【監修者】
宅地建物取引士・日商簿記2級
注文住宅会社で15年以上、不動産売買、建築デザイン企画、営業企画等に従事。 主に土地や中古住宅の売買契約、金融・司法書士手続きを経験。 自身でも土地、中古住宅、商業施設等の売買経験あり。 2016年より住宅・不動産専門ライターとしても活動中。 多数の不動産メディアで執筆・監修。 続きを読む...
土地相場の概況
2025年4月〜6月期のJR京浜東北線 (赤羽駅～蒲田駅)における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 438万円/坪(132万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて +23.1％( +82.3万円/坪)と大幅に上昇しています。売買数は 22 件(１年前(2024年)に比べて -40.5％( -15件/坪)と大幅に減少しています。)。
平均土地面積は 30.5 坪 (昨年 37.0 坪から -17.6 ％減)。
近年の取引物件の特徴は、駅から徒歩 6 分未満の比較的駅が近い物件数が大きく増加。
値上がりした駅数は 4 駅に対して、値下がりした駅数は 5 駅。ほとんどの駅において下落した。上中里駅、秋葉原駅、蒲田駅は、昨年から 20 ％以上の値上がり。最も値上がりしたのは蒲田駅で昨年に比べ +45.5 ％、坪単価は 264 万円/坪となった。
上位 2 駅(蒲田駅、上中里駅)は +38.6 ％(坪単価 +78.5 万円/坪)の上昇。一方、下位 2 駅(東十条駅、西日暮里駅)は -33.5 ％(坪単価 -126.2 万円/坪)の下落。
価格上昇要因
- 駅から徒歩 6 分未満の比較的駅が近い物件数が大きく増加(全取引物件に占める割合が 2024年 24.3 ％ → 2025年 50.0 ％)
駅ごとの土地相場について
鉄道路線中、最高値の駅となった秋葉原駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 1,119万円/坪(338万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて +25.1％( +224.4万円/坪)と大幅に上昇しています。売買数は 1 件(前年比変わらず)。
鉄道路線中、最低値の駅となった東十条駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 217万円/坪(65.5万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて -35.3％( -118.3万円/坪)と大幅に下落しています。売買数は 3 件(１年前(2024年)に比べて -40.0％( -2件/坪)と大幅に減少しています。)。
| JR京浜東北線 | 現状(2025) (平均築年・面積) | １年前 (平均築年・面積) | ２年前 (平均築年・面積) |
|---|---|---|---|
| 赤羽駅 | - | 218万/坪 (30.3坪) | 142万/坪 (34.8坪) |
| 東十条駅 | 217万/坪 (25.7坪) | 335万/坪 (71.4坪) | 181万/坪 (17.1坪) |
| 王子駅 | 279万/坪 (12.9坪) | 283万/坪 (38.2坪) | 267万/坪 (29.5坪) |
| 上中里駅 | 309万/坪 (19.7坪) | 235万/坪 (13.6坪) | - |
| 田端駅 | 221万/坪 (65.8坪) | 246万/坪 (21.9坪) | 450万/坪 (15.1坪) |
| 西日暮里駅 | 289万/坪 (68.1坪) | 423万/坪 (15.1坪) | 106万/坪 (49.9坪) |
| 日暮里駅 | 517万/坪 (48.4坪) | 647万/坪 (25.7坪) | 575万/坪 (34.8坪) |
| 鶯谷駅 | - | 262万/坪 (32.5坪) | 426万/坪 (38.3坪) |
| 上野駅 | - | 283万/坪 (10.6坪) | 640万/坪 (48.4坪) |
| 御徒町駅 | - | 595万/坪 (30.3坪) | 4,057万/坪 (66.6坪) |
| 秋葉原駅 | 1,119万/坪 (19.7坪) | 895万/坪 (25.7坪) | - |
| 神田駅 | 945万/坪 (10.6坪) | - | 3,005万/坪 (33.3坪) |
| 東京駅 | - | - | - |
| 新橋駅 | 2,479万/坪 (12.1坪) | - | 2,784万/坪 (28.7坪) |
| 浜松町駅 | - | 1,271万/坪 (19.7坪) | 1,057万/坪 (11.3坪) |
| 田町駅 | - | 1,005万/坪 (75.6坪) | - |
| 品川駅 | - | - | - |
| 大井町駅 | - | 260万/坪 (49.9坪) | 250万/坪 (43.9坪) |
| 大森駅 | 231万/坪 (27.2坪) | 223万/坪 (30.8坪) | 262万/坪 (48.4坪) |
| 蒲田駅 | 264万/坪 (15.1坪) | 182万/坪 (60.5坪) | 272万/坪 (37.3坪) |
※『ウチノカチ』データベースに登録された土地の実売却価格（国土交通省アンケートに基づく）をもとに、鉄道路線の駅ごとに平均単価を算出。単位：万円、カッコ内は事例物件の平均築年数／同土地面積。
価格変動が大きかった駅について
蒲田駅 264.5 万/坪(昨年同期比 +45.5 ％)
蒲田駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 264万円/坪(80.0万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて +45.5％( +82.6万円/坪)と大幅に上昇しています。売買数は 1 件(前年比変わらず)。
平均土地面積は 15.1 坪 (昨年 60.5 坪から -75.0 ％減)。
価格下落要因
- 駅からの平均距離が増加(2024年 11.0 分 → 2025年 13.0 分、+18.2 ％と増加)
上中里駅 309.5 万/坪(昨年同期比 +31.7 ％)
上中里駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 309万円/坪(93.6万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて +31.7％( +74.4万円/坪)と大幅に上昇しています。売買数は 3 件(１年前(2024年)に比べて +200.0％( +2件/坪)と大幅に増加しています。)。
平均土地面積は 19.7 坪 (昨年 13.6 坪から +44.4 ％増)。
価格下落要因
- 駅からの平均距離が大きく増加(2024年 4.0 分 → 2025年 8.3 分、+108.3 ％と大きく増加)
東十条駅 216.6 万/坪(昨年同期比 -35.3 ％)
東十条駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 217万円/坪(65.5万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて -35.3％( -118.3万円/坪)と大幅に下落しています。売買数は 3 件(１年前(2024年)に比べて -40.0％( -2件/坪)と大幅に減少しています。)。
平均土地面積は 25.7 坪 (昨年 71.4 坪から -64.0 ％減)。
価格上昇要因
- 駅からの平均距離が大きく減少(2024年 7.8 分 → 2025年 6.0 分、-23.1 ％と大きく減少)
西日暮里駅 289.0 万/坪(昨年同期比 -31.7 ％)
西日暮里駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 289万円/坪(87.4万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて -31.7％( -134.2万円/坪)と大幅に下落しています。売買数は 2 件(１年前(2024年)に比べて +100.0％( +1件/坪)と大幅に増加しています。)。
平均土地面積は 68.1 坪 (昨年 15.1 坪から +350.0 ％増)。
価格下落要因
- 駅から徒歩 6 分未満の比較的駅が近い物件数が僅かに減少(全取引物件に占める割合が 2024年 100.0 ％ → 2025年 100.0 ％)
セグメントごとの取引物件の内訳
対象駅： セグメント：
※各年ごとの取引件数の割合が高いセグメントほど赤く表示