【監修者】
宅地建物取引士・日商簿記2級
注文住宅会社で15年以上、不動産売買、建築デザイン企画、営業企画等に従事。 主に土地や中古住宅の売買契約、金融・司法書士手続きを経験。 自身でも土地、中古住宅、商業施設等の売買経験あり。 2016年より住宅・不動産専門ライターとしても活動中。 多数の不動産メディアで執筆・監修。 続きを読む...
土地相場の概況
2026年1月〜3月期の西武池袋線 (池袋駅～秋津駅)における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 203万円/坪(61.3万円/㎡)です。土地相場は１年前(2025年)に比べて +37.6％( +55.3万円/坪)と大幅に上昇しています。売買数は 17 件(１年前(2025年)に比べて -77.0％( -57件/坪)と大幅に減少しています。)。
平均土地面積は 49.0 坪 (昨年 54.0 坪から -9.2 ％減)。
近年の取引物件の特徴は、土地面積 60 平方メートル未満のDINKS・子供独立後の老後世帯を対象とした中規模物件数が大きく増加。
値上がりした駅数は 8 駅に対して、値下がりした駅数は 1 駅。おおむね昨年と横ばい傾向。練馬駅、練馬高野台駅、保谷駅、ひばりケ丘駅、清瀬駅は、昨年から 20 ％以上の値上がり。最も値上がりしたのは東長崎駅で昨年に比べ +113.9 ％、坪単価は 512 万円/坪となった。
上位 2 駅(東長崎駅、練馬高野台駅)は +84.0 ％(坪単価 +176.6 万円/坪)の上昇。一方、下位 2 駅(石神井公園駅、江古田駅)は -1.1 ％(坪単価 -1.9 万円/坪)の下落。
価格上昇要因
- 駅から徒歩 6 分未満の比較的駅が近い物件数が大きく増加(全取引物件に占める割合が 2025年 9.5 ％ → 2026年 17.6 ％)
駅ごとの土地相場について
鉄道路線中、最高値の駅となった東長崎駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 512万円/坪(155万円/㎡)です。土地相場は１年前(2025年)に比べて +113.9％( +272.4万円/坪)と大幅に上昇しています。売買数は 2 件(１年前(2025年)に比べて -60.0％( -3件/坪)と大幅に減少しています。)。
鉄道路線中、最低値の駅となったひばりケ丘駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 88.4万円/坪(26.7万円/㎡)です。土地相場は１年前(2025年)に比べて +41.9％( +26.1万円/坪)と大幅に上昇しています。売買数は 2 件(１年前(2025年)に比べて -71.4％( -5件/坪)と大幅に減少しています。)。
| 西武池袋線 | 現状(2026) (平均築年・面積) | １年前 (平均築年・面積) | ２年前 (平均築年・面積) |
|---|---|---|---|
| 池袋駅 | - | 396万/坪 (27.6坪) | 378万/坪 (52.9坪) |
| 椎名町駅 | - | 153万/坪 (51.4坪) | - |
| 東長崎駅 | 512万/坪 (9.8坪) | 239万/坪 (23.3坪) | 297万/坪 (56.0坪) |
| 江古田駅 | 216万/坪 (33.3坪) | 215万/坪 (42.4坪) | - |
| 桜台駅 | - | - | 200万/坪 (123坪) |
| 練馬駅 | 378万/坪 (21.2坪) | 310万/坪 (48.4坪) | 263万/坪 (55.0坪) |
| 中村橋駅 | - | 181万/坪 (46.9坪) | 163万/坪 (41.3坪) |
| 富士見台駅 | - | 154万/坪 (52.7坪) | 179万/坪 (65.6坪) |
| 練馬高野台駅 | 230万/坪 (34.8坪) | 149万/坪 (47.6坪) | 136万/坪 (103坪) |
| 石神井公園駅 | 182万/坪 (24.2坪) | 187万/坪 (68.8坪) | 166万/坪 (43.1坪) |
| 大泉学園駅 | 145万/坪 (85.5坪) | 125万/坪 (63.1坪) | 159万/坪 (47.5坪) |
| 保谷駅 | 150万/坪 (16.6坪) | 109万/坪 (77.1坪) | 104万/坪 (41.1坪) |
| ひばりケ丘駅 | 88.4万/坪 (60.5坪) | 62.3万/坪 (54.0坪) | 122万/坪 (42.4坪) |
| 東久留米駅 | - | 60.8万/坪 (25.7坪) | 120万/坪 (34.0坪) |
| 清瀬駅 | 110万/坪 (25.0坪) | 73.7万/坪 (63.5坪) | 60.9万/坪 (57.0坪) |
| 秋津駅 | - | 65.4万/坪 (50.7坪) | 50.3万/坪 (72.6坪) |
※『ウチノカチ』データベースに登録された土地の実売却価格（国土交通省アンケートに基づく）をもとに、鉄道路線の駅ごとに平均単価を算出。単位：万円、カッコ内は事例物件の平均築年数／同土地面積。
価格変動が大きかった駅について
東長崎駅 511.6 万/坪(昨年同期比 +113.9 ％)
東長崎駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 512万円/坪(155万円/㎡)です。土地相場は１年前(2025年)に比べて +113.9％( +272.4万円/坪)と大幅に上昇しています。売買数は 2 件(１年前(2025年)に比べて -60.0％( -3件/坪)と大幅に減少しています。)。
平均土地面積は 9.8 坪 (昨年 23.3 坪から -57.8 ％減)。
価格下落要因
- 駅からの平均距離が大きく増加(2025年 5.6 分 → 2026年 9.0 分、+60.7 ％と大きく増加)
練馬高野台駅 230.0 万/坪(昨年同期比 +54.1 ％)
練馬高野台駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 230万円/坪(69.6万円/㎡)です。土地相場は１年前(2025年)に比べて +54.1％( +80.7万円/坪)と大幅に上昇しています。売買数は 1 件(１年前(2025年)に比べて -83.3％( -5件/坪)と大幅に減少しています。)。
平均土地面積は 34.8 坪 (昨年 47.6 坪から -27.0 ％減)。
価格上昇要因
- 駅からの平均距離が大きく減少(2025年 8.5 分 → 2026年 6.0 分、-29.4 ％と大きく減少)
石神井公園駅 181.8 万/坪(昨年同期比 -2.8 ％)
石神井公園駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 182万円/坪(55.0万円/㎡)です。土地相場は１年前(2025年)に比べて -2.8％( -5.2万円/坪)と僅かに下落しています。売買数は 1 件(１年前(2025年)に比べて -85.7％( -6件/坪)と大幅に減少しています。)。
平均土地面積は 24.2 坪 (昨年 68.8 坪から -64.8 ％減)。
価格下落要因
- 駅からの平均距離が大きく増加(2025年 14.1 分 → 2026年 24.0 分、+69.7 ％と大きく増加)
江古田駅 216.4 万/坪(昨年同期比 +0.6 ％)
江古田駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 216万円/坪(65.5万円/㎡)です。土地相場は１年前(2025年)に比べて +0.6％( +1.3万円/坪)と僅かに上昇しています。売買数は 1 件(１年前(2025年)に比べて -50.0％( -1件/坪)と大幅に減少しています。)。
平均土地面積は 33.3 坪 (昨年 42.4 坪から -21.4 ％減)。
価格下落要因
- 駅からの平均距離が大きく増加(2025年 3.5 分 → 2026年 6.0 分、+71.4 ％と大きく増加)
セグメントごとの取引物件の内訳
対象駅： セグメント：
※各年ごとの取引件数の割合が高いセグメントほど赤く表示