【監修者】
宅地建物取引士・日商簿記2級
注文住宅会社で15年以上、不動産売買、建築デザイン企画、営業企画等に従事。 主に土地や中古住宅の売買契約、金融・司法書士手続きを経験。 自身でも土地、中古住宅、商業施設等の売買経験あり。 2016年より住宅・不動産専門ライターとしても活動中。 多数の不動産メディアで執筆・監修。 続きを読む...
土地相場の概況
2026年1月〜3月期のJR湖西線 (近江塩津駅～大津京駅)における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 12.6万円/坪(3.8万円/㎡)です。土地相場は１年前(2025年)に比べて -9.3％( -1.3万円/坪)と弱含みに推移しています。売買数は 25 件(１年前(2025年)に比べて -89.7％( -217件/坪)と大幅に減少しています。)。
平均土地面積は 76.6 坪 (昨年 115.6 坪から -33.7 ％減)。
近年の取引物件の特徴は、土地面積 100 平方メートルを超えるゆったり広々とした物件数が大きく増加。
値上がりした駅数は 5 駅に対して、値下がりした駅数は 7 駅。ほとんどの駅において下落した。新旭駅、比良駅、比叡山坂本駅、大津京駅は、昨年から 20 ％以上の値上がり。最も値上がりしたのはマキノ駅で昨年に比べ +166.6 ％、坪単価は 4.5 万円/坪となった。
上位 2 駅(マキノ駅、比叡山坂本駅)は +106.3 ％(坪単価 +6.4 万円/坪)の上昇。一方、下位 2 駅(安曇川駅、おごと温泉駅)は -95.5 ％(坪単価 -13.8 万円/坪)の下落。
価格上昇要因
- 駅から徒歩 6 分未満の比較的駅が近い物件数が大きく増加(全取引物件に占める割合が 2025年 9.1 ％ → 2026年 12.0 ％)
駅ごとの土地相場について
鉄道路線中、最高値の駅となった大津京駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 37.0万円/坪(11.2万円/㎡)です。土地相場は１年前(2025年)に比べて +27.9％( +8.1万円/坪)と大幅に上昇しています。売買数は 2 件(１年前(2025年)に比べて -84.6％( -11件/坪)と大幅に減少しています。)。
鉄道路線中、最低値の駅となった安曇川駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 0.20万円/坪(0.06万円/㎡)です。土地相場は１年前(2025年)に比べて -96.3％( -5.3万円/坪)と大幅に下落しています。売買数は 1 件(１年前(2025年)に比べて -96.4％( -27件/坪)と大幅に減少しています。)。
| JR湖西線 | 現状(2026) (平均築年・面積) | １年前 (平均築年・面積) | ２年前 (平均築年・面積) |
|---|---|---|---|
| 近江塩津駅 | - | 1.4万/坪 (96.0坪) | - |
| 永原駅 | - | - | - |
| マキノ駅 | 4.5万/坪 (99.8坪) | 1.7万/坪 (94.1坪) | 6.4万/坪 (154坪) |
| 近江中庄駅 | - | 7.5万/坪 (96.2坪) | 3.0万/坪 (69.0坪) |
| 近江今津駅 | - | 6.1万/坪 (152坪) | 6.0万/坪 (86.8坪) |
| 新旭駅 | 13.9万/坪 (102坪) | 11.2万/坪 (133坪) | 11.3万/坪 (69.1坪) |
| 安曇川駅 | 0.20万/坪 (148坪) | 5.5万/坪 (141坪) | 7.3万/坪 (133坪) |
| 近江高島駅 | 2.6万/坪 (153坪) | 4.4万/坪 (126坪) | 3.3万/坪 (162坪) |
| 北小松駅 | - | - | - |
| 近江舞子駅 | - | 1.6万/坪 (96.8坪) | 8.3万/坪 (94.1坪) |
| 比良駅 | 4.7万/坪 (51.4坪) | 3.6万/坪 (363坪) | 3.5万/坪 (180坪) |
| 志賀駅 | 1.5万/坪 (34.8坪) | 4.6万/坪 (138坪) | 1.8万/坪 (110坪) |
| 蓬莱駅 | - | 4.8万/坪 (71.1坪) | - |
