Name: レクセルプラッツァ初石
SKU: レクセルプラッツァ初石
Price: 371000 JPY
Availability: InStock
Rating: 2.7 (1 reviews)

レクセルプラッツァ初石(千葉県流山市東初石 2丁目91-6)の価格相場は 37.1万円/㎡ (坪単価 123万円/坪)です。価格相場は、周辺の取引価格(売却価格)により計算したもので、物件を売却する際に値段(坪単価、評価額)がいくらになるか目安を示すものです。

部屋ごとの価格相場は、最も高い部屋は 901号室 (116㎡) の 4,380 万円 (新築時価格・分譲時価格から+12.6%)、最も低い部屋は 413号室 (65.5㎡) の 2,401 万円 (新築時価格・分譲時価格から+18.9%)です。

レクセルプラッツァ初石価格相場・家賃相場

37.1 万円/㎡

家賃相場

築年数

駅距離

評価点

1,378 円/㎡

(平均値)

19.9 年

4.0 円/㎡

初石駅

2.7 点

物件評価

この記事は不動産鑑定士、宅地建物取引士により監修しています

目次
レクセルプラッツァ初石の価格相場情報
物件の詳細情報
部屋ごとの価格相場
条件から想定取引価格(坪単価)を計算する
中古マンションの「売却相場」を調べる
周辺エリアの価格相場動向
近隣の物件情報
人口推移に基づく不動産相場の将来見通し
東初石の将来人口推計(人口の予測)

【監修者】

宅地建物取引士・日商簿記2級

岩野愛弓 (監修者)

注文住宅会社で15年以上、不動産売買、建築デザイン企画、営業企画等に従事。主に土地や中古住宅の売買契約、金融・司法書士手続きを経験。自身でも土地、中古住宅、商業施設等の売買経験あり。 2016年より住宅・不動産専門ライターとしても活動中。多数の不動産メディアで執筆・監修。続きを読む...

レクセルプラッツァ初石の価格相場情報

物件の詳細情報

レクセルプラッツァ初石の物件詳細は以下の通りです。

物件名	レクセルプラッツァ初石
住所	千葉県流山市東初石 2丁目91-6
建築年	2005年
構造	RC造
総戸数	114部屋
階数	9階
用途地域	第一種中高層住居専用地域
小学校区	八木北小学校
中学校区	常盤松中学校
管理会社	(株)大京アステージ
備考	共用施設：駐車場あり、エレベーター、ガーデン、TVモニター付きインターホン部屋の基本設備：温水洗浄便座、ペット相談可、BS/CS対応、インターネット利用可、ディスポーザー、床暖房
アクセス	東武東武野田線初石駅徒歩 4分

物件所在地

口コミ・評判

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総合評価	口コミ情報

部屋ごとの価格相場

レクセルプラッツァ初石(9フロア、114戸)の、新築時価格(販売時価格、分譲時価格)、価格相場(売却相場、取引価格相場)、想定賃料を調べることができます。相場価格、想定賃料は本日(2024年11月25日)時点の周辺地域における過去の類似物件の取引価格、提示家賃に基づき算定したものです。

1階

号室	専有面積	新築時価格 (販売時価格、分譲時価格)	価格相場 (売却相場、取引価格相場)	想定賃料	利回り
101	81.39㎡ (3LDK)	2,540万円	3,017万円	11.3万	4.5%
102	78.33㎡ (3LDK)	2,390万円	2,897万円	11.0万	4.6%
103	77.52㎡ (3LDK)	2,370万円	2,866万円	11.0万	4.6%
104	77.52㎡ (3LDK)	2,370万円	2,866万円	11.0万	4.6%
105	76.90㎡ (3LDK)	2,280万円	2,842万円	10.9万	4.6%
106	99.70㎡ (4LDK)	3,220万円	3,741万円	12.8万	4.1%
107	82.19㎡ (3LDK)	2,570万円	3,048万円	11.4万	4.5%
108	89.66㎡ (3LDK)	2,790万円	3,342万円	12.0万	4.3%
109	82.98㎡ (3LDK)	2,570万円	3,079万円	11.5万	4.5%
110	82.49㎡ (3LDK)	2,540万円	3,060万円	11.4万	4.5%
111	65.48㎡ (3LDK)	1,990万円	2,401万円	9.8万	4.9%
112	67.96㎡ (3LDK)	2,110万円	2,496万円	10.0万	4.8%
113	71.00㎡ (3LDK)	2,190万円	2,613万円	10.3万	4.7%
114	72.36㎡ (3LDK)	2,240万円	2,665万円	10.5万	4.7%
115	75.09㎡ (3LDK)	2,320万円	2,771万円	10.7万	4.7%
116	75.09㎡ (3LDK)	2,310万円	2,771万円	10.7万	4.7%
117	77.44㎡ (3LDK)	2,470万円	2,863万円	11.0万	4.6%

