【監修者】
宅地建物取引士・日商簿記2級
注文住宅会社で15年以上、不動産売買、建築デザイン企画、営業企画等に従事。 主に土地や中古住宅の売買契約、金融・司法書士手続きを経験。 自身でも土地、中古住宅、商業施設等の売買経験あり。 2016年より住宅・不動産専門ライターとしても活動中。 多数の不動産メディアで執筆・監修。 続きを読む...
中古マンション相場の概況
2026年1月〜3月期の西武池袋線 (池袋駅～秋津駅)における中古マンションの価格相場(平均取引価格)は84.4万円/㎡です。中古マンション相場は１年前(2025年)に比べて -3.5％( -3.0万円/㎡)と小幅に下落しています。売買数は 276 件(１年前(2025年)に比べて -81.3％( -1198件/㎡)と大幅に減少しています。)。
平均築年数は 28.2年(昨年 25.8年から +9.4 ％増)。平均専有面積は 54.0 ㎡ (昨年 51.0 ㎡から +6.0 ％増)。
近年の取引物件の特徴は、築 40 年を超える高経年物件数が大きく増加、専有面積 100 平方メートル未満の一般的なファミリー世帯を対象とした物件数が増加。
値上がりした駅数は 8 駅に対して、値下がりした駅数は 8 駅。おおむね昨年と横ばい傾向。江古田駅、保谷駅、東久留米駅は、昨年から 10 ％以上の値上がり。最も値上がりしたのは保谷駅で昨年に比べ +13.7 ％、単価は 66.9 万円/㎡となった。
上位 2 駅(保谷駅、江古田駅)は +12.7 ％(単価 +8.5 万円/㎡)の上昇。一方、下位 2 駅(桜台駅、東長崎駅)は -21.7 ％(単価 -17.3 万円/㎡)の下落。
価格上昇要因
- 築 6 年未満の築浅物件数が大きく増加(全取引物件に占める割合が 2025年 2.6 ％ → 2026年 4.3 ％)
- 駅から徒歩 6 分未満の比較的駅が近い物件数が小幅増加(全取引物件に占める割合が 2025年 27.2 ％ → 2026年 29.1 ％)
価格下落要因
- 築 40 年を超える高経年物件数が大きく増加(全取引物件に占める割合が 2025年 21.1 ％ → 2026年 29.3 ％)
- 駅から徒歩 3 分未満の駅近物件数が小幅減少(全取引物件に占める割合が 2025年 10.1 ％ → 2026年 9.2 ％)
駅ごとの中古マンション相場について
鉄道路線中、最高値の駅となった池袋駅における中古マンションの価格相場(平均取引価格)は131万円/㎡です。中古マンション相場は１年前(2025年)に比べて +2.1％( +2.7万円/㎡)と僅かに上昇しています。売買数は 52 件(１年前(2025年)に比べて -80.7％( -218件/㎡)と大幅に減少しています。)。
鉄道路線中、最低値の駅となった清瀬駅における中古マンションの価格相場(平均取引価格)は37.3万円/㎡です。中古マンション相場は１年前(2025年)に比べて -9.4％( -3.9万円/㎡)と弱含みに推移しています。売買数は 15 件(１年前(2025年)に比べて -79.5％( -58件/㎡)と大幅に減少しています。)。
| 西武池袋線 | 現状(2026) (平均築年・面積) | １年前 (平均築年・面積) | ２年前 (平均築年・面積) |
|---|---|---|---|
| 池袋駅 | 131万/㎡ (28.1年/45.5㎡) | 128万/㎡ (26.1年/40.4㎡) | 117万/㎡ (25.1年/41.6㎡) |
| 椎名町駅 | 106万/㎡ (21.5年/38.2㎡) | 109万/㎡ (21.6年/37.3㎡) | 96.0万/㎡ (23.6年/35.1㎡) |
