【監修者】
宅地建物取引士・日商簿記2級
注文住宅会社で15年以上、不動産売買、建築デザイン企画、営業企画等に従事。 主に土地や中古住宅の売買契約、金融・司法書士手続きを経験。 自身でも土地、中古住宅、商業施設等の売買経験あり。 2016年より住宅・不動産専門ライターとしても活動中。 多数の不動産メディアで執筆・監修。 続きを読む...
土地相場の概況
2026年1月〜3月期のJR武蔵野線 (東所沢駅～三郷駅)における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 91.6万円/坪(27.7万円/㎡)です。土地相場は１年前(2025年)に比べて +23.4％( +17.3万円/坪)と大幅に上昇しています。売買数は 15 件(１年前(2025年)に比べて -94.5％( -256件/坪)と大幅に減少しています。)。
平均土地面積は 92.2 坪 (昨年 106.4 坪から -13.4 ％減)。
近年の取引物件の特徴は、土地面積 100 平方メートルを超えるゆったり広々とした物件数が大きく増加。
値上がりした駅数は 4 駅に対して、値下がりした駅数は 3 駅。ほとんどの駅において下落した。武蔵浦和駅、新三郷駅は、昨年から 20 ％以上の値上がり。最も値上がりしたのは吉川駅で昨年に比べ +191.4 ％、坪単価は 62.8 万円/坪となった。
上位 2 駅(吉川駅、東所沢駅)は +165.8 ％(坪単価 +57.0 万円/坪)の上昇。一方、下位 2 駅(越谷レイクタウン駅、東浦和駅)は -41.8 ％(坪単価 -24.4 万円/坪)の下落。
価格上昇要因
- 駅から徒歩 6 分未満の比較的駅が近い物件数が大きく増加(全取引物件に占める割合が 2025年 3.3 ％ → 2026年 6.7 ％)
駅ごとの土地相場について
鉄道路線中、最高値の駅となった武蔵浦和駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 225万円/坪(68.1万円/㎡)です。土地相場は１年前(2025年)に比べて +53.2％( +78.1万円/坪)と大幅に上昇しています。売買数は 3 件(１年前(2025年)に比べて -85.0％( -17件/坪)と大幅に減少しています。)。
鉄道路線中、最低値の駅となった新三郷駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 23.1万円/坪(7.0万円/㎡)です。土地相場は１年前(2025年)に比べて +42.1％( +6.9万円/坪)と大幅に上昇しています。売買数は 2 件(１年前(2025年)に比べて -88.2％( -15件/坪)と大幅に減少しています。)。
| JR武蔵野線 | 現状(2026) (平均築年・面積) | １年前 (平均築年・面積) | ２年前 (平均築年・面積) |
|---|---|---|---|
| 東所沢駅 | 125万/坪 (66.6坪) | 51.9万/坪 (160坪) | 45.1万/坪 (115坪) |
| 新座駅 | - | 75.8万/坪 (106坪) | 63.7万/坪 (128坪) |
| 北朝霞駅 | - | - | - |
| 西浦和駅 | - | 72.4万/坪 (80.9坪) | 60.5万/坪 (67.6坪) |
| 武蔵浦和駅 | 225万/坪 (25.2坪) | 147万/坪 (72.7坪) | 163万/坪 (57.6坪) |
| 南浦和駅 | 121万/坪 (31.0坪) | 164万/坪 (60.7坪) | 144万/坪 (60.9坪) |
| 東浦和駅 | 51.4万/坪 (66.6坪) | 73.5万/坪 (53.8坪) | 69.9万/坪 (75.6坪) |
| 東川口駅 | - | 71.0万/坪 (62.9坪) | 60.5万/坪 (85.4坪) |
| 南越谷駅 | - | - | - |
| 越谷レイクタウン駅 | 23.2万/坪 (203坪) | 50.1万/坪 (139坪) | 39.3万/坪 (101坪) |
| 吉川駅 | 62.8万/坪 (30.3坪) | 21.6万/坪 (184坪) | 29.4万/坪 (105坪) |
| 吉川美南駅 | - | 42.7万/坪 (130坪) | 58.2万/坪 (45.1坪) |
| 新三郷駅 | 23.1万/坪 (169坪) | 16.3万/坪 (163坪) | 28.8万/坪 (152坪) |
| 三郷駅 | - | 39.1万/坪 (62.5坪) | 53.1万/坪 (70.4坪) |
※『ウチノカチ』データベースに登録された土地の実売却価格（国土交通省アンケートに基づく）をもとに、鉄道路線の駅ごとに平均単価を算出。単位：万円、カッコ内は事例物件の平均築年数／同土地面積。
価格変動が大きかった駅について
吉川駅 62.8 万/坪(昨年同期比 +191.4 ％)
吉川駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 62.8万円/坪(19.0万円/㎡)です。土地相場は１年前(2025年)に比べて +191.4％( +41.3万円/坪)と大幅に上昇しています。売買数は 1 件(１年前(2025年)に比べて -96.8％( -30件/坪)と大幅に減少しています。)。
平均土地面積は 30.3 坪 (昨年 184.4 坪から -83.6 ％減)。
価格上昇要因
- 駅からの平均距離が大きく減少(2025年 31.7 分 → 2026年 16.0 分、-49.5 ％と大きく減少)
東所沢駅 124.7 万/坪(昨年同期比 +140.3 ％)
東所沢駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 125万円/坪(37.7万円/㎡)です。土地相場は１年前(2025年)に比べて +140.3％( +72.8万円/坪)と大幅に上昇しています。売買数は 1 件(１年前(2025年)に比べて -96.7％( -29件/坪)と大幅に減少しています。)。
平均土地面積は 66.6 坪 (昨年 160.2 坪から -58.5 ％減)。
価格上昇要因
- 駅からの平均距離が大きく減少(2025年 16.4 分 → 2026年 5.0 分、-69.6 ％と大きく減少)
- 駅から徒歩 6 分未満の比較的駅が近い物件数が大きく増加(全取引物件に占める割合が 2025年 10.0 ％ → 2026年 100.0 ％)
越谷レイクタウン駅 23.2 万/坪(昨年同期比 -53.6 ％)
越谷レイクタウン駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 23.2万円/坪(7.0万円/㎡)です。土地相場は１年前(2025年)に比べて -53.6％( -26.8万円/坪)と大幅に下落しています。売買数は 3 件(１年前(2025年)に比べて -82.4％( -14件/坪)と大幅に減少しています。)。
平均土地面積は 203.2 坪 (昨年 139.4 坪から +45.7 ％増)。
価格下落要因
- 駅からの平均距離が大きく増加(2025年 16.4 分 → 2026年 22.7 分、+38.1 ％と大きく増加)
東浦和駅 51.4 万/坪(昨年同期比 -30.0 ％)
東浦和駅における土地の価格相場(平均取引価格)は坪単価 51.4万円/坪(15.6万円/㎡)です。土地相場は１年前(2025年)に比べて -30.0％( -22.0万円/坪)と大幅に下落しています。売買数は 3 件(１年前(2025年)に比べて -89.3％( -25件/坪)と大幅に減少しています。)。
平均土地面積は 66.6 坪 (昨年 53.8 坪から +23.7 ％増)。
価格下落要因
- 駅からの平均距離が大きく増加(2025年 19.7 分 → 2026年 27.0 分、+37.2 ％と大きく増加)
セグメントごとの取引物件の内訳
対象駅： セグメント：
※各年ごとの取引件数の割合が高いセグメントほど赤く表示