2階

号室	専有面積	新築時価格 (販売時価格、分譲時価格)	価格相場 (売却相場、取引価格相場)	想定賃料	利回り
201	81.39㎡ (3LDK)	2,530万円	3,017万円	11.3万	4.5%
202	78.33㎡ (3LDK)	2,360万円	2,897万円	11.0万	4.6%
203	77.52㎡ (3LDK)	2,340万円	2,866万円	11.0万	4.6%
204	77.52㎡ (3LDK)	2,340万円	2,866万円	11.0万	4.6%
205	76.90㎡ (3LDK)	2,300万円	2,842万円	10.9万	4.6%
206	99.70㎡ (4LDK)	3,300万円	3,741万円	12.8万	4.1%
207	82.19㎡ (3LDK)	2,610万円	3,048万円	11.4万	4.5%
208	89.66㎡ (3LDK)	2,850万円	3,342万円	12.0万	4.3%
209	82.98㎡ (3LDK)	2,630万円	3,079万円	11.5万	4.5%
210	82.49㎡ (3LDK)	2,600万円	3,060万円	11.4万	4.5%
211	86.65㎡ (3LDK)	2,770万円	3,223万円	11.8万	4.4%
212	87.61㎡ (3LDK)	2,800万円	3,261万円	11.9万	4.4%
213	97.47㎡ (3LDK)	3,200万円	3,652万円	12.6万	4.1%
214	65.48㎡ (3LDK)	1,950万円	2,401万円	9.8万	4.9%
215	67.96㎡ (3LDK)	2,050万円	2,496万円	10.0万	4.8%
216	71.00㎡ (3LDK)	2,150万円	2,613万円	10.3万	4.7%
217	72.36㎡ (3LDK)	2,200万円	2,665万円	10.5万	4.7%
218	75.09㎡ (3LDK)	2,280万円	2,771万円	10.7万	4.7%
219	75.09㎡ (3LDK)	2,280万円	2,771万円	10.7万	4.7%
220	77.44㎡ (3LDK)	2,450万円	2,863万円	11.0万	4.6%

3階

号室	専有面積	新築時価格 (販売時価格、分譲時価格)	価格相場 (売却相場、取引価格相場)	想定賃料	利回り
301	81.39㎡ (3LDK)	2,580万円	3,017万円	11.3万	4.5%
302	78.33㎡ (3LDK)	2,390万円	2,897万円	11.0万	4.6%
303	77.52㎡ (3LDK)	2,370万円	2,866万円	11.0万	4.6%
304	77.52㎡ (3LDK)	2,370万円	2,866万円	11.0万	4.6%
305	76.90㎡ (3LDK)	2,330万円	2,842万円	10.9万	4.6%
306	99.70㎡ (4LDK)	3,350万円	3,741万円	12.8万	4.1%
307	82.19㎡ (3LDK)	2,640万円	3,048万円	11.4万	4.5%
308	89.66㎡ (3LDK)	2,880万円	3,342万円	12.0万	4.3%
310	82.49㎡ (3LDK)	2,630万円	3,060万円	11.4万	4.5%
311	86.65㎡ (3LDK)	2,800万円	3,223万円	11.8万	4.4%
312	87.61㎡ (3LDK)	2,830万円	3,261万円	11.9万	4.4%
313	97.47㎡ (3LDK)	3,250万円	3,652万円	12.6万	4.1%
314	65.48㎡ (3LDK)	1,990万円	2,401万円	9.8万	4.9%
315	67.96㎡ (3LDK)	2,090万円	2,496万円	10.0万	4.8%
316	71.00㎡ (3LDK)	2,190万円	2,613万円	10.3万	4.7%
317	72.36㎡ (3LDK)	2,240万円	2,665万円	10.5万	4.7%
318	75.09㎡ (3LDK)	2,320万円	2,771万円	10.7万	4.7%
319	87.39㎡ (4LDK)	3,010万円	3,252万円	11.8万	4.4%

