【監修者】
宅地建物取引士・日商簿記2級
注文住宅会社で15年以上、不動産売買、建築デザイン企画、営業企画等に従事。 主に土地や中古住宅の売買契約、金融・司法書士手続きを経験。 自身でも土地、中古住宅、商業施設等の売買経験あり。 2016年より住宅・不動産専門ライターとしても活動中。 多数の不動産メディアで執筆・監修。 続きを読む...
中古マンション相場の概況
2025年10月〜12月期の西武池袋線 (池袋駅～秋津駅)における中古マンションの価格相場(平均取引価格)は81.8万円/㎡です。中古マンション相場は１年前(2024年)に比べて -6.4％( -5.6万円/㎡)と弱含みに推移しています。売買数は 290 件(１年前(2024年)に比べて -1.0％( -3件/㎡)と僅かに減少しています。)。
平均築年数は 28.1年(昨年 25.1年から +12.2 ％増)。平均専有面積は 55.0 ㎡ (昨年 51.2 ㎡から +7.6 ％増)。
近年の取引物件の特徴は、専有面積 100 平方メートル未満の一般的なファミリー世帯を対象とした物件数が大きく増加、築 40 年を超える高経年物件数が大きく増加。
値上がりした駅数は 8 駅に対して、値下がりした駅数は 7 駅。おおむね昨年と横ばい傾向。富士見台駅、練馬高野台駅、大泉学園駅、ひばりケ丘駅、清瀬駅は、昨年から 10 ％以上の値上がり。最も値上がりしたのは富士見台駅で昨年に比べ +19.3 ％、単価は 75.2 万円/㎡となった。
上位 2 駅(富士見台駅、清瀬駅)は +18.1 ％(単価 +8.8 万円/㎡)の上昇。一方、下位 2 駅(桜台駅、保谷駅)は -30.7 ％(単価 -25.9 万円/㎡)の下落。
価格上昇要因
- 駅から徒歩 6 分未満の比較的駅が近い物件数が大きく増加(全取引物件に占める割合が 2024年 21.9 ％ → 2025年 29.1 ％)
- 築 6 年未満の築浅物件数が大きく増加(全取引物件に占める割合が 2024年 3.1 ％ → 2025年 4.5 ％)
価格下落要因
- 平均築年数が増加(2024年 25.1 年 → 2025年 28.1 年、+12.2 ％と増加)
- 築 40 年を超える高経年物件数が大きく増加(全取引物件に占める割合が 2024年 18.2 ％ → 2025年 25.2 ％)
- 築 40 年以内の比較的古い物件数が増加(全取引物件に占める割合が 2024年 37.5 ％ → 2025年 41.7 ％)
駅ごとの中古マンション相場について
鉄道路線中、最高値の駅となった池袋駅における中古マンションの価格相場(平均取引価格)は125万円/㎡です。中古マンション相場は１年前(2024年)に比べて +1.4％( +1.7万円/㎡)と僅かに上昇しています。売買数は 51 件(１年前(2024年)に比べて -22.7％( -15件/㎡)と大幅に減少しています。)。
鉄道路線中、最低値の駅となった清瀬駅における中古マンションの価格相場(平均取引価格)は37.9万円/㎡です。中古マンション相場は１年前(2024年)に比べて +16.9％( +5.5万円/㎡)と好調に推移しています。売買数は 18 件(１年前(2024年)に比べて -10.0％( -2件/㎡)と不調に推移しています。)。
| 西武池袋線 | 現状(2025) (平均築年・面積) | １年前 (平均築年・面積) | ２年前 (平均築年・面積) |
|---|---|---|---|
| 池袋駅 | 125万/㎡ (29.8年/38.6㎡) | 123万/㎡ (24.8年/41.4㎡) | 109万/㎡ (24.8年/39.8㎡) |
