【監修者】
宅地建物取引士・日商簿記2級
注文住宅会社で15年以上、不動産売買、建築デザイン企画、営業企画等に従事。 主に土地や中古住宅の売買契約、金融・司法書士手続きを経験。 自身でも土地、中古住宅、商業施設等の売買経験あり。 2016年より住宅・不動産専門ライターとしても活動中。 多数の不動産メディアで執筆・監修。 続きを読む...
土地相場の概況
2025年1月〜3月期のJR京浜東北線 (大宮駅～川口駅)における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 102万円/坪(31.0万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて -17.2％( -21.2万円/坪)と不調に推移しています。売買数は 24 件(１年前(2024年)に比べて -93.5％( -345件/坪)と大幅に減少しています。)。
平均土地面積は 51.6 坪 (昨年 59.6 坪から -13.5 ％減)。
近年の取引物件の特徴は、駅から徒歩 20 分以上の徒歩圏外の物件数が増加。
値上がりした駅数は 2 駅に対して、値下がりした駅数は 5 駅。ほとんどの駅において下落した。蕨駅は、昨年から 10 ％以上の値上がり。最も値上がりしたのはさいたま新都心駅で昨年に比べ +143.9 ％、坪単価は 179 万円/坪となった。
上位 2 駅(さいたま新都心駅、蕨駅)は +80.3 ％(坪単価 +60.2 万円/坪)の上昇。一方、下位 2 駅(浦和駅、南浦和駅)は -27.9 ％(坪単価 -44.7 万円/坪)の下落。
価格下落要因
- 駅からの平均距離が大きく増加(2024年 20.0 分 → 2025年 25.1 分、+25.5 ％と大きく増加)
駅ごとの土地相場について
鉄道路線中、最高値の駅となったさいたま新都心駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 179万円/坪(54.1万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて +143.9％( +105.5万円/坪)と大幅に上昇しています。売買数は 1 件(１年前(2024年)に比べて -75.0％( -3件/坪)と大幅に減少しています。)。
鉄道路線中、最低値の駅となった川口駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 87.2万円/坪(26.4万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて -22.9％( -25.9万円/坪)と大幅に下落しています。売買数は 7 件(１年前(2024年)に比べて -85.7％( -42件/坪)と大幅に減少しています。)。
| JR京浜東北線 | 現状(2025) (平均築年・面積) | １年前 (平均築年・面積) | ２年前 (平均築年・面積) |
|---|---|---|---|
| 大宮駅 | 91.7万/坪 (42.0坪) | 106万/坪 (54.4坪) | 129万/坪 (73.3坪) |
| さいたま新都心駅 | 179万/坪 (25.7坪) | 73.4万/坪 (45.0坪) | 91.7万/坪 (78.3坪) |
| 与野駅 | - | 142万/坪 (49.1坪) | 125万/坪 (71.2坪) |
| 北浦和駅 | - | 119万/坪 (49.1坪) | 116万/坪 (68.7坪) |
| 浦和駅 | 121万/坪 (34.8坪) | 174万/坪 (58.5坪) | 156万/坪 (50.6坪) |
| 南浦和駅 | 107万/坪 (22.7坪) | 143万/坪 (62.5坪) | 132万/坪 (52.3坪) |
| 蕨駅 | 103万/坪 (57.5坪) | 88.5万/坪 (59.5坪) | 89.2万/坪 (45.7坪) |
| 西川口駅 | 153万/坪 (78.7坪) | 166万/坪 (78.3坪) | 103万/坪 (43.5坪) |
| 川口駅 | 87.2万/坪 (62.9坪) | 113万/坪 (73.9坪) | 92.2万/坪 (79.2坪) |
※『ウチノカチ』データベースに登録された土地の実売却価格（国土交通省アンケートに基づく）をもとに、鉄道路線の駅ごとに平均単価を算出。単位：万円、カッコ内は事例物件の平均築年数／同土地面積。
価格変動が大きかった駅について
さいたま新都心駅 178.9 万/坪(昨年同期比 +143.9 ％)
さいたま新都心駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 179万円/坪(54.1万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて +143.9％( +105.5万円/坪)と大幅に上昇しています。売買数は 1 件(１年前(2024年)に比べて -75.0％( -3件/坪)と大幅に減少しています。)。
平均土地面積は 25.7 坪 (昨年 45.0 坪から -42.9 ％減)。
価格上昇要因
- 駅からの平均距離が大きく減少(2024年 21.2 分 → 2025年 14.0 分、-34.1 ％と大きく減少)
蕨駅 103.4 万/坪(昨年同期比 +16.8 ％)
蕨駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 103万円/坪(31.3万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて +16.8％( +14.9万円/坪)と好調に推移しています。売買数は 7 件(１年前(2024年)に比べて -88.1％( -52件/坪)と大幅に減少しています。)。
平均土地面積は 57.5 坪 (昨年 59.5 坪から -3.4 ％減)。
浦和駅 120.7 万/坪(昨年同期比 -30.7 ％)
浦和駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 121万円/坪(36.5万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて -30.7％( -53.5万円/坪)と大幅に下落しています。売買数は 1 件(１年前(2024年)に比べて -97.8％( -44件/坪)と大幅に減少しています。)。
平均土地面積は 34.8 坪 (昨年 58.5 坪から -40.5 ％減)。
価格下落要因
- 駅からの平均距離が大きく増加(2024年 15.2 分 → 2025年 29.0 分、+91.3 ％と大きく増加)
南浦和駅 107.3 万/坪(昨年同期比 -25.0 ％)
南浦和駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 107万円/坪(32.4万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて -25.0％( -35.8万円/坪)と大幅に下落しています。売買数は 2 件(１年前(2024年)に比べて -92.6％( -25件/坪)と大幅に減少しています。)。
平均土地面積は 22.7 坪 (昨年 62.5 坪から -63.7 ％減)。
価格下落要因
- 駅からの平均距離が大きく増加(2024年 14.1 分 → 2025年 23.0 分、+62.6 ％と大きく増加)
セグメントごとの取引物件の内訳
対象駅： セグメント：
※各年ごとの取引件数の割合が高いセグメントほど赤く表示