4階

号室	専有面積	新築時価格 (販売時価格、分譲時価格)	価格相場 (売却相場、取引価格相場)	想定賃料	利回り
401	91.43㎡ (3LDK)	3,150万円	3,412万円	12.2万	4.3%
402	77.52㎡ (3LDK)	2,400万円	2,866万円	11.0万	4.6%
403	77.52㎡ (3LDK)	2,400万円	2,866万円	11.0万	4.6%
404	76.90㎡ (3LDK)	2,360万円	2,842万円	10.9万	4.6%
405	99.70㎡ (4LDK)	3,380万円	3,741万円	12.8万	4.1%
406	82.19㎡ (3LDK)	2,670万円	3,048万円	11.4万	4.5%
407	89.66㎡ (3LDK)	2,910万円	3,342万円	12.0万	4.3%
408	82.98㎡ (3LDK)	2,690万円	3,079万円	11.5万	4.5%
409	82.49㎡ (3LDK)	2,660万円	3,060万円	11.4万	4.5%
410	86.65㎡ (3LDK)	2,830万円	3,223万円	11.8万	4.4%
411	87.61㎡ (3LDK)	2,860万円	3,261万円	11.9万	4.4%
412	97.47㎡ (3LDK)	3,280万円	3,652万円	12.6万	4.1%
413	65.48㎡ (3LDK)	2,020万円	2,401万円	9.8万	4.9%
414	67.96㎡ (3LDK)	2,120万円	2,496万円	10.0万	4.8%
415	71.00㎡ (3LDK)	2,220万円	2,613万円	10.3万	4.7%
416	72.36㎡ (3LDK)	2,270万円	2,665万円	10.5万	4.7%
417	75.09㎡ (3LDK)	2,350万円	2,771万円	10.7万	4.7%
418	87.39㎡ (4LDK)	2,930万円	3,252万円	11.8万	4.4%

5階

号室	専有面積	新築時価格 (販売時価格、分譲時価格)	価格相場 (売却相場、取引価格相場)	想定賃料	利回り
501	93.64㎡ (3LDK)	3,220万円	3,500万円	12.3万	4.2%
502	77.52㎡ (3LDK)	2,420万円	2,866万円	11.0万	4.6%
503	76.90㎡ (3LDK)	2,380万円	2,842万円	10.9万	4.6%
504	99.70㎡ (4LDK)	3,400万円	3,741万円	12.8万	4.1%
505	82.19㎡ (3LDK)	2,690万円	3,048万円	11.4万	4.5%
506	89.66㎡ (3LDK)	2,930万円	3,342万円	12.0万	4.3%
507	82.98㎡ (3LDK)	2,710万円	3,079万円	11.5万	4.5%
508	82.49㎡ (3LDK)	2,680万円	3,060万円	11.4万	4.5%
509	86.65㎡ (3LDK)	2,850万円	3,223万円	11.8万	4.4%
510	87.61㎡ (3LDK)	2,880万円	3,261万円	11.9万	4.4%
511	97.47㎡ (3LDK)	3,300万円	3,652万円	12.6万	4.1%
512	81.90㎡ (3LDK)	2,820万円	3,037万円	11.4万	4.5%
513	77.07㎡ (3LDK)	2,720万円	2,848万円	10.9万	4.6%
514	106.23㎡ (4LDK)	3,740万円	4,004万円	13.2万	3.9%

6階

号室	専有面積	新築時価格 (販売時価格、分譲時価格)	価格相場 (売却相場、取引価格相場)	想定賃料	利回り
601	94.42㎡ (4LDK)	3,260万円	3,531万円	12.4万	4.2%
602	76.90㎡ (3LDK)	2,400万円	2,842万円	10.9万	4.6%
603	99.70㎡ (4LDK)	3,420万円	3,741万円	12.8万	4.1%
604	82.19㎡ (3LDK)	2,710万円	3,048万円	11.4万	4.5%
605	89.66㎡ (3LDK)	2,950万円	3,342万円	12.0万	4.3%
606	82.98㎡ (3LDK)	2,730万円	3,079万円	11.5万	4.5%
607	82.49㎡ (3LDK)	2,700万円	3,060万円	11.4万	4.5%
608	86.65㎡ (3LDK)	2,870万円	3,223万円	11.8万	4.4%
609	102.66㎡ (4LDK)	3,650万円	3,860万円	12.9万	4.0%