| 東長崎駅 | 60.0万/㎡ (43.2年/40.0㎡) | 76.3万/㎡ (33.8年/42.1㎡) | 83.6万/㎡ (27.3年/46.7㎡) |
| 江古田駅 | 85.3万/㎡ (25.8年/40.0㎡) | 76.3万/㎡ (31.7年/38.2㎡) | 78.1万/㎡ (32.3年/38.7㎡) |
| 桜台駅 | 65.4万/㎡ (35.9年/35.6㎡) | 83.8万/㎡ (29.7年/36.8㎡) | 88.8万/㎡ (24.9年/37.0㎡) |
| 練馬駅 | 82.5万/㎡ (31.8年/50.1㎡) | 92.8万/㎡ (27.5年/46.2㎡) | 93.1万/㎡ (20.6年/46.9㎡) |
| 中村橋駅 | 86.0万/㎡ (26.5年/51.6㎡) | 85.0万/㎡ (23.2年/39.8㎡) | 87.9万/㎡ (19.5年/45.6㎡) |
| 富士見台駅 | 68.2万/㎡ (36.1年/58.2㎡) | 78.9万/㎡ (29.6年/55.6㎡) | 70.6万/㎡ (28.5年/56.9㎡) |
| 練馬高野台駅 | 80.0万/㎡ (24.3年/49.3㎡) | 76.8万/㎡ (24.5年/52.2㎡) | 78.1万/㎡ (19.0年/49.0㎡) |
| 石神井公園駅 | 101万/㎡ (22.4年/65.7㎡) | 92.4万/㎡ (23.2年/66.2㎡) | 84.2万/㎡ (22.7年/63.8㎡) |
| 大泉学園駅 | 65.2万/㎡ (28.1年/60.0㎡) | 75.2万/㎡ (22.7年/58.0㎡) | 70.2万/㎡ (22.4年/57.3㎡) |
| 保谷駅 | 66.9万/㎡ (23.7年/67.7㎡) | 58.8万/㎡ (27.0年/64.6㎡) | 57.7万/㎡ (23.6年/64.0㎡) |
| ひばりケ丘駅 | 69.3万/㎡ (19.5年/75.9㎡) | 63.0万/㎡ (19.4年/74.7㎡) | 62.5万/㎡ (18.8年/74.6㎡) |
| 東久留米駅 | 54.5万/㎡ (29.3年/68.5㎡) | 49.4万/㎡ (29.4年/63.5㎡) | 41.9万/㎡ (31.9年/60.0㎡) |
| 清瀬駅 | 37.3万/㎡ (34.8年/61.7㎡) | 41.2万/㎡ (29.8年/68.1㎡) | 33.8万/㎡ (32.4年/63.3㎡) |
| 秋津駅 | 43.4万/㎡ (18.0年/75.0㎡) | 53.3万/㎡ (21.6年/46.7㎡) | 59.3万/㎡ (15.7年/70.0㎡) |
※『ウチノカチ』データベースに登録された中古マンションの実売却価格（国土交通省アンケートに基づく）をもとに、鉄道路線の駅ごとに平均単価を算出。単位：万円、カッコ内は事例物件の平均築年数／同専有面積。
価格変動が大きかった駅について
保谷駅 66.9 万/㎡(昨年同期比 +13.7 ％)
保谷駅における中古マンションの価格相場(平均取引価格)は66.9万円/㎡です。中古マンション相場は１年前(2025年)に比べて +13.7％( +8.0万円/㎡)と好調に推移しています。売買数は 11 件(１年前(2025年)に比べて -80.4％( -45件/㎡)と大幅に減少しています。)。
平均築年数は 23.7年(昨年 27.0年から -12.1 ％減)。平均専有面積は 67.7 ㎡ (昨年 64.6 ㎡から +4.9 ％増)。
価格上昇要因
- 平均築年数が減少(2025年 27.0 年 → 2026年 23.7 年、-12.1 ％と減少)
- 築 40 年を超える高経年物件数が大きく減少(全取引物件に占める割合が 2025年 17.9 ％ → 2026年 9.1 ％)
価格下落要因
