【監修者】
宅地建物取引士・日商簿記2級
注文住宅会社で15年以上、不動産売買、建築デザイン企画、営業企画等に従事。 主に土地や中古住宅の売買契約、金融・司法書士手続きを経験。 自身でも土地、中古住宅、商業施設等の売買経験あり。 2016年より住宅・不動産専門ライターとしても活動中。 多数の不動産メディアで執筆・監修。 続きを読む...
土地相場の概況
2025年1月〜6月期の西武池袋線 (池袋駅～秋津駅)における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 162万円/坪(49.1万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて -1.9％( -3.1万円/坪)と僅かに下落しています。売買数は 75 件(１年前(2024年)に比べて -70.4％( -178件/坪)と大幅に減少しています。)。
平均土地面積は 49.7 坪 (昨年 44.6 坪から +11.4 ％増)。
近年の取引物件の特徴は、土地面積 60 平方メートル未満のDINKS・子供独立後の老後世帯を対象とした中規模物件数が大きく増加。
値上がりした駅数は 5 駅に対して、値下がりした駅数は 10 駅。ほとんどの駅において下落した。練馬駅、中村橋駅、石神井公園駅は、昨年から 20 ％以上の値上がり。最も値上がりしたのは江古田駅で昨年に比べ +100.0 ％、坪単価は 230 万円/坪となった。
上位 2 駅(江古田駅、中村橋駅)は +66.2 ％(坪単価 +86.1 万円/坪)の上昇。一方、下位 2 駅(ひばりケ丘駅、椎名町駅)は -67.5 ％(坪単価 -138.2 万円/坪)の下落。
価格上昇要因
- 駅から徒歩 6 分未満の比較的駅が近い物件数が大きく増加(全取引物件に占める割合が 2024年 9.1 ％ → 2025年 13.3 ％)
駅ごとの土地相場について
鉄道路線中、最高値の駅となった池袋駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 383万円/坪(116万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて -58.9％( -550.1万円/坪)と大幅に下落しています。売買数は 4 件(１年前(2024年)に比べて -33.3％( -2件/坪)と大幅に減少しています。)。
鉄道路線中、最低値の駅となったひばりケ丘駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 27.8万円/坪(8.4万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて -72.7％( -74.0万円/坪)と大幅に下落しています。売買数は 1 件(１年前(2024年)に比べて -95.8％( -23件/坪)と大幅に減少しています。)。
| 西武池袋線 | 現状(2025) (平均築年・面積) | １年前 (平均築年・面積) | ２年前 (平均築年・面積) |
|---|---|---|---|
| 池袋駅 | 383万/坪 (19.3坪) | 933万/坪 (48.9坪) | 484万/坪 (36.7坪) |
| 椎名町駅 | 122万/坪 (39.3坪) | 324万/坪 (33.7坪) | 302万/坪 (32.6坪) |
| 東長崎駅 | 233万/坪 (25.7坪) | 270万/坪 (36.9坪) | 227万/坪 (73.2坪) |
| 江古田駅 | 230万/坪 (41.6坪) | 115万/坪 (34.8坪) | 280万/坪 (46.9坪) |
| 桜台駅 | - | 259万/坪 (75.6坪) | 211万/坪 (53.8坪) |
| 練馬駅 | 310万/坪 (48.4坪) | 252万/坪 (45.8坪) | 258万/坪 (49.7坪) |
| 中村橋駅 | 234万/坪 (19.7坪) | 177万/坪 (32.5坪) | 211万/坪 (64.6坪) |
| 富士見台駅 | 142万/坪 (49.0坪) | 177万/坪 (51.0坪) | 145万/坪 (73.2坪) |
| 練馬高野台駅 | 139万/坪 (51.4坪) | 180万/坪 (50.8坪) | 160万/坪 (78.2坪) |
| 石神井公園駅 | 219万/坪 (67.0坪) | 166万/坪 (36.0坪) | 180万/坪 (62.4坪) |
