【監修者】
宅地建物取引士・日商簿記2級
注文住宅会社で15年以上、不動産売買、建築デザイン企画、営業企画等に従事。 主に土地や中古住宅の売買契約、金融・司法書士手続きを経験。 自身でも土地、中古住宅、商業施設等の売買経験あり。 2016年より住宅・不動産専門ライターとしても活動中。 多数の不動産メディアで執筆・監修。 続きを読む...
土地相場の概況
2025年1月〜9月期のJR埼京線 (大崎駅～浮間舟渡駅)における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 309万円/坪(93.4万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて -36.9％( -180.7万円/坪)と大幅に下落しています。売買数は 34 件(１年前(2024年)に比べて -44.3％( -27件/坪)と大幅に減少しています。)。
平均土地面積は 31.9 坪 (昨年 47.2 坪から -32.3 ％減)。
近年の取引物件の特徴は、土地面積 60 平方メートル未満のDINKS・子供独立後の老後世帯を対象とした中規模物件数が大きく増加。
値上がりした駅数は 3 駅に対して、値下がりした駅数は 6 駅。ほとんどの駅において下落した。大崎駅、渋谷駅は、昨年から 20 ％以上の値上がり。最も値上がりしたのは渋谷駅で昨年に比べ +86.3 ％、坪単価は 1,907 万円/坪となった。
上位 2 駅(渋谷駅、大崎駅)は +54.3 ％(坪単価 +477.0 万円/坪)の上昇。一方、下位 2 駅(池袋駅、板橋駅)は -58.3 ％(坪単価 -385.6 万円/坪)の下落。
価格上昇要因
- 駅から徒歩 3 分未満の駅近物件数が大きく増加(全取引物件に占める割合が 2024年 6.6 ％ → 2025年 14.7 ％)
価格下落要因
- 駅からの平均距離が大きく増加(2024年 8.0 分 → 2025年 11.5 分、+44.4 ％と大きく増加)
- 駅から徒歩 6 分未満の比較的駅が近い物件数が大きく減少(全取引物件に占める割合が 2024年 19.7 ％ → 2025年 8.8 ％)
駅ごとの土地相場について
鉄道路線中、最高値の駅となった渋谷駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 1,907万円/坪(577万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて +86.3％( +883.6万円/坪)と大幅に上昇しています。売買数は 1 件(１年前(2024年)に比べて -87.5％( -7件/坪)と大幅に減少しています。)。
鉄道路線中、最低値の駅となった北赤羽駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 103万円/坪(31.2万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて -54.2％( -121.9万円/坪)と大幅に下落しています。売買数は 3 件(１年前(2024年)に比べて -50.0％( -3件/坪)と大幅に減少しています。)。
| JR埼京線 | 現状(2025) (平均築年・面積) | １年前 (平均築年・面積) | ２年前 (平均築年・面積) |
|---|---|---|---|
| 大崎駅 | 388万/坪 (23.4坪) | 317万/坪 (57.9坪) | 407万/坪 (39.3坪) |
| 恵比寿駅 | 675万/坪 (33.3坪) | 640万/坪 (45.4坪) | 754万/坪 (30.6坪) |
| 渋谷駅 | 1,907万/坪 (39.3坪) | 1,024万/坪 (55.6坪) | 1,788万/坪 (83.9坪) |
| 新宿駅 | - | - | - |
| 池袋駅 | 374万/坪 (26.6坪) | 933万/坪 (48.9坪) | 484万/坪 (36.7坪) |
| 板橋駅 | 162万/坪 (16.6坪) | 375万/坪 (45.4坪) | 236万/坪 (40.2坪) |
| 十条駅 | 193万/坪 (41.6坪) | 257万/坪 (33.3坪) | 200万/坪 (29.6坪) |
| 赤羽駅 | 218万/坪 (23.7坪) | 245万/坪 (43.7坪) | 183万/坪 (43.2坪) |
| 北赤羽駅 | 103万/坪 (29.2坪) | 225万/坪 (69.6坪) | 125万/坪 (28.0坪) |
| 浮間舟渡駅 | 185万/坪 (22.7坪) | 188万/坪 (49.9坪) | 172万/坪 (104坪) |
※『ウチノカチ』データベースに登録された土地の実売却価格（国土交通省アンケートに基づく）をもとに、鉄道路線の駅ごとに平均単価を算出。単位：万円、カッコ内は事例物件の平均築年数／同土地面積。
価格変動が大きかった駅について
渋谷駅 1907.2 万/坪(昨年同期比 +86.3 ％)
渋谷駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 1,907万円/坪(577万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて +86.3％( +883.6万円/坪)と大幅に上昇しています。売買数は 1 件(１年前(2024年)に比べて -87.5％( -7件/坪)と大幅に減少しています。)。
平均土地面積は 39.3 坪 (昨年 55.6 坪から -29.3 ％減)。
価格上昇要因
- 駅からの平均距離が大きく減少(2024年 8.6 分 → 2025年 6.0 分、-30.4 ％と大きく減少)
大崎駅 387.7 万/坪(昨年同期比 +22.2 ％)
大崎駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 388万円/坪(117万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて +22.2％( +70.4万円/坪)と大幅に上昇しています。売買数は 2 件(１年前(2024年)に比べて -50.0％( -2件/坪)と大幅に減少しています。)。
平均土地面積は 23.4 坪 (昨年 57.9 坪から -59.5 ％減)。
池袋駅 374.4 万/坪(昨年同期比 -59.9 ％)
池袋駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 374万円/坪(113万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて -59.9％( -558.8万円/坪)と大幅に下落しています。売買数は 5 件(１年前(2024年)に比べて -16.7％( -1件/坪)と不調に推移しています。)。
平均土地面積は 26.6 坪 (昨年 48.9 坪から -45.6 ％減)。
板橋駅 162.3 万/坪(昨年同期比 -56.7 ％)
板橋駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 162万円/坪(49.1万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて -56.7％( -212.4万円/坪)と大幅に下落しています。売買数は 1 件(前年比変わらず)。
平均土地面積は 16.6 坪 (昨年 45.4 坪から -63.3 ％減)。
価格下落要因
- 駅からの平均距離が増加(2024年 6.0 分 → 2025年 7.0 分、+16.7 ％と増加)
セグメントごとの取引物件の内訳
対象駅： セグメント：
※各年ごとの取引件数の割合が高いセグメントほど赤く表示