【監修者】
宅地建物取引士・日商簿記2級
注文住宅会社で15年以上、不動産売買、建築デザイン企画、営業企画等に従事。 主に土地や中古住宅の売買契約、金融・司法書士手続きを経験。 自身でも土地、中古住宅、商業施設等の売買経験あり。 2016年より住宅・不動産専門ライターとしても活動中。 多数の不動産メディアで執筆・監修。 続きを読む...
土地相場の概況
2025年4月〜6月期のJR総武線 (三鷹駅～小岩駅)における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 351万円/坪(106万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて +39.1％( +98.5万円/坪)と大幅に上昇しています。売買数は 57 件(１年前(2024年)に比べて -24.0％( -18件/坪)と大幅に減少しています。)。
平均土地面積は 43.3 坪 (昨年 45.3 坪から -4.3 ％減)。
近年の取引物件の特徴は、土地面積 100 平方メートルを超えるゆったり広々とした物件数が大きく増加。
値上がりした駅数は 11 駅に対して、値下がりした駅数は 3 駅。おおむね昨年と横ばい傾向。西荻窪駅、阿佐ケ谷駅、中野駅、東中野駅、秋葉原駅、両国駅、亀戸駅は、昨年から 20 ％以上の値上がり。最も値上がりしたのは西荻窪駅で昨年に比べ +69.2 ％、坪単価は 448 万円/坪となった。
上位 2 駅(西荻窪駅、中野駅)は +66.1 ％(坪単価 +181.4 万円/坪)の上昇。一方、下位 2 駅(小岩駅、三鷹駅)は -19.4 ％(坪単価 -38.1 万円/坪)の下落。
価格上昇要因
- 駅からの平均距離が減少(2024年 11.6 分 → 2025年 10.1 分、-13.0 ％と減少)
- 駅から徒歩 6 分未満の比較的駅が近い物件数が大きく増加(全取引物件に占める割合が 2024年 13.3 ％ → 2025年 19.3 ％)
駅ごとの土地相場について
鉄道路線中、最高値の駅となった秋葉原駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 1,119万円/坪(338万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて +25.1％( +224.4万円/坪)と大幅に上昇しています。売買数は 1 件(前年比変わらず)。
鉄道路線中、最低値の駅となった小岩駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 123万円/坪(37.2万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて -25.0％( -41.1万円/坪)と大幅に下落しています。売買数は 7 件(１年前(2024年)に比べて +16.7％( +1件/坪)と好調に推移しています。)。
| JR総武線 | 現状(2025) (平均築年・面積) | １年前 (平均築年・面積) | ２年前 (平均築年・面積) |
|---|---|---|---|
| 三鷹駅 | 220万/坪 (30.8坪) | 255万/坪 (76.9坪) | 198万/坪 (44.4坪) |
| 吉祥寺駅 | 300万/坪 (32.1坪) | 304万/坪 (49.4坪) | 278万/坪 (51.4坪) |
| 西荻窪駅 | 448万/坪 (29.7坪) | 265万/坪 (28.7坪) | 385万/坪 (53.6坪) |
| 荻窪駅 | 301万/坪 (48.5坪) | 292万/坪 (45.4坪) | 235万/坪 (33.3坪) |
| 阿佐ケ谷駅 | 325万/坪 (37.8坪) | 261万/坪 (25.3坪) | 220万/坪 (34.3坪) |
| 高円寺駅 | 330万/坪 (28.0坪) | 296万/坪 (38.7坪) | 244万/坪 (28.7坪) |
| 中野駅 | 465万/坪 (40.8坪) | 286万/坪 (37.1坪) | 317万/坪 (30.0坪) |
| 東中野駅 | 305万/坪 (78.7坪) | 190万/坪 (16.6坪) | 323万/坪 (25.1坪) |
| 大久保駅 | 196万/坪 (81.7坪) | - | 890万/坪 (39.3坪) |
| 新宿駅 | - | - | - |
| 代々木駅 | - | - | 602万/坪 (31.0坪) |
| 千駄ケ谷駅 | - | - | - |
