした駅数は 2 駅に対して、値下がりした駅数は 1 駅。おおむね昨年と横ばい傾向。大船駅は、昨年から 20 ％以上の値上がり。最も値上がりしたのは大船駅で昨年に比べ +27.6 ％、坪単価は 111 万円/坪となった。
上位 1 駅(大船駅)は +27.6 ％(坪単価 +24.0 万円/坪)の上昇。一方、下位 1 駅(戸塚駅)は -28.4 ％(坪単価 -21.5 万円/坪)の下落。
価格上昇要因
- 駅から徒歩 6 分未満の比較的駅が近い物件数が大きく増加(全取引物件に占める割合が 2024年 2.7 ％ → 2025年 5.9 ％)
価格下落要因
- 駅からの平均距離が増加(2024年 22.9 分 → 2025年 25.6 分、+11.8 ％と増加)
駅ごとの土地相場について
鉄道路線中、最高値の駅となった川崎駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 148万円/坪(44.8万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて +11.6％( +15.3万円/坪)と好調に推移しています。売買数は 4 件(１年前(2024年)に比べて -50.0％( -4件/坪)と大幅に減少しています。)。
鉄道路線中、最低値の駅となった戸塚駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 54.1万円/坪(16.4万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて -28.4％( -21.5万円/坪)と大幅に下落しています。売買数は 8 件(１年前(2024年)に比べて -46.7％( -7件/坪)と大幅に減少しています。)。
| JR上野東京ライン | 現状(2025) (平均築年・面積) | １年前 (平均築年・面積) | ２年前 (平均築年・面積) |
|---|---|---|---|
| 川崎駅 | 148万/坪 (62.8坪) | 133万/坪 (39.1坪) | 154万/坪 (57.6坪) |
| 横浜駅 | 242万/坪 (36.3坪) | - | 350万/坪 (30.8坪) |
| 戸塚駅 | 54.1万/坪 (96.2坪) | 75.6万/坪 (87.8坪) | 33.5万/坪 (90.8坪) |
| 大船駅 | 111万/坪 (101坪) | 87.0万/坪 (70.0坪) | 52.3万/坪 (42.2坪) |
※『ウチノカチ』データベースに登録された土地の実売却価格（国土交通省アンケートに基づく）をもとに、鉄道路線の駅ごとに平均単価を算出。単位：万円、カッコ内は事例物件の平均築年数／同土地面積。
価格変動が大きかった駅について
大船駅 111.0 万/坪(昨年同期比 +27.6 ％)
大船駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 111万円/坪(33.6万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて +27.6％( +24.0万円/坪)と大幅に上昇しています。売買数は 4 件(１年前(2024年)に比べて -71.4％( -10件/坪)と大幅に減少しています。)。
平均土地面積は 101.3 坪 (昨年 70.0 坪から +44.8 ％増)。
価格上昇要因
- 駅からの平均距離が減少(2024年 21.3 分 → 2025年 18.2 分、-14.3 ％と減少)
- 駅から徒歩 6 分未満の比較的駅が近い物件数が大きく増加(全取引物件に占める割合が 2024年 7.1 ％ → 2025年 25.0 ％)
戸塚駅 54.1 万/坪(昨年同期比 -28.4 ％)
戸塚駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 54.1万円/坪(16.4万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて -28.4％( -21.5万円/坪)と大幅に下落しています。売買数は 8 件(１年前(2024年)に比べて -46.7％( -7件/坪)と大幅に減少しています。)。
平均土地面積は 96.2 坪 (昨年 87.8 坪から +9.6 ％増)。
価格下落要因
- 駅からの平均距離が大きく増加(2024年 23.2 分 → 2025年 29.8 分、+28.2 ％と大きく増加)
セグメントごとの取引物件の内訳
対象駅： セグメント：
※各年ごとの取引件数の割合が高いセグメントほど赤く表示