【監修者】
宅地建物取引士・日商簿記2級
注文住宅会社で15年以上、不動産売買、建築デザイン企画、営業企画等に従事。 主に土地や中古住宅の売買契約、金融・司法書士手続きを経験。 自身でも土地、中古住宅、商業施設等の売買経験あり。 2016年より住宅・不動産専門ライターとしても活動中。 多数の不動産メディアで執筆・監修。 続きを読む...
土地相場の概況
2025年1月〜6月期のJR京浜東北線 (大宮駅～川口駅)における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 137万円/坪(41.6万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて +9.9％( +12.4万円/坪)と堅調に推移しています。売買数は 88 件(１年前(2024年)に比べて -77.5％( -303件/坪)と大幅に減少しています。)。
平均土地面積は 52.0 坪 (昨年 58.7 坪から -11.4 ％減)。
近年の取引物件の特徴は、駅から徒歩 20 分以上の徒歩圏外の物件数が大きく減少。
値上がりした駅数は 7 駅に対して、値下がりした駅数は 2 駅。全体的に上昇基調。大宮駅、蕨駅は、昨年から 20 ％以上の値上がり。最も値上がりしたのはさいたま新都心駅で昨年に比べ +124.4 ％、坪単価は 165 万円/坪となった。
上位 2 駅(さいたま新都心駅、大宮駅)は +83.8 ％(坪単価 +69.3 万円/坪)の上昇。一方、下位 2 駅(川口駅、浦和駅)は -16.8 ％(坪単価 -22.7 万円/坪)の下落。
価格上昇要因
- 駅からの平均距離が減少(2024年 19.8 分 → 2025年 17.8 分、-10.1 ％と減少)
- 駅から徒歩 6 分未満の比較的駅が近い物件数が大きく増加(全取引物件に占める割合が 2024年 5.9 ％ → 2025年 9.1 ％)
駅ごとの土地相場について
鉄道路線中、最高値の駅となった西川口駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 176万円/坪(53.3万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて +8.2％( +13.3万円/坪)と堅調に推移しています。売買数は 4 件(１年前(2024年)に比べて -87.9％( -29件/坪)と大幅に減少しています。)。
鉄道路線中、最低値の駅となった川口駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 88.3万円/坪(26.7万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて -21.9％( -24.8万円/坪)と大幅に下落しています。売買数は 10 件(１年前(2024年)に比べて -80.4％( -41件/坪)と大幅に減少しています。)。
| JR京浜東北線 | 現状(2025) (平均築年・面積) | １年前 (平均築年・面積) | ２年前 (平均築年・面積) |
|---|---|---|---|
| 大宮駅 | 157万/坪 (64.1坪) | 110万/坪 (53.3坪) | 129万/坪 (73.3坪) |
| さいたま新都心駅 | 165万/坪 (39.8坪) | 73.4万/坪 (45.0坪) | 91.7万/坪 (78.3坪) |
| 与野駅 | 161万/坪 (32.7坪) | 145万/坪 (46.7坪) | 125万/坪 (71.2坪) |
| 北浦和駅 | 123万/坪 (52.9坪) | 119万/坪 (49.2坪) | 116万/坪 (68.7坪) |
| 浦和駅 | 156万/坪 (69.8坪) | 176万/坪 (57.3坪) | 156万/坪 (50.6坪) |
| 南浦和駅 | 146万/坪 (35.8坪) | 145万/坪 (62.1坪) | 132万/坪 (52.3坪) |
| 蕨駅 | 126万/坪 (44.9坪) | 89.6万/坪 (60.2坪) | 89.2万/坪 (45.7坪) |
| 西川口駅 | 176万/坪 (57.5坪) | 163万/坪 (74.6坪) | 103万/坪 (43.5坪) |
| 川口駅 | 88.3万/坪 (57.6坪) | 113万/坪 (72.0坪) | 92.2万/坪 (79.2坪) |
※『ウチノカチ』データベースに登録された土地の実売却価格（国土交通省アンケートに基づく）をもとに、鉄道路線の駅ごとに平均単価を算出。単位：万円、カッコ内は事例物件の平均築年数／同土地面積。
価格変動が大きかった駅について
さいたま新都心駅 164.6 万/坪(昨年同期比 +124.4 ％)
さいたま新都心駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 165万円/坪(49.8万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて +124.4％( +91.3万円/坪)と大幅に上昇しています。売買数は 3 件(１年前(2024年)に比べて -25.0％( -1件/坪)と大幅に減少しています。)。
平均土地面積は 39.8 坪 (昨年 45.0 坪から -11.5 ％減)。
価格上昇要因
- 駅からの平均距離が大きく減少(2024年 21.2 分 → 2025年 10.3 分、-51.4 ％と大きく減少)
大宮駅 156.9 万/坪(昨年同期比 +43.2 ％)
大宮駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 157万円/坪(47.5万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて +43.2％( +47.3万円/坪)と大幅に上昇しています。売買数は 17 件(１年前(2024年)に比べて -77.3％( -58件/坪)と大幅に減少しています。)。
平均土地面積は 64.1 坪 (昨年 53.3 坪から +20.3 ％増)。
価格上昇要因
- 駅からの平均距離が大きく減少(2024年 22.6 分 → 2025年 16.8 分、-25.9 ％と大きく減少)
川口駅 88.3 万/坪(昨年同期比 -21.9 ％)
川口駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 88.3万円/坪(26.7万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて -21.9％( -24.8万円/坪)と大幅に下落しています。売買数は 10 件(１年前(2024年)に比べて -80.4％( -41件/坪)と大幅に減少しています。)。
平均土地面積は 57.6 坪 (昨年 72.0 坪から -20.0 ％減)。
浦和駅 155.8 万/坪(昨年同期比 -11.7 ％)
浦和駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 156万円/坪(47.1万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて -11.7％( -20.6万円/坪)と不調に推移しています。売買数は 7 件(１年前(2024年)に比べて -86.0％( -43件/坪)と大幅に減少しています。)。
平均土地面積は 69.8 坪 (昨年 57.3 坪から +21.9 ％増)。
価格上昇要因
- 駅から徒歩 6 分未満の比較的駅が近い物件数が大きく増加(全取引物件に占める割合が 2024年 8.0 ％ → 2025年 14.3 ％)
セグメントごとの取引物件の内訳
対象駅： セグメント：
※各年ごとの取引件数の割合が高いセグメントほど赤く表示