【監修者】
宅地建物取引士・日商簿記2級
注文住宅会社で15年以上、不動産売買、建築デザイン企画、営業企画等に従事。 主に土地や中古住宅の売買契約、金融・司法書士手続きを経験。 自身でも土地、中古住宅、商業施設等の売買経験あり。 2016年より住宅・不動産専門ライターとしても活動中。 多数の不動産メディアで執筆・監修。 続きを読む...
土地相場の概況
収録済み取引期間: 2025年7月〜9月 | 第3四半期
2025年7月〜9月期のJR山手線 (品川駅～田町駅)における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 776万円/坪(235万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて +21.0％( +134.6万円/坪)と大幅に上昇しています。売買数は 28 件(１年前(2024年)に比べて -15.2％( -5件)と不調に推移しています。)。
平均土地面積は 47.2 坪 (昨年 42.3 坪から +11.7 ％増)。
近年の取引物件の特徴は、駅から徒歩 6 分未満の比較的駅が近い物件数が大きく増加。
比較可能な9駅のうち、値上がりした駅数は 7 駅に対して、値下がりした駅数は 2 駅(対象路線 28 駅)。全体的に上昇基調。五反田駅、大塚駅、巣鴨駅は、昨年から 20 ％以上の値上がり。最も値上がりしたのは鶯谷駅で昨年に比べ +271.7 ％、坪単価は 512 万円/坪となった。
上位 2 駅(鶯谷駅、五反田駅)は +160.1 ％(坪単価 +314.6 万円/坪)の上昇。一方、下位 2 駅(新大久保駅、田端駅)は -16.3 ％(坪単価 -60.6 万円/坪)の下落。
価格上昇要因
- 駅からの平均距離が大きく減少(2024年 8.2 分 → 2025年 6.3 分、-23.7 ％と大きく減少)
- 駅から徒歩 6 分未満の比較的駅が近い物件数が大きく増加(全取引物件に占める割合が 2024年 12.1 ％ → 2025年 32.1 ％)
駅ごとの土地相場について
鉄道路線中、最高値の駅となった恵比寿駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 875万円/坪(265万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて +18.3％( +135.5万円/坪)と上昇しています。売買数は 2 件(１年前(2024年)に比べて -33.3％( -1件)と減少しています。)。
鉄道路線中、最低値の駅となった新大久保駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 272万円/坪(82.1万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて -24.7％( -89.1万円/坪)と下落しています。売買数は 1 件(前年比変わらず)。
| JR山手線 | 現状(2025) (平均築年・面積) | １年前 (平均築年・面積) | ２年前 (平均築年・面積) |
|---|---|---|---|
| 品川駅 | 3,306万/坪 (166坪) | - | - |
| 大崎駅 | - | 483万/坪 (15.1坪) | 407万/坪 (39.3坪) |
| 五反田駅 | 781万/坪 (33.3坪) | 526万/坪 (81.7坪) | - |
| 目黒駅 | - | 447万/坪 (30.8坪) | 529万/坪 (30.3坪) |
| 恵比寿駅 | 875万/坪 (59.0坪) | 739万/坪 (88.2坪) | 948万/坪 (31.8坪) |
| 渋谷駅 | - | 1,084万/坪 (23.7坪) | - |
| 原宿駅 | 2,338万/坪 (124坪) | - | 1,933万/坪 (95.3坪) |
| 代々木駅 | 712万/坪 (19.7坪) | - | - |
| 新宿駅 | - | - | - |
| 新大久保駅 | 272万/坪 (84.7坪) | 361万/坪 (49.9坪) | 292万/坪 (18.2坪) |
| 高田馬場駅 | 763万/坪 (19.7坪) | - | 389万/坪 (25.7坪) |
| 目白駅 | 441万/坪 (49.9坪) | 399万/坪 (31.0坪) | - |
| 池袋駅 | - | 4,007万/坪 (49.9坪) | 716万/坪 (42.4坪) |
| 大塚駅 | 708万/坪 (21.2坪) | 577万/坪 (37.8坪) | 417万/坪 (15.1坪) |
| 巣鴨駅 | 539万/坪 (20.2坪) | 428万/坪 (29.2坪) | - |
| 駒込駅 | 471万/坪 (42.4坪) | 434万/坪 (46.9坪) | 341万/坪 (25.7坪) |
| 田端駅 | 371万/坪 (49.2坪) | 403万/坪 (34.8坪) | 222万/坪 (28.0坪) |
| 西日暮里駅 | 432万/坪 (58.2坪) | - | 202万/坪 (54.5坪) |
| 日暮里駅 | - | - | 804万/坪 (224坪) |
| 鶯谷駅 | 512万/坪 (51.4坪) | 138万/坪 (18.2坪) | 401万/坪 (49.9坪) |
| 上野駅 | 1,119万/坪 (19.7坪) | - | - |
| 御徒町駅 | - | - | - |
| 秋葉原駅 | - | 917万/坪 (46.9坪) | - |
| 神田駅 | 1,574万/坪 (31.8坪) | - | - |
| 東京駅 | - | - | - |
| 新橋駅 | - | - | - |
| 浜松町駅 | 841万/坪 (10.6坪) | - | - |
| 田町駅 | - | - | - |
※『ウチノカチ』データベースに登録された土地の実売却価格(出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ、収録期間: 2025年7月〜9月)をもとに、鉄道路線の駅ごとに平均単価を算出。単位：万円、カッコ内は事例物件の平均築年数／同土地面積。
価格変動が大きかった駅について
鶯谷駅 512.0 万/坪(昨年同期比 +271.7 ％)
鶯谷駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 512万円/坪(155万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて +271.7％( +374.3万円/坪)と上昇しています。売買数は 2 件(１年前(2024年)に比べて +100.0％( +1件)と増加しています。)。
平均土地面積は 51.4 坪 (昨年 18.2 坪から +183.3 ％増)。
価格下落要因
- 駅からの平均距離が大きく増加(2024年 6.0 分 → 2025年 8.0 分、+33.3 ％と大きく増加)
五反田駅 781.4 万/坪(昨年同期比 +48.4 ％)
五反田駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 781万円/坪(236万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて +48.4％( +254.9万円/坪)と上昇しています。売買数は 1 件(前年比変わらず)。
平均土地面積は 33.3 坪 (昨年 81.7 坪から -59.3 ％減)。
新大久保駅 271.5 万/坪(昨年同期比 -24.7 ％)
新大久保駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 272万円/坪(82.1万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて -24.7％( -89.1万円/坪)と下落しています。売買数は 1 件(前年比変わらず)。
平均土地面積は 84.7 坪 (昨年 49.9 坪から +69.7 ％増)。
田端駅 371.1 万/坪(昨年同期比 -8.0 ％)
田端駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 371万円/坪(112万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて -8.0％( -32.1万円/坪)と下落しています。売買数は 4 件(１年前(2024年)に比べて +33.3％( +1件)と増加しています。)。
平均土地面積は 49.2 坪 (昨年 34.8 坪から +41.3 ％増)。
価格上昇要因
- 駅からの平均距離が大きく減少(2024年 9.3 分 → 2025年 7.0 分、-25.0 ％と大きく減少)
セグメントごとの取引物件の内訳
対象駅： セグメント：
※各年ごとの取引件数の割合が高いセグメントほど赤く表示