【監修者】
宅地建物取引士・日商簿記2級
注文住宅会社で15年以上、不動産売買、建築デザイン企画、営業企画等に従事。 主に土地や中古住宅の売買契約、金融・司法書士手続きを経験。 自身でも土地、中古住宅、商業施設等の売買経験あり。 2016年より住宅・不動産専門ライターとしても活動中。 多数の不動産メディアで執筆・監修。 続きを読む...
土地相場の概況
2025年4月〜6月期の西武池袋線 (池袋駅～秋津駅)における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 165万円/坪(50.0万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて +20.7％( +28.3万円/坪)と大幅に上昇しています。売買数は 57 件(１年前(2024年)に比べて -17.4％( -12件/坪)と不調に推移しています。)。
平均土地面積は 48.2 坪 (昨年 42.3 坪から +13.8 ％増)。
近年の取引物件の特徴は、土地面積 60 平方メートル未満のDINKS・子供独立後の老後世帯を対象とした中規模物件数が大きく増加。
値上がりした駅数は 9 駅に対して、値下がりした駅数は 6 駅。おおむね昨年と横ばい傾向。椎名町駅、中村橋駅、石神井公園駅、ひばりケ丘駅、東久留米駅は、昨年から 20 ％以上の値上がり。最も値上がりしたのは江古田駅で昨年に比べ +113.5 ％、坪単価は 245 万円/坪となった。
上位 2 駅(江古田駅、石神井公園駅)は +100.6 ％(坪単価 +120.7 万円/坪)の上昇。一方、下位 2 駅(保谷駅、秋津駅)は -7.9 ％(坪単価 -7.5 万円/坪)の下落。
価格上昇要因
- 駅から徒歩 6 分未満の比較的駅が近い物件数が大きく増加(全取引物件に占める割合が 2024年 10.1 ％ → 2025年 14.0 ％)
駅ごとの土地相場について
鉄道路線中、最高値の駅となった椎名町駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 446万円/坪(135万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて +82.5％( +201.7万円/坪)と大幅に上昇しています。売買数は 1 件(１年前(2024年)に比べて -66.7％( -2件/坪)と大幅に減少しています。)。
鉄道路線中、最低値の駅となった秋津駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 70.7万円/坪(21.4万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて -5.1％( -3.8万円/坪)と弱含みに推移しています。売買数は 7 件(１年前(2024年)に比べて +133.3％( +4件/坪)と大幅に増加しています。)。
| 西武池袋線 | 現状(2025) (平均築年・面積) | １年前 (平均築年・面積) | ２年前 (平均築年・面積) |
|---|---|---|---|
| 池袋駅 | 287万/坪 (22.7坪) | 293万/坪 (25.0坪) | - |
| 椎名町駅 | 446万/坪 (60.5坪) | 245万/坪 (29.2坪) | 361万/坪 (49.9坪) |
| 東長崎駅 | 314万/坪 (24.2坪) | 264万/坪 (30.3坪) | 167万/坪 (45.4坪) |
| 江古田駅 | 245万/坪 (55.2坪) | 115万/坪 (34.8坪) | 233万/坪 (28.7坪) |
| 桜台駅 | - | 342万/坪 (27.2坪) | 230万/坪 (34.8坪) |
| 練馬駅 | 250万/坪 (20.2坪) | 252万/坪 (34.8坪) | 284万/坪 (33.0坪) |
| 中村橋駅 | 180万/坪 (18.2坪) | 120万/坪 (31.8坪) | 199万/坪 (38.8坪) |
| 富士見台駅 | 170万/坪 (28.2坪) | 179万/坪 (15.1坪) | 166万/坪 (80.6坪) |
| 練馬高野台駅 | 208万/坪 (30.3坪) | 209万/坪 (24.2坪) | 219万/坪 (33.3坪) |
| 石神井公園駅 | 237万/坪 (56.8坪) | 126万/坪 (30.6坪) | 214万/坪 (28.7坪) |
| 大泉学園駅 | 135万/坪 (47.0坪) | 132万/坪 (42.6坪) | 173万/坪 (72.6坪) |
