【監修者】
宅地建物取引士・日商簿記2級
注文住宅会社で15年以上、不動産売買、建築デザイン企画、営業企画等に従事。 主に土地や中古住宅の売買契約、金融・司法書士手続きを経験。 自身でも土地、中古住宅、商業施設等の売買経験あり。 2016年より住宅・不動産専門ライターとしても活動中。 多数の不動産メディアで執筆・監修。 続きを読む...
土地相場の概況
2025年1月〜3月期のJR京浜東北線 (大宮駅～川口駅)における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 130万円/坪(39.3万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて +19.8％( +21.5万円/坪)と好調に推移しています。売買数は 64 件(１年前(2024年)に比べて -39.6％( -42件/坪)と大幅に減少しています。)。
平均土地面積は 52.4 坪 (昨年 62.3 坪から -16.0 ％減)。
近年の取引物件の特徴は、駅から徒歩 10 分圏内の標準的な物件数が大きく増加。
値上がりした駅数は 7 駅に対して、値下がりした駅数は 2 駅。全体的に上昇基調。大宮駅、蕨駅、川口駅は、昨年から 20 ％以上の値上がり。最も値上がりしたのはさいたま新都心駅で昨年に比べ +1246.1 ％、坪単価は 165 万円/坪となった。
上位 2 駅(さいたま新都心駅、蕨駅)は +645.1 ％(坪単価 +97.0 万円/坪)の上昇。一方、下位 2 駅(西川口駅、与野駅)は -24.5 ％(坪単価 -51.1 万円/坪)の下落。
価格上昇要因
- 駅からの平均距離が減少(2024年 22.3 分 → 2025年 18.8 分、-16.0 ％と減少)
- 駅から徒歩 6 分未満の比較的駅が近い物件数が大きく増加(全取引物件に占める割合が 2024年 4.7 ％ → 2025年 6.2 ％)
駅ごとの土地相場について
鉄道路線中、最高値の駅となったさいたま新都心駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 165万円/坪(49.8万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて +1246.1％( +152.4万円/坪)と大幅に上昇しています。売買数は 3 件(１年前(2024年)に比べて +200.0％( +2件/坪)と大幅に増加しています。)。
鉄道路線中、最低値の駅となった川口駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 89.3万円/坪(27.0万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて +32.5％( +21.9万円/坪)と大幅に上昇しています。売買数は 9 件(１年前(2024年)に比べて -18.2％( -2件/坪)と不調に推移しています。)。
| JR京浜東北線 | 現状(2025) (平均築年・面積) | １年前 (平均築年・面積) | ２年前 (平均築年・面積) |
|---|---|---|---|
| 大宮駅 | 142万/坪 (71.0坪) | 108万/坪 (49.8坪) | 165万/坪 (88.0坪) |
| さいたま新都心駅 | 165万/坪 (39.8坪) | 12.2万/坪 (30.3坪) | 82.0万/坪 (107坪) |
| 与野駅 | 103万/坪 (40.8坪) | 110万/坪 (53.7坪) | 151万/坪 (83.5坪) |
| 北浦和駅 | 115万/坪 (33.4坪) | 101万/坪 (41.7坪) | 125万/坪 (67.0坪) |
| 浦和駅 | 142万/坪 (77.4坪) | 134万/坪 (74.8坪) | 139万/坪 (57.2坪) |
| 南浦和駅 | 150万/坪 (41.3坪) | 129万/坪 (48.4坪) | 143万/坪 (50.9坪) |
| 蕨駅 | 136万/坪 (41.9坪) | 94.4万/坪 (62.9坪) | 83.7万/坪 (46.8坪) |
| 西川口駅 | 129万/坪 (63.0坪) | 224万/坪 (162坪) | 99.5万/坪 (29.0坪) |
| 川口駅 | 89.3万/坪 (59.8坪) | 67.4万/坪 (99.6坪) | 108万/坪 (59.3坪) |
※『ウチノカチ』データベースに登録された土地の実売却価格（国土交通省アンケートに基づく）をもとに、鉄道路線の駅ごとに平均単価を算出。単位：万円、カッコ内は事例物件の平均築年数／同土地面積。
価格変動が大きかった駅について
さいたま新都心駅 164.6 万/坪(昨年同期比 +1246.1 ％)
さいたま新都心駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 165万円/坪(49.8万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて +1246.1％( +152.4万円/坪)と大幅に上昇しています。売買数は 3 件(１年前(2024年)に比べて +200.0％( +2件/坪)と大幅に増加しています。)。
平均土地面積は 39.8 坪 (昨年 30.3 坪から +31.7 ％増)。
価格上昇要因
- 駅からの平均距離が大きく減少(2024年 30.0 分 → 2025年 10.3 分、-65.6 ％と大きく減少)
蕨駅 136.1 万/坪(昨年同期比 +44.1 ％)
蕨駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 136万円/坪(41.2万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて +44.1％( +41.7万円/坪)と大幅に上昇しています。売買数は 15 件(１年前(2024年)に比べて -11.8％( -2件/坪)と不調に推移しています。)。
平均土地面積は 41.9 坪 (昨年 62.9 坪から -33.3 ％減)。
価格上昇要因
- 駅からの平均距離が大きく減少(2024年 20.2 分 → 2025年 15.4 分、-23.7 ％と大きく減少)
- 駅から徒歩 6 分未満の比較的駅が近い物件数が大きく増加(全取引物件に占める割合が 2024年 5.9 ％ → 2025年 13.3 ％)
西川口駅 128.6 万/坪(昨年同期比 -42.5 ％)
西川口駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 129万円/坪(38.9万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて -42.5％( -94.9万円/坪)と大幅に下落しています。売買数は 3 件(１年前(2024年)に比べて -25.0％( -1件/坪)と大幅に減少しています。)。
平均土地面積は 63.0 坪 (昨年 161.8 坪から -61.1 ％減)。
価格上昇要因
- 駅からの平均距離が大きく減少(2024年 14.8 分 → 2025年 9.7 分、-34.5 ％と大きく減少)
与野駅 102.8 万/坪(昨年同期比 -6.6 ％)
与野駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 103万円/坪(31.1万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて -6.6％( -7.3万円/坪)と弱含みに推移しています。売買数は 1 件(１年前(2024年)に比べて -75.0％( -3件/坪)と大幅に減少しています。)。
平均土地面積は 40.8 坪 (昨年 53.7 坪から -23.9 ％減)。
価格下落要因
- 駅からの平均距離が増加(2024年 6.2 分 → 2025年 7.0 分、+12.0 ％と増加)
セグメントごとの取引物件の内訳
対象駅： セグメント：
※各年ごとの取引件数の割合が高いセグメントほど赤く表示