【監修者】
宅地建物取引士・日商簿記2級
注文住宅会社で15年以上、不動産売買、建築デザイン企画、営業企画等に従事。 主に土地や中古住宅の売買契約、金融・司法書士手続きを経験。 自身でも土地、中古住宅、商業施設等の売買経験あり。 2016年より住宅・不動産専門ライターとしても活動中。 多数の不動産メディアで執筆・監修。 続きを読む...
土地相場の概況
2026年1月〜3月期のJR湖西線 (近江塩津駅～大津京駅)における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 12.6万円/坪(3.8万円/㎡)です。土地相場は１年前(2025年)に比べて +3.1％( +0.4万円/坪)と小幅に上昇しています。売買数は 25 件(１年前(2025年)に比べて -62.1％( -41件/坪)と大幅に減少しています。)。
平均土地面積は 76.6 坪 (昨年 144.6 坪から -47.0 ％減)。
近年の取引物件の特徴は、土地面積 100 平方メートルを超えるゆったり広々とした物件数が大きく増加。
値上がりした駅数は 6 駅に対して、値下がりした駅数は 5 駅。ほとんどの駅において下落した。新旭駅、比良駅、比叡山坂本駅、大津京駅は、昨年から 20 ％以上の値上がり。最も値上がりしたのはマキノ駅で昨年に比べ +512.7 ％、坪単価は 4.5 万円/坪となった。
上位 2 駅(マキノ駅、和邇駅)は +320.6 ％(坪単価 +2.7 万円/坪)の上昇。一方、下位 2 駅(安曇川駅、おごと温泉駅)は -95.4 ％(坪単価 -12.6 万円/坪)の下落。
価格上昇要因
- 駅から徒歩 6 分未満の比較的駅が近い物件数が大きく増加(全取引物件に占める割合が 2025年 9.1 ％ → 2026年 12.0 ％)
駅ごとの土地相場について
鉄道路線中、最高値の駅となった大津京駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 37.0万円/坪(11.2万円/㎡)です。土地相場は１年前(2025年)に比べて +39.7％( +10.5万円/坪)と大幅に上昇しています。売買数は 2 件(１年前(2025年)に比べて -60.0％( -3件/坪)と大幅に減少しています。)。
鉄道路線中、最低値の駅となった安曇川駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 0.20万円/坪(0.06万円/㎡)です。土地相場は１年前(2025年)に比べて -96.8％( -6.1万円/坪)と大幅に下落しています。売買数は 1 件(１年前(2025年)に比べて -88.9％( -8件/坪)と大幅に減少しています。)。
| JR湖西線 | 現状(2026) (平均築年・面積) | １年前 (平均築年・面積) | ２年前 (平均築年・面積) |
|---|---|---|---|
| 近江塩津駅 | - | - | - |
| 永原駅 | - | - | - |
| マキノ駅 | 4.5万/坪 (99.8坪) | 0.7万/坪 (93.8坪) | 2.4万/坪 (109坪) |
| 近江中庄駅 | - | 5.1万/坪 (289坪) | 4.0万/坪 (69.6坪) |
| 近江今津駅 | - | 4.0万/坪 (156坪) | 3.5万/坪 (165坪) |
| 新旭駅 | 13.9万/坪 (102坪) | 8.7万/坪 (145坪) | 10.5万/坪 (59.3坪) |
| 安曇川駅 | 0.20万/坪 (148坪) | 6.3万/坪 (170坪) | 7.2万/坪 (177坪) |
| 近江高島駅 | 2.6万/坪 (153坪) | 3.4万/坪 (49.9坪) | 5.2万/坪 (96.8坪) |
| 北小松駅 | - | - | - |
| 近江舞子駅 | - | 0.3万/坪 (96.8坪) | - |
| 比良駅 | 4.7万/坪 (51.4坪) | 3.6万/坪 (363坪) | 0.6万/坪 (57.5坪) |
| 志賀駅 | 1.5万/坪 (34.8坪) | - | 1.7万/坪 (52.2坪) |