| 保谷駅 | 94.5万/坪 (10.6坪) | 106万/坪 (45.8坪) | 134万/坪 (39.7坪) |
| ひばりケ丘駅 | 145万/坪 (75.6坪) | 86.8万/坪 (24.2坪) | 99.6万/坪 (63.3坪) |
| 東久留米駅 | 112万/坪 (77.1坪) | 80.5万/坪 (51.8坪) | 86.8万/坪 (39.8坪) |
| 清瀬駅 | 88.3万/坪 (69.6坪) | 74.1万/坪 (63.0坪) | 62.5万/坪 (103坪) |
| 秋津駅 | 70.7万/坪 (43.0坪) | 74.5万/坪 (40.8坪) | 97.1万/坪 (52.9坪) |
※『ウチノカチ』データベースに登録された土地の実売却価格（国土交通省アンケートに基づく）をもとに、鉄道路線の駅ごとに平均単価を算出。単位：万円、カッコ内は事例物件の平均築年数／同土地面積。
価格変動が大きかった駅について
江古田駅 245.5 万/坪(昨年同期比 +113.5 ％)
江古田駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 245万円/坪(74.3万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて +113.5％( +130.5万円/坪)と大幅に上昇しています。売買数は 4 件(１年前(2024年)に比べて +300.0％( +3件/坪)と大幅に増加しています。)。
平均土地面積は 55.2 坪 (昨年 34.8 坪から +58.7 ％増)。
価格下落要因
- 駅からの平均距離が増加(2024年 5.0 分 → 2025年 5.8 分、+15.0 ％と増加)
- 駅から徒歩 6 分未満の比較的駅が近い物件数が大きく減少(全取引物件に占める割合が 2024年 100.0 ％ → 2025年 75.0 ％)
石神井公園駅 237.1 万/坪(昨年同期比 +87.8 ％)
石神井公園駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 237万円/坪(71.7万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて +87.8％( +110.8万円/坪)と大幅に上昇しています。売買数は 9 件(１年前(2024年)に比べて +125.0％( +5件/坪)と大幅に増加しています。)。
平均土地面積は 56.8 坪 (昨年 30.6 坪から +85.5 ％増)。
価格上昇要因
- 駅からの平均距離が大きく減少(2024年 15.2 分 → 2025年 11.8 分、-22.8 ％と大きく減少)
価格下落要因
- 駅から徒歩 6 分未満の比較的駅が近い物件数が大きく減少(全取引物件に占める割合が 2024年 25.0 ％ → 2025年 11.1 ％)
保谷駅 94.5 万/坪(昨年同期比 -10.7 ％)
保谷駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 94.5万円/坪(28.6万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて -10.7％( -11.3万円/坪)と不調に推移しています。売買数は 1 件(１年前(2024年)に比べて -90.0％( -9件/坪)と大幅に減少しています。)。
平均土地面積は 10.6 坪 (昨年 45.8 坪から -76.9 ％減)。
価格上昇要因
- 駅からの平均距離が減少(2024年 14.5 分 → 2025年 12.0 分、-17.2 ％と減少)
秋津駅 70.7 万/坪(昨年同期比 -5.1 ％)
秋津駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 70.7万円/坪(21.4万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて -5.1％( -3.8万円/坪)と弱含みに推移しています。売買数は 7 件(１年前(2024年)に比べて +133.3％( +4件/坪)と大幅に増加しています。)。
平均土地面積は 43.0 坪 (昨年 40.8 坪から +5.3 ％増)。
価格上昇要因
- 駅からの平均距離が大きく減少(2024年 20.3 分 → 2025年 15.7 分、-22.7 ％と大きく減少)
セグメントごとの取引物件の内訳
対象駅： セグメント：
※各年ごとの取引件数の割合が高いセグメントほど赤く表示