【監修者】
宅地建物取引士・日商簿記2級
注文住宅会社で15年以上、不動産売買、建築デザイン企画、営業企画等に従事。 主に土地や中古住宅の売買契約、金融・司法書士手続きを経験。 自身でも土地、中古住宅、商業施設等の売買経験あり。 2016年より住宅・不動産専門ライターとしても活動中。 多数の不動産メディアで執筆・監修。 続きを読む...
土地相場の概況
2025年1月〜9月期のJR上越線 (土樽駅～宮内駅)における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 6.4万円/坪(1.9万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて +10.6％( +0.6万円/坪)と好調に推移しています。売買数は 55 件(１年前(2024年)に比べて -42.7％( -41件/坪)と大幅に減少しています。)。
平均土地面積は 98.1 坪 (昨年 122.5 坪から -19.9 ％減)。
近年の取引物件の特徴は、土地面積 100 平方メートルを超えるゆったり広々とした物件数が大きく増加。
値上がりした駅数は 3 駅に対して、値下がりした駅数は 7 駅。ほとんどの駅において下落した。大沢駅、小千谷駅は、昨年から 20 ％以上の値上がり。最も値上がりしたのは大沢駅で昨年に比べ +39.3 ％、坪単価は 1.5 万円/坪となった。
上位 2 駅(大沢駅、小千谷駅)は +36.2 ％(坪単価 +1.2 万円/坪)の上昇。一方、下位 2 駅(五日町駅、浦佐駅)は -54.9 ％(坪単価 -1.5 万円/坪)の下落。
価格上昇要因
- 駅から徒歩 3 分未満の駅近物件数が大きく増加(全取引物件に占める割合が 2024年 2.1 ％ → 2025年 5.6 ％)
価格下落要因
- 駅から徒歩 6 分未満の比較的駅が近い物件数が大きく減少(全取引物件に占める割合が 2024年 5.2 ％ → 2025年 1.9 ％)
駅ごとの土地相場について
鉄道路線中、最高値の駅となった宮内駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 12.1万円/坪(3.7万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて -1.2％( -0.1万円/坪)と僅かに下落しています。売買数は 12 件(１年前(2024年)に比べて -29.4％( -5件/坪)と大幅に減少しています。)。
鉄道路線中、最低値の駅となった五日町駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 0.5万円/坪(0.15万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて -76.1％( -1.6万円/坪)と大幅に下落しています。売買数は 2 件(１年前(2024年)に比べて -71.4％( -5件/坪)と大幅に減少しています。)。
| JR上越線 | 現状(2025) (平均築年・面積) | １年前 (平均築年・面積) | ２年前 (平均築年・面積) |
|---|---|---|---|
| 土樽駅 | - | - | - |
| 越後中里駅 | - | 1.1万/坪 (333坪) | - |
| 岩原スキー場前駅 | - | 3.3万/坪 (122坪) | 1.9万/坪 (91.5坪) |
| 越後湯沢駅 | 3.3万/坪 (70.4坪) | 4.0万/坪 (110坪) | 5.8万/坪 (79.3坪) |
| 石打駅 | - | 3.0万/坪 (139坪) | 2.1万/坪 (70.6坪) |
| 大沢駅 | 1.5万/坪 (167坪) | 1.1万/坪 (545坪) | 1.6万/坪 (78.7坪) |
| 上越国際スキー場前駅 | - | - | - |
| 塩沢駅 | 6.6万/坪 (83.2坪) | 7.8万/坪 (148坪) | 9.0万/坪 (56.0坪) |
| 六日町駅 | 3.7万/坪 (134坪) | 4.4万/坪 (191坪) | 6.5万/坪 (91.9坪) |
| 五日町駅 | 0.5万/坪 (107坪) | 2.0万/坪 (192坪) | 1.3万/坪 (149坪) |
| 浦佐駅 | 2.8万/坪 (196坪) | 4.3万/坪 (128坪) | 4.9万/坪 (125坪) |
| 八色駅 | - | 2.0万/坪 (81.7坪) | 2.0万/坪 (65.0坪) |
| 小出駅 | 5.1万/坪 (102坪) | 4.8万/坪 (92.7坪) | 3.8万/坪 (138坪) |
| 越後堀之内駅 | 3.4万/坪 (104坪) | 3.7万/坪 (33.3坪) | 3.7万/坪 (181坪) |
| 北堀之内駅 | - | - | - |
| 越後川口駅 | - | 0.03万/坪 (72.6坪) | 0.03万/坪 (154坪) |
| 小千谷駅 | 8.3万/坪 (74.4坪) | 6.2万/坪 (96.2坪) | 6.0万/坪 (109坪) |
| 越後滝谷駅 | - | 3.2万/坪 (157坪) | - |
| 宮内駅 | 12.1万/坪 (75.2坪) | 12.3万/坪 (87.6坪) | 14.0万/坪 (74.3坪) |
※『ウチノカチ』データベースに登録された土地の実売却価格（国土交通省アンケートに基づく）をもとに、鉄道路線の駅ごとに平均単価を算出。単位：万円、カッコ内は事例物件の平均築年数／同土地面積。
価格変動が大きかった駅について
大沢駅 1.5 万/坪(昨年同期比 +39.3 ％)
大沢駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 1.5万円/坪(0.5万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて +39.3％( +0.4万円/坪)と大幅に上昇しています。売買数は 2 件(１年前(2024年)に比べて +100.0％( +1件/坪)と大幅に増加しています。)。
平均土地面積は 167.1 坪 (昨年 544.5 坪から -69.3 ％減)。
価格上昇要因
- 駅からの平均距離が大きく減少(2024年 13.0 分 → 2025年 9.5 分、-26.9 ％と大きく減少)
小千谷駅 8.3 万/坪(昨年同期比 +33.1 ％)
小千谷駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 8.3万円/坪(2.5万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて +33.1％( +2.1万円/坪)と大幅に上昇しています。売買数は 12 件(１年前(2024年)に比べて -25.0％( -4件/坪)と大幅に減少しています。)。
平均土地面積は 74.4 坪 (昨年 96.2 坪から -22.7 ％減)。
五日町駅 0.5 万/坪(昨年同期比 -76.1 ％)
五日町駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 0.5万円/坪(0.15万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて -76.1％( -1.6万円/坪)と大幅に下落しています。売買数は 2 件(１年前(2024年)に比べて -71.4％( -5件/坪)と大幅に減少しています。)。
平均土地面積は 107.4 坪 (昨年 191.8 坪から -44.0 ％減)。
価格上昇要因
- 駅からの平均距離が大きく減少(2024年 36.9 分 → 2025年 26.5 分、-28.1 ％と大きく減少)
浦佐駅 2.8 万/坪(昨年同期比 -33.8 ％)
浦佐駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 2.8万円/坪(0.9万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて -33.8％( -1.5万円/坪)と大幅に下落しています。売買数は 4 件(１年前(2024年)に比べて -50.0％( -4件/坪)と大幅に減少しています。)。
平均土地面積は 195.9 坪 (昨年 128.1 坪から +53.0 ％増)。
価格下落要因
- 駅からの平均距離が大きく増加(2024年 18.5 分 → 2025年 25.5 分、+37.8 ％と大きく増加)
セグメントごとの取引物件の内訳
対象駅： セグメント：
※各年ごとの取引件数の割合が高いセグメントほど赤く表示