| 蓬莱駅 | - | - | - |
| 和邇駅 | 3.0万/坪 (99.8坪) | 1.3万/坪 (140坪) | 19.9万/坪 (76.4坪) |
| 小野駅 | 13.9万/坪 (121坪) | 24.8万/坪 (52.2坪) | 8.0万/坪 (275坪) |
| 堅田駅 | 10.6万/坪 (49.0坪) | 21.5万/坪 (119坪) | 18.7万/坪 (199坪) |
| おごと温泉駅 | 1.2万/坪 (72.6坪) | 20.4万/坪 (80.2坪) | 32.3万/坪 (131坪) |
| 比叡山坂本駅 | 31.6万/坪 (30.3坪) | 16.2万/坪 (181坪) | 23.3万/坪 (142坪) |
| 唐崎駅 | - | 34.8万/坪 (37.8坪) | 20.0万/坪 (76.1坪) |
| 大津京駅 | 37.0万/坪 (42.4坪) | 26.5万/坪 (110坪) | 38.0万/坪 (172坪) |
※『ウチノカチ』データベースに登録された土地の実売却価格（国土交通省アンケートに基づく）をもとに、鉄道路線の駅ごとに平均単価を算出。単位：万円、カッコ内は事例物件の平均築年数／同土地面積。
価格変動が大きかった駅について
マキノ駅 4.5 万/坪(昨年同期比 +512.7 ％)
マキノ駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 4.5万円/坪(1.4万円/㎡)です。土地相場は１年前(2025年)に比べて +512.7％( +3.8万円/坪)と大幅に上昇しています。売買数は 1 件(１年前(2025年)に比べて -66.7％( -2件/坪)と大幅に減少しています。)。
平均土地面積は 99.8 坪 (昨年 93.8 坪から +6.5 ％増)。
価格上昇要因
- 駅からの平均距離が大きく減少(2025年 50.0 分 → 2026年 4.0 分、-92.0 ％と大きく減少)
和邇駅 3.0 万/坪(昨年同期比 +128.6 ％)
和邇駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 3.0万円/坪(0.9万円/㎡)です。土地相場は１年前(2025年)に比べて +128.6％( +1.7万円/坪)と大幅に上昇しています。売買数は 2 件(１年前(2025年)に比べて -50.0％( -2件/坪)と大幅に減少しています。)。
平均土地面積は 99.8 坪 (昨年 139.5 坪から -28.5 ％減)。
価格上昇要因
- 駅からの平均距離が大きく減少(2025年 22.0 分 → 2026年 16.5 分、-25.0 ％と大きく減少)
安曇川駅 0.2 万/坪(昨年同期比 -96.8 ％)
安曇川駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 0.20万円/坪(0.06万円/㎡)です。土地相場は１年前(2025年)に比べて -96.8％( -6.1万円/坪)と大幅に下落しています。売買数は 1 件(１年前(2025年)に比べて -88.9％( -8件/坪)と大幅に減少しています。)。
平均土地面積は 148.2 坪 (昨年 169.6 坪から -12.6 ％減)。
価格下落要因
- 駅からの平均距離が増加(2025年 25.1 分 → 2026年 30.0 分、+19.5 ％と増加)
おごと温泉駅 1.2 万/坪(昨年同期比 -93.9 ％)
おごと温泉駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 1.2万円/坪(0.4万円/㎡)です。土地相場は１年前(2025年)に比べて -93.9％( -19.1万円/坪)と大幅に下落しています。売買数は 1 件(１年前(2025年)に比べて -85.7％( -6件/坪)と大幅に減少しています。)。
平均土地面積は 72.6 坪 (昨年 80.2 坪から -9.4 ％減)。
セグメントごとの取引物件の内訳
対象駅： セグメント：
※各年ごとの取引件数の割合が高いセグメントほど赤く表示