【監修者】
宅地建物取引士・日商簿記2級
注文住宅会社で15年以上、不動産売買、建築デザイン企画、営業企画等に従事。 主に土地や中古住宅の売買契約、金融・司法書士手続きを経験。 自身でも土地、中古住宅、商業施設等の売買経験あり。 2016年より住宅・不動産専門ライターとしても活動中。 多数の不動産メディアで執筆・監修。 続きを読む...
土地相場の概況
2026年1月〜3月期の西武池袋線 (池袋駅～秋津駅)における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 203万円/坪(61.3万円/㎡)です。土地相場は１年前(2025年)に比べて +28.0％( +44.3万円/坪)と大幅に上昇しています。売買数は 17 件(１年前(2025年)に比べて -92.9％( -221件/坪)と大幅に減少しています。)。
平均土地面積は 49.0 坪 (昨年 45.6 坪から +7.6 ％増)。
近年の取引物件の特徴は、土地面積 60 平方メートル未満のDINKS・子供独立後の老後世帯を対象とした中規模物件数が大きく増加。
値上がりした駅数は 6 駅に対して、値下がりした駅数は 3 駅。ほとんどの駅において下落した。練馬駅、練馬高野台駅、保谷駅、清瀬駅は、昨年から 20 ％以上の値上がり。最も値上がりしたのは東長崎駅で昨年に比べ +111.6 ％、坪単価は 512 万円/坪となった。
上位 2 駅(東長崎駅、練馬駅)は +84.2 ％(坪単価 +203.3 万円/坪)の上昇。一方、下位 2 駅(石神井公園駅、江古田駅)は -11.3 ％(坪単価 -25.0 万円/坪)の下落。
価格上昇要因
- 駅から徒歩 6 分未満の比較的駅が近い物件数が大きく増加(全取引物件に占める割合が 2025年 13.0 ％ → 2026年 17.6 ％)
駅ごとの土地相場について
鉄道路線中、最高値の駅となった東長崎駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 512万円/坪(155万円/㎡)です。土地相場は１年前(2025年)に比べて +111.6％( +269.8万円/坪)と大幅に上昇しています。売買数は 2 件(１年前(2025年)に比べて -81.8％( -9件/坪)と大幅に減少しています。)。
鉄道路線中、最低値の駅となったひばりケ丘駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 88.4万円/坪(26.7万円/㎡)です。土地相場は１年前(2025年)に比べて -1.5％( -1.3万円/坪)と僅かに下落しています。売買数は 2 件(１年前(2025年)に比べて -87.5％( -14件/坪)と大幅に減少しています。)。
| 西武池袋線 | 現状(2026) (平均築年・面積) | １年前 (平均築年・面積) | ２年前 (平均築年・面積) |
|---|---|---|---|
| 池袋駅 | - | 374万/坪 (26.6坪) | 933万/坪 (48.9坪) |
| 椎名町駅 | - | 310万/坪 (38.9坪) | 324万/坪 (33.7坪) |
| 東長崎駅 | 512万/坪 (9.8坪) | 242万/坪 (26.3坪) | 270万/坪 (36.9坪) |
| 江古田駅 | 216万/坪 (33.3坪) | 235万/坪 (50.9坪) | 115万/坪 (34.8坪) |
| 桜台駅 | - | 404万/坪 (27.2坪) | 259万/坪 (75.6坪) |
| 練馬駅 | 378万/坪 (21.2坪) | 241万/坪 (39.3坪) | 252万/坪 (45.8坪) |
| 中村橋駅 | - | 198万/坪 (44.2坪) | 177万/坪 (32.5坪) |
| 富士見台駅 | - | 172万/坪 (42.2坪) | 177万/坪 (51.0坪) |
| 練馬高野台駅 | 230万/坪 (34.8坪) | 165万/坪 (37.6坪) | 180万/坪 (50.8坪) |
| 石神井公園駅 | 182万/坪 (24.2坪) | 213万/坪 (50.4坪) | 166万/坪 (36.0坪) |