| 和邇駅 | 3.0万/坪 (99.8坪) | 4.1万/坪 (88.0坪) | 17.3万/坪 (93.0坪) |
| 小野駅 | 13.9万/坪 (121坪) | 18.3万/坪 (69.4坪) | 19.3万/坪 (85.0坪) |
| 堅田駅 | 10.6万/坪 (49.0坪) | 29.9万/坪 (99.7坪) | 20.4万/坪 (173坪) |
| おごと温泉駅 | 1.2万/坪 (72.6坪) | 23.6万/坪 (137坪) | 23.2万/坪 (227坪) |
| 比叡山坂本駅 | 31.6万/坪 (30.3坪) | 21.6万/坪 (120坪) | 26.0万/坪 (124坪) |
| 唐崎駅 | - | 29.2万/坪 (39.8坪) | 18.1万/坪 (112坪) |
| 大津京駅 | 37.0万/坪 (42.4坪) | 28.9万/坪 (79.3坪) | 45.4万/坪 (95.4坪) |
※『ウチノカチ』データベースに登録された土地の実売却価格（国土交通省アンケートに基づく）をもとに、鉄道路線の駅ごとに平均単価を算出。単位：万円、カッコ内は事例物件の平均築年数／同土地面積。
価格変動が大きかった駅について
マキノ駅 4.5 万/坪(昨年同期比 +166.6 ％)
マキノ駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 4.5万円/坪(1.4万円/㎡)です。土地相場は１年前(2025年)に比べて +166.6％( +2.8万円/坪)と大幅に上昇しています。売買数は 1 件(１年前(2025年)に比べて -90.0％( -9件/坪)と大幅に減少しています。)。
平均土地面積は 99.8 坪 (昨年 94.1 坪から +6.1 ％増)。
価格上昇要因
- 駅からの平均距離が大きく減少(2025年 29.7 分 → 2026年 4.0 分、-86.5 ％と大きく減少)
- 駅から徒歩 6 分未満の比較的駅が近い物件数が大きく増加(全取引物件に占める割合が 2025年 20.0 ％ → 2026年 100.0 ％)
比叡山坂本駅 31.6 万/坪(昨年同期比 +46.0 ％)
比叡山坂本駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 31.6万円/坪(9.6万円/㎡)です。土地相場は１年前(2025年)に比べて +46.0％( +10.0万円/坪)と大幅に上昇しています。売買数は 3 件(１年前(2025年)に比べて -91.4％( -32件/坪)と大幅に減少しています。)。
平均土地面積は 30.3 坪 (昨年 120.1 坪から -74.8 ％減)。
価格上昇要因
- 駅からの平均距離が大きく減少(2025年 15.8 分 → 2026年 10.7 分、-32.4 ％と大きく減少)
安曇川駅 0.2 万/坪(昨年同期比 -96.3 ％)
安曇川駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 0.20万円/坪(0.06万円/㎡)です。土地相場は１年前(2025年)に比べて -96.3％( -5.3万円/坪)と大幅に下落しています。売買数は 1 件(１年前(2025年)に比べて -96.4％( -27件/坪)と大幅に減少しています。)。
平均土地面積は 148.2 坪 (昨年 141.3 坪から +4.9 ％増)。
おごと温泉駅 1.2 万/坪(昨年同期比 -94.8 ％)
おごと温泉駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 1.2万円/坪(0.4万円/㎡)です。土地相場は１年前(2025年)に比べて -94.8％( -22.4万円/坪)と大幅に下落しています。売買数は 1 件(１年前(2025年)に比べて -92.3％( -12件/坪)と大幅に減少しています。)。
平均土地面積は 72.6 坪 (昨年 136.6 坪から -46.9 ％減)。
価格下落要因
- 駅からの平均距離が増加(2025年 15.7 分 → 2026年 18.0 分、+14.7 ％と増加)
セグメントごとの取引物件の内訳
対象駅： セグメント：
※各年ごとの取引件数の割合が高いセグメントほど赤く表示