【監修者】
宅地建物取引士・日商簿記2級
注文住宅会社で15年以上、不動産売買、建築デザイン企画、営業企画等に従事。 主に土地や中古住宅の売買契約、金融・司法書士手続きを経験。 自身でも土地、中古住宅、商業施設等の売買経験あり。 2016年より住宅・不動産専門ライターとしても活動中。 多数の不動産メディアで執筆・監修。 続きを読む...
土地相場の概況
2025年10月〜12月期のJR山手線 (品川駅～田町駅)における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 359万円/坪(109万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて -59.3％( -523.1万円/坪)と大幅に下落しています。売買数は 8 件(１年前(2024年)に比べて -70.4％( -19件/坪)と大幅に減少しています。)。
平均土地面積は 22.1 坪 (昨年 56.4 坪から -60.7 ％減)。
近年の取引物件の特徴は、土地面積 100 平方メートル未満の一般的なファミリー世帯を対象とした物件数が大きく増加。
値上がりした駅数は 1 駅に対して、値下がりした駅数は 1 駅。ほとんどの駅において下落した。
上位 1 駅(巣鴨駅)は +127.9 ％(坪単価 +344.5 万円/坪)の上昇。一方、下位 1 駅(駒込駅)は -76.7 ％(坪単価 -357.8 万円/坪)の下落。
価格上昇要因
- 駅から徒歩 6 分未満の比較的駅が近い物件数が大きく増加(全取引物件に占める割合が 2024年 22.2 ％ → 2025年 50.0 ％)
価格下落要因
- 駅からの平均距離が大きく増加(2024年 7.3 分 → 2025年 9.2 分、+26.8 ％と大きく増加)
駅ごとの土地相場について
鉄道路線中、最高値の駅となった巣鴨駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 614万円/坪(186万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて +127.9％( +344.5万円/坪)と大幅に上昇しています。売買数は 3 件(１年前(2024年)に比べて -25.0％( -1件/坪)と大幅に減少しています。)。
鉄道路線中、最低値の駅となった駒込駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 109万円/坪(32.9万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて -76.7％( -357.8万円/坪)と大幅に下落しています。売買数は 2 件(１年前(2024年)に比べて +100.0％( +1件/坪)と大幅に増加しています。)。
| JR山手線 | 現状(2025) (平均築年・面積) | １年前 (平均築年・面積) | ２年前 (平均築年・面積) |
|---|---|---|---|
| 品川駅 | - | 740万/坪 (60.5坪) | - |
| 大崎駅 | - | 236万/坪 (92.3坪) | - |
| 五反田駅 | - | - | 962万/坪 (166坪) |
| 目黒駅 | 350万/坪 (26.5坪) | - | - |
| 恵比寿駅 | - | 496万/坪 (12.1坪) | 597万/坪 (29.2坪) |
| 渋谷駅 | - | 1,048万/坪 (146坪) | 682万/坪 (46.9坪) |
| 原宿駅 | - | - | - |
| 代々木駅 | - | - | - |
| 新宿駅 | - | - | - |
| 新大久保駅 | - | 621万/坪 (148坪) | - |
| 高田馬場駅 | - | - | 1,322万/坪 (39.3坪) |
| 目白駅 | - | - | - |
| 池袋駅 | - | 251万/坪 (87.7坪) | 343万/坪 (40.8坪) |
| 大塚駅 | 116万/坪 (12.1坪) | - | 430万/坪 (25.0坪) |
| 巣鴨駅 | 614万/坪 (20.2坪) | 269万/坪 (24.6坪) | - |
| 駒込駅 | 109万/坪 (25.7坪) | 467万/坪 (25.7坪) | 486万/坪 (22.1坪) |
| 田端駅 | - | 352万/坪 (37.4坪) | 290万/坪 (40.8坪) |
| 西日暮里駅 | - | 597万/坪 (81.7坪) | 690万/坪 (34.8坪) |
| 日暮里駅 | - | 361万/坪 (26.5坪) | 271万/坪 (30.3坪) |
| 鶯谷駅 | - | 529万/坪 (60.5坪) | 190万/坪 (22.7坪) |
| 上野駅 | - | - | - |
| 御徒町駅 | - | - | - |
| 秋葉原駅 | - | 797万/坪 (25.7坪) | 90.7万/坪 (10.6坪) |
| 神田駅 | - | - | - |
| 東京駅 | - | - | - |
| 新橋駅 | - | 10,579万/坪 (30.3坪) | 1,322万/坪 (13.6坪) |
| 浜松町駅 | - | - | - |
| 田町駅 | - | 844万/坪 (43.9坪) | - |
※『ウチノカチ』データベースに登録された土地の実売却価格（国土交通省アンケートに基づく）をもとに、鉄道路線の駅ごとに平均単価を算出。単位：万円、カッコ内は事例物件の平均築年数／同土地面積。
価格変動が大きかった駅について
巣鴨駅 613.9 万/坪(昨年同期比 +127.9 ％)
巣鴨駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 614万円/坪(186万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて +127.9％( +344.5万円/坪)と大幅に上昇しています。売買数は 3 件(１年前(2024年)に比べて -25.0％( -1件/坪)と大幅に減少しています。)。
平均土地面積は 20.2 坪 (昨年 24.6 坪から -17.9 ％減)。
価格上昇要因
- 駅からの平均距離が大きく減少(2024年 10.0 分 → 2025年 5.0 分、-50.0 ％と大きく減少)
駒込駅 108.9 万/坪(昨年同期比 -76.7 ％)
駒込駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 109万円/坪(32.9万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて -76.7％( -357.8万円/坪)と大幅に下落しています。売買数は 2 件(１年前(2024年)に比べて +100.0％( +1件/坪)と大幅に増加しています。)。
平均土地面積は 25.7 坪 (昨年 25.7 坪から +0.0 ％減)。
価格下落要因
- 駅からの平均距離が大きく増加(2024年 6.0 分 → 2025年 7.5 分、+25.0 ％と大きく増加)
セグメントごとの取引物件の内訳
対象駅： セグメント：
※各年ごとの取引件数の割合が高いセグメントほど赤く表示