| 大泉学園駅 | 145万/坪 (85.5坪) | 134万/坪 (49.3坪) | 141万/坪 (41.7坪) |
| 保谷駅 | 150万/坪 (16.6坪) | 117万/坪 (45.7坪) | 102万/坪 (44.2坪) |
| ひばりケ丘駅 | 88.4万/坪 (60.5坪) | 89.7万/坪 (54.4坪) | 105万/坪 (42.4坪) |
| 東久留米駅 | - | 90.6万/坪 (49.4坪) | 83.7万/坪 (40.6坪) |
| 清瀬駅 | 110万/坪 (25.0坪) | 80.5万/坪 (55.3坪) | 81.4万/坪 (50.4坪) |
| 秋津駅 | - | 70.7万/坪 (41.5坪) | 78.5万/坪 (62.5坪) |
※『ウチノカチ』データベースに登録された土地の実売却価格（国土交通省アンケートに基づく）をもとに、鉄道路線の駅ごとに平均単価を算出。単位：万円、カッコ内は事例物件の平均築年数／同土地面積。
価格変動が大きかった駅について
東長崎駅 511.6 万/坪(昨年同期比 +111.6 ％)
東長崎駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 512万円/坪(155万円/㎡)です。土地相場は１年前(2025年)に比べて +111.6％( +269.8万円/坪)と大幅に上昇しています。売買数は 2 件(１年前(2025年)に比べて -81.8％( -9件/坪)と大幅に減少しています。)。
平均土地面積は 9.8 坪 (昨年 26.3 坪から -62.6 ％減)。
価格下落要因
- 駅からの平均距離が大きく増加(2025年 6.3 分 → 2026年 9.0 分、+43.5 ％と大きく増加)
練馬駅 377.8 万/坪(昨年同期比 +56.8 ％)
練馬駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 378万円/坪(114万円/㎡)です。土地相場は１年前(2025年)に比べて +56.8％( +136.8万円/坪)と大幅に上昇しています。売買数は 1 件(１年前(2025年)に比べて -88.9％( -8件/坪)と大幅に減少しています。)。
平均土地面積は 21.2 坪 (昨年 39.3 坪から -46.2 ％減)。
価格上昇要因
- 駅からの平均距離が大きく減少(2025年 8.3 分 → 2026年 5.0 分、-40.0 ％と大きく減少)
- 駅から徒歩 6 分未満の比較的駅が近い物件数が大きく増加(全取引物件に占める割合が 2025年 11.1 ％ → 2026年 100.0 ％)
石神井公園駅 181.8 万/坪(昨年同期比 -14.6 ％)
石神井公園駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 182万円/坪(55.0万円/㎡)です。土地相場は１年前(2025年)に比べて -14.6％( -31.1万円/坪)と不調に推移しています。売買数は 1 件(１年前(2025年)に比べて -96.4％( -27件/坪)と大幅に減少しています。)。
平均土地面積は 24.2 坪 (昨年 50.4 坪から -51.9 ％減)。
価格下落要因
- 駅からの平均距離が大きく増加(2025年 12.4 分 → 2026年 24.0 分、+94.2 ％と大きく増加)
江古田駅 216.4 万/坪(昨年同期比 -8.1 ％)
江古田駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 216万円/坪(65.5万円/㎡)です。土地相場は１年前(2025年)に比べて -8.1％( -19.0万円/坪)と弱含みに推移しています。売買数は 1 件(１年前(2025年)に比べて -83.3％( -5件/坪)と大幅に減少しています。)。
平均土地面積は 33.3 坪 (昨年 50.9 坪から -34.7 ％減)。
価格下落要因
- 駅からの平均距離が大きく増加(2025年 5.0 分 → 2026年 6.0 分、+20.0 ％と大きく増加)
セグメントごとの取引物件の内訳
対象駅： セグメント：
※各年ごとの取引件数の割合が高いセグメントほど赤く表示