| 大泉学園駅 | 131万/坪 (52.3坪) | 141万/坪 (41.7坪) | 150万/坪 (76.1坪) |
| 保谷駅 | 113万/坪 (71.4坪) | 102万/坪 (44.2坪) | 116万/坪 (68.8坪) |
| ひばりケ丘駅 | 27.8万/坪 (172坪) | 102万/坪 (42.0坪) | 93.5万/坪 (53.8坪) |
| 東久留米駅 | 52.6万/坪 (25.0坪) | 83.4万/坪 (40.8坪) | 82.7万/坪 (64.6坪) |
| 清瀬駅 | 77.2万/坪 (38.9坪) | 81.4万/坪 (50.4坪) | 77.2万/坪 (91.2坪) |
| 秋津駅 | 71.6万/坪 (35.5坪) | 78.5万/坪 (62.5坪) | 85.2万/坪 (62.9坪) |
※『ウチノカチ』データベースに登録された土地の実売却価格（国土交通省アンケートに基づく）をもとに、鉄道路線の駅ごとに平均単価を算出。単位：万円、カッコ内は事例物件の平均築年数／同土地面積。
価格変動が大きかった駅について
江古田駅 230.0 万/坪(昨年同期比 +100.0 ％)
江古田駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 230万円/坪(69.6万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて +100.0％( +115.0万円/坪)と大幅に上昇しています。売買数は 4 件(１年前(2024年)に比べて +300.0％( +3件/坪)と大幅に増加しています。)。
平均土地面積は 41.6 坪 (昨年 34.8 坪から +19.6 ％増)。
価格下落要因
- 駅から徒歩 6 分未満の比較的駅が近い物件数が大きく減少(全取引物件に占める割合が 2024年 100.0 ％ → 2025年 75.0 ％)
中村橋駅 233.9 万/坪(昨年同期比 +32.3 ％)
中村橋駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 234万円/坪(70.8万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて +32.3％( +57.2万円/坪)と大幅に上昇しています。売買数は 1 件(１年前(2024年)に比べて -87.5％( -7件/坪)と大幅に減少しています。)。
平均土地面積は 19.7 坪 (昨年 32.5 坪から -39.5 ％減)。
価格下落要因
- 駅からの平均距離が増加(2024年 9.0 分 → 2025年 10.0 分、+11.1 ％と増加)
ひばりケ丘駅 27.8 万/坪(昨年同期比 -72.7 ％)
ひばりケ丘駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 27.8万円/坪(8.4万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて -72.7％( -74.0万円/坪)と大幅に下落しています。売買数は 1 件(１年前(2024年)に比べて -95.8％( -23件/坪)と大幅に減少しています。)。
平均土地面積は 172.4 坪 (昨年 42.0 坪から +310.8 ％増)。
価格上昇要因
- 駅からの平均距離が大きく減少(2024年 15.3 分 → 2025年 9.0 分、-41.3 ％と大きく減少)
椎名町駅 121.9 万/坪(昨年同期比 -62.4 ％)
椎名町駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 122万円/坪(36.9万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて -62.4％( -202.4万円/坪)と大幅に下落しています。売買数は 3 件(１年前(2024年)に比べて -62.5％( -5件/坪)と大幅に減少しています。)。
平均土地面積は 39.3 坪 (昨年 33.7 坪から +16.9 ％増)。
価格上昇要因
- 駅からの平均距離が大きく減少(2024年 5.9 分 → 2025年 4.3 分、-26.2 ％と大きく減少)
- 駅から徒歩 6 分未満の比較的駅が近い物件数が大きく増加(全取引物件に占める割合が 2024年 37.5 ％ → 2025年 66.7 ％)
セグメントごとの取引物件の内訳
対象駅： セグメント：
※各年ごとの取引件数の割合が高いセグメントほど赤く表示