7階

号室	専有面積	新築時価格 (販売時価格、分譲時価格)	価格相場 (売却相場、取引価格相場)	想定賃料	利回り
701	86.80㎡ (3LDK)	3,030万円	3,229万円	11.8万	4.4%
702	99.70㎡ (4LDK)	3,440万円	3,741万円	12.8万	4.1%
703	82.19㎡ (3LDK)	2,730万円	3,048万円	11.4万	4.5%
704	89.66㎡ (3LDK)	2,970万円	3,342万円	12.0万	4.3%
705	82.98㎡ (3LDK)	2,750万円	3,079万円	11.5万	4.5%
706	82.49㎡ (3LDK)	2,720万円	3,060万円	11.4万	4.5%
707	86.65㎡ (3LDK)	2,890万円	3,223万円	11.8万	4.4%
708	87.61㎡ (3LDK)	3,100万円	3,261万円	11.9万	4.4%
709	82.98㎡ (3LDK)	2,660万円	3,079万円	11.5万	4.5%

8階

号室	専有面積	新築時価格 (販売時価格、分譲時価格)	価格相場 (売却相場、取引価格相場)	想定賃料	利回り
801	99.70㎡ (4LDK)	3,490万円	3,741万円	12.8万	4.1%
802	82.19㎡ (3LDK)	2,750万円	3,048万円	11.4万	4.5%
803	89.66㎡ (3LDK)	2,990万円	3,342万円	12.0万	4.3%
804	82.98㎡ (3LDK)	2,770万円	3,079万円	11.5万	4.5%
805	82.49㎡ (3LDK)	2,740万円	3,060万円	11.4万	4.5%
806	113.50㎡ (4LDK)	3,790万円	4,299万円	13.6万	3.8%

9階

号室	専有面積	新築時価格 (販売時価格、分譲時価格)	価格相場 (売却相場、取引価格相場)	想定賃料	利回り
901	115.50㎡ (4LDK)	3,890万円	4,380万円	13.7万	3.7%
902	82.98㎡ (3LDK)	2,790万円	3,079万円	11.5万	4.5%
903	113.77㎡ (4LDK)	3,820万円	4,310万円	13.6万	3.8%

条件から想定取引価格(坪単価)を計算する

専有面積を選択することで、周辺の類似物件の取引データに基づき現在のレクセルプラッツァ初石の想定価格および想定家賃の評価額を算定できます。本物件の価格および家賃算定は東初石のマンション相場に基づき算定しています。なお、土地部分の評価額は、周辺エリアの流山市の土地相場から確認いただけます。

対象物件の『専有面積』を選択
専有面積㎡

マンション物件価格計算ツール

「条件選択」から条件を選択し、「計算する」ボタンを押すと算定結果がここに表示されます。

計算中です

想定取引価格

{{currentObj.price / 10000|number_nicely}} 万円

想定家賃

{{currentObj.price_chintai|number_nicely}} 円

※仲介手数料・消費税等は含まない想定取引価格

想定利回り

{{(currentObj.price_chintai * 12) * 100 / currentObj.price|number_nicely}} %

算定された価格相場は過去の類似物件に基づき算定された平均的な取引価格です。実際の物件の価格相場は、物件ごとの個別要因を考慮したより正確な価格相場は以下の「不動産一括査定サイト」を利用する必要があります。

不動産一括査定サイト

NEW 近隣の参考取引データをダウンロードできます
参考データ(CSV形式)のダウンロード
※条件が類似する過去の取引データをダウンロード

価格相場・算定方法について
価格相場・家賃相場は、過去の実取引データに対して回帰分析(Regression Analysis)を用いて算定したもので、不動産鑑定士などの専門家が実際に価格査定を行う際と同等の算定手法を適用しています。
ウチノカチが提供するレクセルプラッツァ初石の価格相場、家賃相場は東初石のマンション相場における、国土交通省の中古マンション取引データに基づき算定しています。

