【監修者】
宅地建物取引士・日商簿記2級
注文住宅会社で15年以上、不動産売買、建築デザイン企画、営業企画等に従事。 主に土地や中古住宅の売買契約、金融・司法書士手続きを経験。 自身でも土地、中古住宅、商業施設等の売買経験あり。 2016年より住宅・不動産専門ライターとしても活動中。 多数の不動産メディアで執筆・監修。 続きを読む...
土地相場の概況
2025年1月〜6月期のJR上野東京ライン (赤羽駅～品川駅)における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 523万円/坪(158万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて -47.9％( -481.2万円/坪)と大幅に下落しています。売買数は 11 件(１年前(2024年)に比べて -62.1％( -18件/坪)と大幅に減少しています。)。
平均土地面積は 52.0 坪 (昨年 42.3 坪から +22.9 ％増)。
近年の取引物件の特徴は、土地面積 60 平方メートル未満のDINKS・子供独立後の老後世帯を対象とした中規模物件数が大きく増加。
値上がりした駅数は 1 駅に対して、値下がりした駅数は 3 駅。ほとんどの駅において下落した。日暮里駅は、昨年から 20 ％以上の値上がり。最も値上がりしたのは日暮里駅で昨年に比べ +42.9 ％、坪単価は 720 万円/坪となった。
上位 1 駅(日暮里駅)は +42.9 ％(坪単価 +216.2 万円/坪)の上昇。一方、下位 1 駅(新橋駅)は -76.6 ％(坪単価 -8099.2 万円/坪)の下落。
価格上昇要因
- 駅から徒歩 6 分未満の比較的駅が近い物件数が大きく増加(全取引物件に占める割合が 2024年 31.0 ％ → 2025年 45.5 ％)
駅ごとの土地相場について
鉄道路線中、最高値の駅となった新橋駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 2,479万円/坪(750万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて -76.6％( -8099.2万円/坪)と大幅に下落しています。売買数は 1 件(前年比変わらず)。
鉄道路線中、最低値の駅となった尾久駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 227万円/坪(68.7万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて -15.6％( -42.0万円/坪)と不調に推移しています。売買数は 3 件(１年前(2024年)に比べて -62.5％( -5件/坪)と大幅に減少しています。)。
| JR上野東京ライン | 現状(2025) (平均築年・面積) | １年前 (平均築年・面積) | ２年前 (平均築年・面積) |
|---|---|---|---|
| 赤羽駅 | 230万/坪 (25.7坪) | 245万/坪 (43.7坪) | 183万/坪 (43.2坪) |
| 尾久駅 | 227万/坪 (93.3坪) | 269万/坪 (46.1坪) | 268万/坪 (76.1坪) |
| 日暮里駅 | 720万/坪 (75.6坪) | 504万/坪 (26.1坪) | 506万/坪 (80.9坪) |
| 上野駅 | - | 283万/坪 (10.6坪) | 640万/坪 (48.4坪) |
| 東京駅 | - | - | - |
| 新橋駅 | 2,479万/坪 (12.1坪) | 10,579万/坪 (30.3坪) | 1,809万/坪 (18.7坪) |
| 品川駅 | - | 2,848万/坪 (57.9坪) | - |
※『ウチノカチ』データベースに登録された土地の実売却価格（国土交通省アンケートに基づく）をもとに、鉄道路線の駅ごとに平均単価を算出。単位：万円、カッコ内は事例物件の平均築年数／同土地面積。
価格変動が大きかった駅について
日暮里駅 720.1 万/坪(昨年同期比 +42.9 ％)
日暮里駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 720万円/坪(218万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて +42.9％( +216.2万円/坪)と大幅に上昇しています。売買数は 2 件(１年前(2024年)に比べて -50.0％( -2件/坪)と大幅に減少しています。)。
平均土地面積は 75.6 坪 (昨年 26.1 坪から +189.9 ％増)。
価格上昇要因
- 駅から徒歩 6 分未満の比較的駅が近い物件数が大きく増加(全取引物件に占める割合が 2024年 50.0 ％ → 2025年 100.0 ％)
新橋駅 2479.3 万/坪(昨年同期比 -76.6 ％)
新橋駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 2,479万円/坪(750万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて -76.6％( -8099.2万円/坪)と大幅に下落しています。売買数は 1 件(前年比変わらず)。
平均土地面積は 12.1 坪 (昨年 30.3 坪から -60.0 ％減)。
価格下落要因
- 駅からの平均距離が大きく増加(2024年 3.0 分 → 2025年 4.0 分、+33.3 ％と大きく増加)
- 駅から徒歩 6 分未満の比較的駅が近い物件数が僅かに減少(全取引物件に占める割合が 2024年 100.0 ％ → 2025年 100.0 ％)
セグメントごとの取引物件の内訳
対象駅： セグメント：
※各年ごとの取引件数の割合が高いセグメントほど赤く表示