【監修者】
宅地建物取引士・日商簿記2級
注文住宅会社で15年以上、不動産売買、建築デザイン企画、営業企画等に従事。 主に土地や中古住宅の売買契約、金融・司法書士手続きを経験。 自身でも土地、中古住宅、商業施設等の売買経験あり。 2016年より住宅・不動産専門ライターとしても活動中。 多数の不動産メディアで執筆・監修。 続きを読む...
土地相場の概況
2025年10月〜12月期のJR湖西線 (近江塩津駅～大津京駅)における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 15.9万円/坪(4.8万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて -4.1％( -0.7万円/坪)と小幅に下落しています。売買数は 14 件(１年前(2024年)に比べて -80.8％( -59件/坪)と大幅に減少しています。)。
平均土地面積は 68.8 坪 (昨年 89.9 坪から -23.5 ％減)。
近年の取引物件の特徴は、土地面積 100 平方メートル未満の一般的なファミリー世帯を対象とした物件数が大きく増加。
値上がりした駅数は 5 駅に対して、値下がりした駅数は 2 駅。ほとんどの駅において下落した。近江高島駅、堅田駅は、昨年から 20 ％以上の値上がり。最も値上がりしたのはマキノ駅で昨年に比べ +509.0 ％、坪単価は 3.3 万円/坪となった。
上位 2 駅(マキノ駅、おごと温泉駅)は +330.4 ％(坪単価 +9.0 万円/坪)の上昇。一方、下位 2 駅(安曇川駅、和邇駅)は -73.2 ％(坪単価 -14.3 万円/坪)の下落。
駅ごとの土地相場について
鉄道路線中、最高値の駅となった堅田駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 39.6万円/坪(12.0万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて +24.7％( +7.8万円/坪)と大幅に上昇しています。売買数は 3 件(１年前(2024年)に比べて -40.0％( -2件/坪)と大幅に減少しています。)。
鉄道路線中、最低値の駅となった安曇川駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 2.4万円/坪(0.7万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて -74.6％( -7.1万円/坪)と大幅に下落しています。売買数は 1 件(１年前(2024年)に比べて -80.0％( -4件/坪)と大幅に減少しています。)。
| JR湖西線 | 現状(2025) (平均築年・面積) | １年前 (平均築年・面積) | ２年前 (平均築年・面積) |
|---|---|---|---|
| 近江塩津駅 | - | - | 3.3万/坪 (11.1坪) |
| 永原駅 | - | - | 1.5万/坪 (13.6坪) |
| マキノ駅 | 3.3万/坪 (103坪) | 0.5万/坪 (203坪) | 2.9万/坪 (45.4坪) |
| 近江中庄駅 | - | 2.7万/坪 (68.8坪) | 0.9万/坪 (124坪) |
| 近江今津駅 | - | 3.8万/坪 (69.2坪) | 4.0万/坪 (163坪) |
| 新旭駅 | 11.6万/坪 (45.9坪) | 11.5万/坪 (45.4坪) | 7.4万/坪 (116坪) |
| 安曇川駅 | 2.4万/坪 (66.6坪) | 9.5万/坪 (131坪) | 3.4万/坪 (97.8坪) |
| 近江高島駅 | 4.5万/坪 (106坪) | 2.7万/坪 (201坪) | 4.6万/坪 (118坪) |
| 北小松駅 | - | - | - |
| 近江舞子駅 | - | 8.8万/坪 (51.4坪) | - |
| 比良駅 | - | - | 0.5万/坪 (99.8坪) |
| 志賀駅 | - | 1.9万/坪 (168坪) | - |
| 蓬莱駅 | - | - | - |
| 和邇駅 | 8.5万/坪 (59.0坪) | 30.1万/坪 (49.9坪) | 18.1万/坪 (152坪) |
| 小野駅 | - | 8.7万/坪 (65.0坪) | 6.8万/坪 (59.0坪) |
| 堅田駅 | 39.6万/坪 (78.7坪) | 31.8万/坪 (92.6坪) | 25.0万/坪 (78.1坪) |
| おごと温泉駅 | 25.4万/坪 (78.7坪) | 10.1万/坪 (545坪) | - |
| 比叡山坂本駅 | - | 28.8万/坪 (46.5坪) | 26.4万/坪 (131坪) |
| 唐崎駅 | - | 14.6万/坪 (109坪) | 30.0万/坪 (55.4坪) |
| 大津京駅 | - | 49.6万/坪 (53.6坪) | 32.2万/坪 (78.9坪) |
※『ウチノカチ』データベースに登録された土地の実売却価格（国土交通省アンケートに基づく）をもとに、鉄道路線の駅ごとに平均単価を算出。単位：万円、カッコ内は事例物件の平均築年数／同土地面積。
価格変動が大きかった駅について
マキノ駅 3.3 万/坪(昨年同期比 +509.0 ％)
マキノ駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 3.3万円/坪(1.0万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて +509.0％( +2.8万円/坪)と大幅に上昇しています。売買数は 1 件(１年前(2024年)に比べて -50.0％( -1件/坪)と大幅に減少しています。)。
平均土地面積は 102.9 坪 (昨年 202.7 坪から -49.3 ％減)。
価格上昇要因
- 駅からの平均距離が大きく減少(2024年 30.0 分 → 2025年 13.0 分、-56.7 ％と大きく減少)
おごと温泉駅 25.4 万/坪(昨年同期比 +151.7 ％)
おごと温泉駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 25.4万円/坪(7.7万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて +151.7％( +15.3万円/坪)と大幅に上昇しています。売買数は 1 件(１年前(2024年)に比べて -66.7％( -2件/坪)と大幅に減少しています。)。
平均土地面積は 78.7 坪 (昨年 544.5 坪から -85.6 ％減)。
安曇川駅 2.4 万/坪(昨年同期比 -74.6 ％)
安曇川駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 2.4万円/坪(0.7万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて -74.6％( -7.1万円/坪)と大幅に下落しています。売買数は 1 件(１年前(2024年)に比べて -80.0％( -4件/坪)と大幅に減少しています。)。
平均土地面積は 66.6 坪 (昨年 131.0 坪から -49.2 ％減)。
価格上昇要因
- 駅からの平均距離が大きく減少(2024年 14.8 分 → 2025年 11.0 分、-25.7 ％と大きく減少)
和邇駅 8.5 万/坪(昨年同期比 -71.9 ％)
和邇駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 8.5万円/坪(2.6万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて -71.9％( -21.6万円/坪)と大幅に下落しています。売買数は 4 件(１年前(2024年)に比べて +300.0％( +3件/坪)と大幅に増加しています。)。
平均土地面積は 59.0 坪 (昨年 49.9 坪から +18.2 ％増)。
価格下落要因
- 駅からの平均距離が大きく増加(2024年 6.0 分 → 2025年 22.2 分、+270.8 ％と大きく増加)
セグメントごとの取引物件の内訳
対象駅： セグメント：
※各年ごとの取引件数の割合が高いセグメントほど赤く表示