【監修者】
宅地建物取引士・日商簿記2級
注文住宅会社で15年以上、不動産売買、建築デザイン企画、営業企画等に従事。 主に土地や中古住宅の売買契約、金融・司法書士手続きを経験。 自身でも土地、中古住宅、商業施設等の売買経験あり。 2016年より住宅・不動産専門ライターとしても活動中。 多数の不動産メディアで執筆・監修。 続きを読む...
土地相場の概況
収録済み取引期間: 2025年10月〜12月 | 第4四半期
2025年10月〜12月期のJR湖西線 (近江塩津駅～大津京駅)における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 16.7万円/坪(5.1万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて +1.4％( +0.2万円/坪)と僅かに上昇しています。売買数は 61 件(１年前(2024年)に比べて -17.6％( -13件)と不調に推移しています。)。
平均土地面積は 115.4 坪 (昨年 92.4 坪から +24.9 ％増)。
近年の取引物件の特徴は、土地面積 100 平方メートル未満の一般的なファミリー世帯を対象とした物件数が大きく増加。
比較可能な14駅のうち、値上がりした駅数は 10 駅に対して、値下がりした駅数は 4 駅(対象路線 20 駅)。全体的に上昇基調。近江高島駅、堅田駅は、昨年から 20 ％以上の値上がり。最も値上がりしたのはマキノ駅で昨年に比べ +234.3 ％、坪単価は 1.8 万円/坪となった。
上位 2 駅(マキノ駅、志賀駅)は +209.7 ％(坪単価 +2.4 万円/坪)の上昇。一方、下位 2 駅(和邇駅、大津京駅)は -55.9 ％(坪単価 -20.7 万円/坪)の下落。
価格下落要因
- 駅から徒歩 6 分未満の比較的駅が近い物件数が大きく減少(全取引物件に占める割合が 2024年 6.8 ％ → 2025年 4.9 ％)
駅ごとの土地相場について
鉄道路線中、最高値の駅となった堅田駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 40.4万円/坪(12.2万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて +51.7％( +13.8万円/坪)と上昇しています。売買数は 8 件(１年前(2024年)に比べて +33.3％( +2件)と増加しています。)。
鉄道路線中、最低値の駅となったマキノ駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 1.8万円/坪(0.5万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて +234.3％( +1.3万円/坪)と上昇しています。売買数は 3 件(１年前(2024年)に比べて +50.0％( +1件)と増加しています。)。
| JR湖西線 | 現状(2025) (平均築年・面積) | １年前 (平均築年・面積) | ２年前 (平均築年・面積) |
|---|---|---|---|
| 近江塩津駅 | 0.5万/坪 (25.7坪) | - | 3.3万/坪 (11.1坪) |
| 永原駅 | - | - | 1.5万/坪 (13.6坪) |
| マキノ駅 | 1.8万/坪 (87.7坪) | 0.5万/坪 (203坪) | 2.9万/坪 (45.4坪) |
| 近江中庄駅 | 7.5万/坪 (116坪) | 2.7万/坪 (68.8坪) | 0.9万/坪 (124坪) |
| 近江今津駅 | 8.6万/坪 (70.0坪) | 3.8万/坪 (69.2坪) | 4.0万/坪 (163坪) |
| 新旭駅 | 8.3万/坪 (173坪) | 11.5万/坪 (45.4坪) | 7.4万/坪 (116坪) |
| 安曇川駅 | 9.2万/坪 (207坪) | 9.5万/坪 (131坪) | 3.4万/坪 (97.8坪) |
| 近江高島駅 | 3.8万/坪 (191坪) | 2.7万/坪 (201坪) | 4.6万/坪 (118坪) |
| 北小松駅 | - | - | - |
| 近江舞子駅 | - | 8.8万/坪 (51.4坪) | - |
| 比良駅 | - | - | 0.5万/坪 (99.8坪) |
| 志賀駅 | 5.4万/坪 (171坪) | 1.9万/坪 (168坪) | - |
| 蓬莱駅 | 6.5万/坪 (69.6坪) | - | - |
| 和邇駅 | 8.5万/坪 (59.0坪) | 30.1万/坪 (49.9坪) | 18.1万/坪 (152坪) |
| 小野駅 | 22.0万/坪 (63.5坪) | 8.7万/坪 (65.0坪) | 6.8万/坪 (59.0坪) |
| 堅田駅 | 40.4万/坪 (84.9坪) | 26.6万/坪 (125坪) | 25.0万/坪 (78.1坪) |
| おごと温泉駅 | 25.4万/坪 (78.7坪) | 10.1万/坪 (545坪) | - |
| 比叡山坂本駅 | 29.1万/坪 (111坪) | 28.8万/坪 (46.5坪) | 26.4万/坪 (131坪) |
| 唐崎駅 | 31.6万/坪 (34.8坪) | 14.6万/坪 (109坪) | 30.0万/坪 (55.4坪) |
| 大津京駅 | 29.8万/坪 (70.6坪) | 49.6万/坪 (53.6坪) | 32.2万/坪 (78.9坪) |
※『ウチノカチ』データベースに登録された土地の実売却価格(出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ、収録期間: 2025年10月〜12月)をもとに、鉄道路線の駅ごとに平均単価を算出。単位：万円、カッコ内は事例物件の平均築年数／同土地面積。
価格変動が大きかった駅について
マキノ駅 1.8 万/坪(昨年同期比 +234.3 ％)
マキノ駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 1.8万円/坪(0.5万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて +234.3％( +1.3万円/坪)と上昇しています。売買数は 3 件(１年前(2024年)に比べて +50.0％( +1件)と増加しています。)。
平均土地面積は 87.7 坪 (昨年 202.7 坪から -56.7 ％減)。
価格上昇要因
- 駅からの平均距離が大きく減少(2024年 30.0 分 → 2025年 15.3 分、-48.9 ％と大きく減少)
志賀駅 5.4 万/坪(昨年同期比 +185.0 ％)
志賀駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 5.4万円/坪(1.6万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて +185.0％( +3.5万円/坪)と上昇しています。売買数は 4 件(１年前(2024年)に比べて +100.0％( +2件)と増加しています。)。
平均土地面積は 170.5 坪 (昨年 167.9 坪から +1.6 ％増)。
価格上昇要因
- 駅からの平均距離が大きく減少(2024年 13.5 分 → 2025年 5.8 分、-57.4 ％と大きく減少)
和邇駅 8.5 万/坪(昨年同期比 -71.9 ％)
和邇駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 8.5万円/坪(2.6万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて -71.9％( -21.6万円/坪)と下落しています。売買数は 4 件(１年前(2024年)に比べて +300.0％( +3件)と増加しています。)。
平均土地面積は 59.0 坪 (昨年 49.9 坪から +18.2 ％増)。
価格下落要因
- 駅からの平均距離が大きく増加(2024年 6.0 分 → 2025年 22.2 分、+270.8 ％と大きく増加)
大津京駅 29.8 万/坪(昨年同期比 -39.9 ％)
大津京駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 29.8万円/坪(9.0万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて -39.9％( -19.8万円/坪)と下落しています。売買数は 3 件(１年前(2024年)に比べて -57.1％( -4件)と減少しています。)。
平均土地面積は 70.6 坪 (昨年 53.6 坪から +31.7 ％増)。
価格下落要因
- 駅からの平均距離が大きく増加(2024年 11.0 分 → 2025年 31.3 分、+184.8 ％と大きく増加)
セグメントごとの取引物件の内訳
対象駅： セグメント：
※各年ごとの取引件数の割合が高いセグメントほど赤く表示