| 信濃町駅 | - | - | - |
| 四ツ谷駅 | - | - | - |
| 市ケ谷駅 | - | - | - |
| 飯田橋駅 | - | - | - |
| 水道橋駅 | - | 415万/坪 (16.6坪) | - |
| 御茶ノ水駅 | - | - | 1,736万/坪 (24.2坪) |
| 秋葉原駅 | 1,119万/坪 (19.7坪) | 895万/坪 (25.7坪) | - |
| 浅草橋駅 | - | - | 551万/坪 (18.2坪) |
| 両国駅 | 652万/坪 (36.3坪) | 522万/坪 (28.7坪) | 396万/坪 (34.3坪) |
| 錦糸町駅 | 457万/坪 (25.2坪) | 397万/坪 (15.1坪) | - |
| 亀戸駅 | 288万/坪 (60.5坪) | 197万/坪 (39.3坪) | 406万/坪 (31.0坪) |
| 平井駅 | - | 123万/坪 (33.3坪) | 98.4万/坪 (28.0坪) |
| 新小岩駅 | 168万/坪 (171坪) | 155万/坪 (50.5坪) | 78.8万/坪 (24.9坪) |
| 小岩駅 | 123万/坪 (40.2坪) | 164万/坪 (67.3坪) | 133万/坪 (39.6坪) |
※『ウチノカチ』データベースに登録された土地の実売却価格（国土交通省アンケートに基づく）をもとに、鉄道路線の駅ごとに平均単価を算出。単位：万円、カッコ内は事例物件の平均築年数／同土地面積。
価格変動が大きかった駅について
西荻窪駅 447.8 万/坪(昨年同期比 +69.2 ％)
西荻窪駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 448万円/坪(135万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて +69.2％( +183.2万円/坪)と大幅に上昇しています。売買数は 9 件(１年前(2024年)に比べて +12.5％( +1件/坪)と好調に推移しています。)。
平均土地面積は 29.7 坪 (昨年 28.7 坪から +3.5 ％増)。
中野駅 465.3 万/坪(昨年同期比 +62.9 ％)
中野駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 465万円/坪(141万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて +62.9％( +179.7万円/坪)と大幅に上昇しています。売買数は 1 件(１年前(2024年)に比べて -50.0％( -1件/坪)と大幅に減少しています。)。
平均土地面積は 40.8 坪 (昨年 37.1 坪から +10.2 ％増)。
価格上昇要因
- 駅からの平均距離が大きく減少(2024年 8.5 分 → 2025年 6.0 分、-29.4 ％と大きく減少)
小岩駅 123.1 万/坪(昨年同期比 -25.0 ％)
小岩駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 123万円/坪(37.2万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて -25.0％( -41.1万円/坪)と大幅に下落しています。売買数は 7 件(１年前(2024年)に比べて +16.7％( +1件/坪)と好調に推移しています。)。
平均土地面積は 40.2 坪 (昨年 67.3 坪から -40.3 ％減)。
価格下落要因
- 駅から徒歩 6 分未満の比較的駅が近い物件数が減少(全取引物件に占める割合が 2024年 16.7 ％ → 2025年 14.3 ％)
三鷹駅 220.4 万/坪(昨年同期比 -13.7 ％)
三鷹駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 220万円/坪(66.7万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて -13.7％( -35.1万円/坪)と不調に推移しています。売買数は 3 件(１年前(2024年)に比べて -62.5％( -5件/坪)と大幅に減少しています。)。
平均土地面積は 30.8 坪 (昨年 76.9 坪から -60.0 ％減)。
セグメントごとの取引物件の内訳
対象駅： セグメント：
※各年ごとの取引件数の割合が高いセグメントほど赤く表示