中古マンションの「売却相場」を調べる

実際の中古マンションの価格相場は、学区等の周辺環境、近くにある公共施設・商業施設へのアクセス等の立地条件、住戸・敷地・共有部分の維持管理状況など、物件ごとの個別要因を考慮する必要があります。

一般の方は、これらの要因を考慮して計算することは困難ですが「不動産一括査定サイト」を利用することにより無料で価格相場を計算してもらうことができます。また、流山市において条件が類似する過去の取引物件の情報も入手できるため、価格算定の参考にできます。

しかし、「不動産一括査定サイト」といっても十数社の企業が提供しており、どの査定サービスを利用すればいいのか迷ってしまうでしょう。ウチノカチでは、専門家による監修のもと、様々な観点から不動産査定サイトを比較しました（比較記事はこちら）。

以下のサイトは、「査定を受け付けているカバーエリア」「利用時の入力しやすさ」「個人情報保護」の観点から特に評価が高いサイトです。いずれも、「無料」で「１分程度」で安心してご利用いただけます。

周辺エリアの価格相場動向

レクセルプラッツァ初石の周辺エリア(流山市)における中古マンション価格の相場動向は以下の通りです。

対象：
単位：タッチ操作：

東初石中古マンション価格相場推移・動向東初石における中古マンション価格の相場推移・動向を調べることができます

東初石中古マンション価格相場推移・動向

近隣の物件

レクセルプラッツァ初石の近隣には以下のような物件があります。

NEW 近隣物件の参考取引データをダウンロードできます
参考データ(CSV形式)のダウンロード
※条件が類似する過去の取引データをダウンロード

距離	物件名	最寄駅	総戸数	構造	築年
58m	林ビル千葉県流山市東初石 3丁目96-27	初石駅徒歩5分		RC造	1989年
84m	初石ビューハイツ千葉県流山市東初石 3丁目96-51	初石駅徒歩6分		RC造	1986年
188m	スマイリアタウン(初石)BRIGHT WING 千葉県流山市西初石 2丁目83-3	初石駅徒歩4分	14階建 268部屋	RC造	2010年
188m	スマイリアタウン(初石)SOUTH WING 千葉県流山市西初石 2丁目83-3	初石駅徒歩4分	14階建 268部屋	RC造	2010年
189m	スマイリアタウン千葉県流山市西初石 2丁目83-3	初石駅徒歩4分	14階建	RC造	2010年
189m	スマイリアタウンゴールドクレスト千葉県流山市西初石 2丁目83-3	初石駅徒歩4分	14階建	RC造	2010年
244m	東初石ハイツ4号棟千葉県流山市東初石 2丁目81-9	初石駅徒歩6分		RC造	1984年
251m	東初石ハイツ3号棟千葉県流山市東初石 2丁目81-9	初石駅徒歩6分		RC造	1984年
276m	東初石ハイツ2号棟千葉県流山市東初石 2丁目81-9	初石駅徒歩5分		RC造	1984年
280m	浅水ビル千葉県流山市東初石 4丁目245-14	初石駅徒歩5分	3階建	RC造	1987年
282m	東初石ハイツ1号棟千葉県流山市東初石 2丁目81-9	初石駅徒歩6分		RC造	1984年
292m	エーデルハイム榮千葉県流山市東初石 2丁目81-13	初石駅徒歩8分	2階建	RC造	1994年
337m	レクセルマンション初石千葉県流山市東初石 3丁目103-93	初石駅徒歩7分		RC造	1997年
355m	ダイアパレスコータ・コート千葉県流山市東初石 2丁目81-13	初石駅徒歩7分	4階建 208部屋	RC造	2003年
393m	ルネサンス初石千葉県流山市西初石 2丁目928-20	初石駅徒歩6分	7階建 125部屋	RC造	2008年
395m	ミオカステーロ初石千葉県流山市西初石 3丁目9-2	初石駅徒歩4分	9階建 55部屋	RC造	2007年
410m	ジュネパレス初石千葉県流山市西初石 2丁目928-15	流山おおたかの森駅徒歩7分	3階建	RC造	1990年
435m	マイキャッスル初石千葉県流山市西初石 3丁目1456-1	初石駅徒歩4分		RC造	2000年
439m	ヴェルジェメゾン千葉県流山市東初石 3丁目110-1	初石駅徒歩3分	4階建	RC造	2003年
442m	小谷ビル千葉県流山市西初石 4丁目475	初石駅徒歩5分		RC造	1995年
447m	コンドミニアム初石C棟千葉県流山市西初石 2丁目913-1	初石駅徒歩7分		RC造	1984年