| 椎名町駅 | 106万/㎡ (19.4年/40.0㎡) | 101万/㎡ (21.1年/36.5㎡) | 106万/㎡ (17.6年/33.8㎡) |
| 東長崎駅 | 91.7万/㎡ (27.1年/45.0㎡) | 110万/㎡ (14.8年/43.0㎡) | 75.1万/㎡ (36.3年/42.5㎡) |
| 江古田駅 | 68.2万/㎡ (33.2年/36.8㎡) | 75.8万/㎡ (39.8年/54.0㎡) | 69.0万/㎡ (35.2年/47.9㎡) |
| 桜台駅 | 54.8万/㎡ (44.4年/49.2㎡) | 94.3万/㎡ (25.8年/42.4㎡) | 79.1万/㎡ (26.8年/36.7㎡) |
| 練馬駅 | 90.6万/㎡ (27.7年/53.6㎡) | 95.2万/㎡ (20.9年/48.4㎡) | 92.7万/㎡ (20.3年/47.0㎡) |
| 中村橋駅 | 73.6万/㎡ (29.3年/52.7㎡) | 90.6万/㎡ (23.6年/40.9㎡) | 71.8万/㎡ (26.3年/49.0㎡) |
| 富士見台駅 | 75.2万/㎡ (36.5年/60.6㎡) | 63.0万/㎡ (36.6年/58.6㎡) | 68.7万/㎡ (29.3年/51.0㎡) |
| 練馬高野台駅 | 83.1万/㎡ (21.5年/56.3㎡) | 71.8万/㎡ (23.2年/58.3㎡) | 62.6万/㎡ (24.5年/52.1㎡) |
| 石神井公園駅 | 88.0万/㎡ (23.9年/66.6㎡) | 93.7万/㎡ (20.1年/66.7㎡) | 79.3万/㎡ (22.6年/61.2㎡) |
| 大泉学園駅 | 70.5万/㎡ (25.5年/57.5㎡) | 62.8万/㎡ (26.0年/49.1㎡) | 74.2万/㎡ (23.9年/61.4㎡) |
| 保谷駅 | 50.4万/㎡ (29.5年/64.1㎡) | 62.8万/㎡ (21.4年/68.5㎡) | 57.2万/㎡ (22.7年/56.9㎡) |
| ひばりケ丘駅 | 64.2万/㎡ (17.0年/80.0㎡) | 58.1万/㎡ (23.7年/72.0㎡) | 61.8万/㎡ (20.6年/76.1㎡) |
| 東久留米駅 | 44.6万/㎡ (34.7年/61.1㎡) | 41.3万/㎡ (31.8年/62.2㎡) | 38.6万/㎡ (30.9年/56.2㎡) |
| 清瀬駅 | 37.9万/㎡ (32.0年/71.9㎡) | 32.4万/㎡ (34.4年/59.0㎡) | 26.0万/㎡ (36.4年/62.8㎡) |
| 秋津駅 | 64.3万/㎡ (15.8年/62.5㎡) | - | - |
※『ウチノカチ』データベースに登録された中古マンションの実売却価格（国土交通省アンケートに基づく）をもとに、鉄道路線の駅ごとに平均単価を算出。単位：万円、カッコ内は事例物件の平均築年数／同専有面積。
価格変動が大きかった駅について
富士見台駅 75.2 万/㎡(昨年同期比 +19.3 ％)
富士見台駅における中古マンションの価格相場(平均取引価格)は75.2万円/㎡です。中古マンション相場は１年前(2024年)に比べて +19.3％( +12.2万円/㎡)と好調に推移しています。売買数は 17 件(１年前(2024年)に比べて +21.4％( +3件/㎡)と大幅に増加しています。)。
平均築年数は 36.5年(昨年 36.6年から -0.2 ％減)。平均専有面積は 60.6 ㎡ (昨年 58.6 ㎡から +3.4 ％増)。
価格上昇要因
- 駅から徒歩 6 分未満の比較的駅が近い物件数が大きく増加(全取引物件に占める割合が 2024年 42.9 ％ → 2025年 64.7 ％)
価格下落要因