- 駅から徒歩 6 分未満の比較的駅が近い物件数が減少(全取引物件に占める割合が 2025年 31.5 ％ → 2026年 27.3 ％)
江古田駅 85.3 万/㎡(昨年同期比 +11.7 ％)
江古田駅における中古マンションの価格相場(平均取引価格)は85.3万円/㎡です。中古マンション相場は１年前(2025年)に比べて +11.7％( +9.0万円/㎡)と好調に推移しています。売買数は 10 件(１年前(2025年)に比べて -75.0％( -30件/㎡)と大幅に減少しています。)。
平均築年数は 25.8年(昨年 31.7年から -18.5 ％減)。平均専有面積は 40.0 ㎡ (昨年 38.2 ㎡から +4.6 ％増)。
価格上昇要因
- 平均築年数が減少(2025年 31.7 年 → 2026年 25.8 年、-18.5 ％と減少)
- 駅からの平均距離が減少(2025年 4.3 分 → 2026年 3.9 分、-10.3 ％と減少)
- 築 6 年未満の築浅物件数が大きく増加(全取引物件に占める割合が 2025年 2.5 ％ → 2026年 20.0 ％)
価格下落要因
- 駅から徒歩 6 分未満の比較的駅が近い物件数が減少(全取引物件に占める割合が 2025年 45.0 ％ → 2026年 40.0 ％)
桜台駅 65.4 万/㎡(昨年同期比 -21.9 ％)
桜台駅における中古マンションの価格相場(平均取引価格)は65.4万円/㎡です。中古マンション相場は１年前(2025年)に比べて -21.9％( -18.4万円/㎡)と大幅に下落しています。売買数は 18 件(１年前(2025年)に比べて -80.9％( -76件/㎡)と大幅に減少しています。)。
平均築年数は 35.9年(昨年 29.7年から +20.9 ％増)。平均専有面積は 35.6 ㎡ (昨年 36.8 ㎡から -3.4 ％減)。
価格上昇要因
- 駅から徒歩 6 分未満の比較的駅が近い物件数が大きく増加(全取引物件に占める割合が 2025年 49.5 ％ → 2026年 66.7 ％)
価格下落要因
- 平均築年数が大きく増加(2025年 29.7 年 → 2026年 35.9 年、+20.9 ％と大きく増加)
- 築 40 年を超える高経年物件数が大きく増加(全取引物件に占める割合が 2025年 35.1 ％ → 2026年 55.6 ％)
東長崎駅 60.0 万/㎡(昨年同期比 -21.4 ％)
東長崎駅における中古マンションの価格相場(平均取引価格)は60.0万円/㎡です。中古マンション相場は１年前(2025年)に比べて -21.4％( -16.3万円/㎡)と大幅に下落しています。売買数は 8 件(１年前(2025年)に比べて -71.4％( -20件/㎡)と大幅に減少しています。)。
平均築年数は 43.2年(昨年 33.8年から +27.6 ％増)。平均専有面積は 40.0 ㎡ (昨年 42.1 ㎡から -5.1 ％減)。
価格上昇要因
- 駅からの平均距離が大きく減少(2025年 5.5 分 → 2026年 4.4 分、-20.5 ％と大きく減少)
- 駅から徒歩 6 分未満の比較的駅が近い物件数が大きく増加(全取引物件に占める割合が 2025年 32.1 ％ → 2026年 50.0 ％)
価格下落要因
- 平均築年数が大きく増加(2025年 33.8 年 → 2026年 43.2 年、+27.6 ％と大きく増加)
- 築 40 年を超える高経年物件数が大きく増加(全取引物件に占める割合が 2025年 39.3 ％ → 2026年 62.5 ％)
セグメントごとの取引物件の内訳
対象駅： セグメント：
※各年ごとの取引件数の割合が高いセグメントほど赤く表示