461m	クレスト初石千葉県流山市東初石 3丁目110-14	初石駅徒歩7分		RC造	1990年
469m	コンドミニアム初石千葉県流山市西初石 2丁目913-1	流山おおたかの森駅徒歩27分	3階建	RC造	1985年
469m	コンドミニアム初石C 千葉県流山市西初石 2丁目913-1	初石駅徒歩8分	4階建	RC造	1985年
469m	コンドミニアム初石D棟千葉県流山市西初石 2丁目913-1	初石駅徒歩8分	4階建	RC造	1985年
473m	プロムナード初石千葉県流山市東初石 3丁目110-16	初石駅徒歩3分		RC造	1999年
473m	プライムガーデン初石千葉県流山市西初石 2丁目926-3	初石駅徒歩7分		RC造	1997年
478m	オーチャードハウス千葉県流山市東初石 3丁目111-28	初石駅徒歩3分	6階建	RC造	2000年
482m	コンドミニアム初石A棟千葉県流山市西初石 2丁目913-1	初石駅徒歩8分		RC造	1984年
489m	プレステージ・ヤツ千葉県流山市西初石 4丁目475-7	初石駅徒歩4分	4階建	RC造	1999年
493m	コンドミニアム初石E棟千葉県流山市西初石 2丁目913-1	初石駅徒歩8分		RC造	1984年
499m	コンドミニアム初石B棟千葉県流山市西初石 2丁目913-1	初石駅徒歩6分		RC造	1984年
514m	ウッドパーク初石C棟千葉県流山市東初石 3丁目111-1	初石駅徒歩5分		RC造	1998年
531m	ウッドパーク初石B棟千葉県流山市東初石 3丁目111-1	初石駅徒歩4分		RC造	1998年
532m	ウッドパーク初石A棟千葉県流山市東初石 3丁目111-1	初石駅徒歩4分	8階建	RC造	1999年
532m	ウッドパーク初石駅前B棟千葉県流山市東初石 3丁目111-1	初石駅徒歩8分	8階建	RC造	1999年
547m	ライオンズガーデン初石千葉県流山市西初石 4丁目378-2	初石駅徒歩4分	9階建 110部屋	RC造	2002年
547m	ウッドパーク初石D棟千葉県流山市東初石 3丁目111-1	初石駅徒歩4分		RC造	1998年
555m	初石千歳ビルコーポ西初石千葉県流山市西初石 4丁目112-2	初石駅徒歩5分		RC造	1986年
566m	ウッドパーク初石E棟千葉県流山市東初石 3丁目111-1	初石駅徒歩4分		RC造	1998年

人口推移に基づく中古マンション相場の将来見通し

東初石の国立社会保障・人口問題研究所の「日本の地域別将来推計人口(令和5(2023)年推計)」に基づく、将来の人口推計の予想(将来推計人口)を以下に示します。

流山市では、2020年から2035年までに人口が5%以上増加(+16.1%)する見込みです。流山市では、2020年から2035年までに人口が5%以上増加(+16.1%)します。千葉県全体の人口が減少傾向(-3.3%)にある中で、流山市は顕著な人口増加を示します。

東初石 $kind_labe人口推移東初石における人口推移・動向を調べることができます

東初石将来推計人口

将来人口推計データ (人口の予測)

流山市の将来人口推計データ (人口の予測)
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年	人口 (万人)	増減率
2050 年	24.2 万人	+0.85%
2045 年	24.0 万人	+1.24%
2040 年	23.7 万人	+1.96%
2035 年	23.2 万人	+2.91%
2030 年	22.5 万人	+3.73%
2025 年	21.7 万人	+8.77%
2020 年	20.0 万人	-

千葉県の将来人口推計データ (人口の予測)
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年	人口 (万人)	増減率
2050 年	569.0 万人	-2.31%
2045 年	582.4 万人	-2.21%
2040 年	595.6 万人	-1.98%
2035 年	607.6 万人	-1.66%
2030 年	617.9 万人	-1.27%
2025 年	625.8 万人	-0.42%
2020 年	628.4 万人	-

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