- 築 40 年以内の比較的古い物件数が大きく増加(全取引物件に占める割合が 2024年 14.3 ％ → 2025年 17.6 ％)
清瀬駅 37.9 万/㎡(昨年同期比 +16.9 ％)
清瀬駅における中古マンションの価格相場(平均取引価格)は37.9万円/㎡です。中古マンション相場は１年前(2024年)に比べて +16.9％( +5.5万円/㎡)と好調に推移しています。売買数は 18 件(１年前(2024年)に比べて -10.0％( -2件/㎡)と不調に推移しています。)。
平均築年数は 32.0年(昨年 34.4年から -7.1 ％減)。平均専有面積は 71.9 ㎡ (昨年 59.0 ㎡から +21.9 ％増)。
価格上昇要因
- 駅からの平均距離が大きく減少(2024年 9.2 分 → 2025年 6.9 分、-24.8 ％と大きく減少)
- 駅から徒歩 6 分未満の比較的駅が近い物件数が大きく増加(全取引物件に占める割合が 2024年 31.2 ％ → 2025年 54.5 ％)
価格下落要因
- 駅から徒歩 3 分未満の駅近物件数が大きく減少(全取引物件に占める割合が 2024年 18.8 ％ → 2025年 9.1 ％)
桜台駅 54.8 万/㎡(昨年同期比 -41.9 ％)
桜台駅における中古マンションの価格相場(平均取引価格)は54.8万円/㎡です。中古マンション相場は１年前(2024年)に比べて -41.9％( -39.5万円/㎡)と大幅に下落しています。売買数は 12 件(１年前(2024年)に比べて -36.8％( -7件/㎡)と大幅に減少しています。)。
平均築年数は 44.4年(昨年 25.8年から +71.8 ％増)。平均専有面積は 49.2 ㎡ (昨年 42.4 ㎡から +16.0 ％増)。
価格上昇要因
- 駅からの平均距離が減少(2024年 5.9 分 → 2025年 5.2 分、-13.1 ％と減少)
- 駅から徒歩 6 分未満の比較的駅が近い物件数が増加(全取引物件に占める割合が 2024年 52.6 ％ → 2025年 58.3 ％)
価格下落要因
- 平均築年数が大きく増加(2024年 25.8 年 → 2025年 44.4 年、+71.8 ％と大きく増加)
- 築 40 年を超える高経年物件数が大きく増加(全取引物件に占める割合が 2024年 21.1 ％ → 2025年 75.0 ％)
保谷駅 50.4 万/㎡(昨年同期比 -19.6 ％)
保谷駅における中古マンションの価格相場(平均取引価格)は50.4万円/㎡です。中古マンション相場は１年前(2024年)に比べて -19.6％( -12.3万円/㎡)と不調に推移しています。売買数は 11 件(１年前(2024年)に比べて +10.0％( +1件/㎡)と好調に推移しています。)。
平均築年数は 29.5年(昨年 21.4年から +38.1 ％増)。平均専有面積は 64.1 ㎡ (昨年 68.5 ㎡から -6.4 ％減)。
価格上昇要因
- 築 40 年以内の比較的古い物件数が大きく減少(全取引物件に占める割合が 2024年 60.0 ％ → 2025年 45.5 ％)
価格下落要因
- 平均築年数が大きく増加(2024年 21.4 年 → 2025年 29.5 年、+38.1 ％と大きく増加)
- 駅からの平均距離が増加(2024年 7.7 分 → 2025年 8.8 分、+14.5 ％と増加)
- 駅から徒歩 6 分未満の比較的駅が近い物件数が小幅減少(全取引物件に占める割合が 2024年 30.0 ％ → 2025年 27.3 ％)
セグメントごとの取引物件の内訳
対象駅： セグメント：
※各年ごとの取引件数の割合が高いセグメントほど赤く表示