【監修者】
宅地建物取引士・日商簿記2級
注文住宅会社で15年以上、不動産売買、建築デザイン企画、営業企画等に従事。 主に土地や中古住宅の売買契約、金融・司法書士手続きを経験。 自身でも土地、中古住宅、商業施設等の売買経験あり。 2016年より住宅・不動産専門ライターとしても活動中。 多数の不動産メディアで執筆・監修。 続きを読む...
土地相場の概況
2025年4月〜6月期のJR上越線 (土樽駅～宮内駅)における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 7.8万円/坪(2.3万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて -0.6％( -0.0万円/坪)と僅かに下落しています。売買数は 22 件(１年前(2024年)に比べて -8.3％( -2件/坪)と弱含みに推移しています。)。
平均土地面積は 73.6 坪 (昨年 104.3 坪から -29.4 ％減)。
近年の取引物件の特徴は、土地面積 100 平方メートルを超えるゆったり広々とした物件数が大きく増加。
値上がりした駅数は 3 駅に対して、値下がりした駅数は 2 駅。ほとんどの駅において下落した。小出駅、小千谷駅は、昨年から 20 ％以上の値上がり。最も値上がりしたのは小出駅で昨年に比べ +30.3 ％、坪単価は 7.6 万円/坪となった。
上位 2 駅(小出駅、小千谷駅)は +28.1 ％(坪単価 +1.9 万円/坪)の上昇。一方、下位 2 駅(越後湯沢駅、六日町駅)は -46.3 ％(坪単価 -3.5 万円/坪)の下落。
価格下落要因
- 駅からの平均距離が大きく増加(2024年 23.4 分 → 2025年 33.4 分、+43.0 ％と大きく増加)
駅ごとの土地相場について
鉄道路線中、最高値の駅となった宮内駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 14.0万円/坪(4.2万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて +0.0％( +0.0万円/坪)と僅かに下落しています。売買数は 3 件(１年前(2024年)に比べて -40.0％( -2件/坪)と大幅に減少しています。)。
鉄道路線中、最低値の駅となった越後湯沢駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 3.8万円/坪(1.1万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて -56.1％( -4.8万円/坪)と大幅に下落しています。売買数は 6 件(１年前(2024年)に比べて +100.0％( +3件/坪)と大幅に増加しています。)。
| JR上越線 | 現状(2025) (平均築年・面積) | １年前 (平均築年・面積) | ２年前 (平均築年・面積) |
|---|---|---|---|
| 土樽駅 | - | - | - |
| 越後中里駅 | - | - | - |
| 岩原スキー場前駅 | - | 2.8万/坪 (128坪) | 0.5万/坪 (41.6坪) |
| 越後湯沢駅 | 3.8万/坪 (74.9坪) | 8.6万/坪 (126坪) | 10.4万/坪 (47.6坪) |
| 石打駅 | - | 3.0万/坪 (139坪) | 1.6万/坪 (77.9坪) |
| 大沢駅 | - | - | - |
| 上越国際スキー場前駅 | - | - | - |
| 塩沢駅 | 8.3万/坪 (87.7坪) | 8.1万/坪 (96.8坪) | 9.2万/坪 (57.5坪) |
| 六日町駅 | 3.8万/坪 (52.9坪) | 5.9万/坪 (269坪) | 7.7万/坪 (99.8坪) |
| 五日町駅 | - | 3.3万/坪 (19.7坪) | - |
| 浦佐駅 | - | 4.5万/坪 (75.6坪) | 5.2万/坪 (63.5坪) |
| 八色駅 | - | - | 3.6万/坪 (56.0坪) |
| 小出駅 | 7.6万/坪 (48.4坪) | 5.9万/坪 (26.5坪) | 2.1万/坪 (101坪) |
| 越後堀之内駅 | 3.5万/坪 (74.1坪) | - | 6.7万/坪 (7.6坪) |
| 北堀之内駅 | - | - | - |
| 越後川口駅 | - | - | 0.03万/坪 (154坪) |
| 小千谷駅 | 10.0万/坪 (62.8坪) | 7.9万/坪 (106坪) | 5.0万/坪 (179坪) |
| 越後滝谷駅 | - | - | - |
| 宮内駅 | 14.0万/坪 (110坪) | 14.0万/坪 (91.1坪) | 15.1万/坪 (90.1坪) |
※『ウチノカチ』データベースに登録された土地の実売却価格（国土交通省アンケートに基づく）をもとに、鉄道路線の駅ごとに平均単価を算出。単位：万円、カッコ内は事例物件の平均築年数／同土地面積。
価格変動が大きかった駅について
小出駅 7.6 万/坪(昨年同期比 +30.3 ％)
小出駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 7.6万円/坪(2.3万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて +30.3％( +1.8万円/坪)と大幅に上昇しています。売買数は 1 件(１年前(2024年)に比べて -50.0％( -1件/坪)と大幅に減少しています。)。
平均土地面積は 48.4 坪 (昨年 26.5 坪から +82.9 ％増)。
価格下落要因
- 駅からの平均距離が大きく増加(2024年 9.0 分 → 2025年 26.0 分、+188.9 ％と大きく増加)
小千谷駅 10.0 万/坪(昨年同期比 +25.9 ％)
小千谷駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 10.0万円/坪(3.0万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて +25.9％( +2.0万円/坪)と大幅に上昇しています。売買数は 8 件(１年前(2024年)に比べて +100.0％( +4件/坪)と大幅に増加しています。)。
平均土地面積は 62.8 坪 (昨年 105.9 坪から -40.7 ％減)。
越後湯沢駅 3.8 万/坪(昨年同期比 -56.1 ％)
越後湯沢駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 3.8万円/坪(1.1万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて -56.1％( -4.8万円/坪)と大幅に下落しています。売買数は 6 件(１年前(2024年)に比べて +100.0％( +3件/坪)と大幅に増加しています。)。
平均土地面積は 74.9 坪 (昨年 126.0 坪から -40.6 ％減)。
価格下落要因
- 駅からの平均距離が大きく増加(2024年 44.7 分 → 2025年 70.0 分、+56.7 ％と大きく増加)
六日町駅 3.8 万/坪(昨年同期比 -36.4 ％)
六日町駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 3.8万円/坪(1.1万円/㎡)です。土地相場は１年前(2024年)に比べて -36.4％( -2.2万円/坪)と大幅に下落しています。売買数は 1 件(前年比変わらず)。
平均土地面積は 52.9 坪 (昨年 269.2 坪から -80.3 ％減)。
価格下落要因
- 駅からの平均距離が大きく増加(2024年 4.0 分 → 2025年 14.0 分、+250.0 ％と大きく増加)
セグメントごとの取引物件の内訳
対象駅： セグメント：
※各年ごとの取引件数の割合が高いセグメントほど赤く表示