【監修者】
宅地建物取引士・日商簿記2級
注文住宅会社で15年以上、不動産売買、建築デザイン企画、営業企画等に従事。 主に土地や中古住宅の売買契約、金融・司法書士手続きを経験。 自身でも土地、中古住宅、商業施設等の売買経験あり。 2016年より住宅・不動産専門ライターとしても活動中。 多数の不動産メディアで執筆・監修。 続きを読む...
中古一戸建て相場の概況
2025年1月〜12月期の上田電鉄別所線 (上田駅～別所温泉駅)における中古一戸建ての価格相場(平均取引価格)は坪単価 39.4万円/坪(11.9万円/㎡)です。中古一戸建て相場は１年前(2024年)に比べて -20.1％( -9.9万円/坪)と大幅に下落しています。売買数は 83 件(１年前(2024年)に比べて -39.0％( -53件/坪)と大幅に減少しています。)。
平均築年数は 34.3年(昨年 27.0年から +27.3 ％増)。平均土地面積は 110.6 坪 (昨年 109.3 坪から +1.2 ％増)。平均建物面積は 55.4 坪 (昨年 45.0 坪から +23.1 ％増)。
近年の取引物件の特徴は、築 40 年を超える高経年物件数が大きく増加、築 40 年以内の比較的古い物件数が増加。
値上がりした駅数は 3 駅に対して、値下がりした駅数は 9 駅。ほとんどの駅において下落した。寺下駅、別所温泉駅は、昨年から 20 ％以上の値上がり。最も値上がりしたのは塩田町駅で昨年に比べ +185.9 ％、坪単価は 54.3 万円/坪となった。
上位 2 駅(塩田町駅、寺下駅)は +137.9 ％(坪単価 +34.7 万円/坪)の上昇。一方、下位 2 駅(神畑駅、大学前駅)は -85.1 ％(坪単価 -41.8 万円/坪)の下落。
価格上昇要因
- 駅から徒歩 3 分未満の駅近物件数が大きく増加(全取引物件に占める割合が 2024年 0.7 ％ → 2025年 1.2 ％)
価格下落要因
- 平均築年数が大きく増加(2024年 27.0 年 → 2025年 34.3 年、+27.3 ％と大きく増加)
- 築 40 年を超える高経年物件数が大きく増加(全取引物件に占める割合が 2024年 32.8 ％ → 2025年 43.8 ％)
- 築 40 年以内の比較的古い物件数が増加(全取引物件に占める割合が 2024年 31.3 ％ → 2025年 37.5 ％)
駅ごとの中古一戸建て相場について
鉄道路線中、最高値の駅となった寺下駅における中古一戸建ての価格相場(平均取引価格)は坪単価 71.9万円/坪(21.7万円/㎡)です。中古一戸建て相場は１年前(2024年)に比べて +90.0％( +34.0万円/坪)と大幅に上昇しています。売買数は 1 件(１年前(2024年)に比べて -75.0％( -3件/坪)と大幅に減少しています。)。
鉄道路線中、最低値の駅となった神畑駅における中古一戸建ての価格相場(平均取引価格)は坪単価 1.7万円/坪(0.5万円/㎡)です。中古一戸建て相場は１年前(2024年)に比べて -93.2％( -22.5万円/坪)と大幅に下落しています。売買数は 1 件(１年前(2024年)に比べて -50.0％( -1件/坪)と大幅に減少しています。)。
| 上田電鉄別所線 | 現状(2025) (平均築年・面積) | １年前 (平均築年・面積) | ２年前 (平均築年・面積) |
|---|---|---|---|
| 上田駅 | 44.9万/坪 (34.4年/106坪) | 57.1万/坪 (28.8年/121坪) | 45.3万/坪 (29.0年/108坪) |
| 城下駅 | 42.9万/坪 (40.2年/135坪) | 58.8万/坪 (11.9年/74.1坪) | 34.4万/坪 (37.3年/150坪) |
| 三好町駅 | 30.1万/坪 (41.7年/57.5坪) | 77.9万/坪 (8.9年/101坪) | 49.9万/坪 (29.5年/52.2坪) |
| 赤坂上駅 | 34.9万/坪 (27.8年/121坪) | 36.3万/坪 (28.4年/93.4坪) | 49.2万/坪 (25.3年/109坪) |
| 上田原駅 | 38.7万/坪 (35.3年/79.9坪) | 68.1万/坪 (16.9年/78.7坪) | 53.0万/坪 (20.6年/77.6坪) |
| 寺下駅 | 71.9万/坪 (9.3年/118坪) | 37.8万/坪 (18.6年/107坪) | 59.7万/坪 (24.9年/230坪) |
| 神畑駅 | 1.7万/坪 (46.3年/72.6坪) | 24.2万/坪 (31.9年/119坪) | 16.2万/坪 (34.9年/121坪) |
| 大学前駅 | 18.2万/坪 (37.8年/159坪) | 79.3万/坪 (19.9年/115坪) | 58.8万/坪 (28.0年/123坪) |
| 下之郷駅 | 6.4万/坪 (35.0年/63.5坪) | 16.8万/坪 (40.9年/130坪) | 38.1万/坪 (35.0年/166坪) |
| 中塩田駅 | - | 46.6万/坪 (28.4年/85.3坪) | 94.3万/坪 (18.2年/84.3坪) |
| 塩田町駅 | 54.3万/坪 (30.6年/109坪) | 19.0万/坪 (40.6年/160坪) | 20.2万/坪 (39.4年/87.7坪) |
| 中野駅 | - | 43.2万/坪 (23.0年/75.6坪) | 18.7万/坪 (38.8年/81.7坪) |
| 舞田駅 | 11.4万/坪 (46.5年/127坪) | 17.8万/坪 (39.5年/186坪) | - |
| 八木沢駅 | - | 2.4万/坪 (45.8年/28.7坪) | 2.3万/坪 (45.8年/200坪) |
| 別所温泉駅 | 32.6万/坪 (29.3年/217坪) | 21.5万/坪 (35.5年/74.1坪) | 11.2万/坪 (55.5年/91.3坪) |
※『ウチノカチ』データベースに登録された中古一戸建ての実売却価格（国土交通省アンケートに基づく）をもとに、鉄道路線の駅ごとに平均単価を算出。単位：万円、カッコ内は事例物件の平均築年数／同土地面積。
価格変動が大きかった駅について
塩田町駅 54.3 万/坪(昨年同期比 +185.9 ％)
塩田町駅における中古一戸建ての価格相場(平均取引価格)は坪単価 54.3万円/坪(16.4万円/㎡)です。中古一戸建て相場は１年前(2024年)に比べて +185.9％( +35.3万円/坪)と大幅に上昇しています。売買数は 3 件(１年前(2024年)に比べて -50.0％( -3件/坪)と大幅に減少しています。)。
平均築年数は 30.6年(昨年 40.6年から -24.5 ％減)。平均土地面積は 108.9 坪 (昨年 160.3 坪から -32.1 ％減)。平均建物面積は 25.2 坪 (昨年 44.1 坪から -42.9 ％減)。
価格上昇要因
- 平均築年数が大きく減少(2024年 40.6 年 → 2025年 30.6 年、-24.5 ％と大きく減少)
- 駅からの平均距離が大きく減少(2024年 19.8 分 → 2025年 9.7 分、-51.3 ％と大きく減少)
- 築 40 年を超える高経年物件数が僅かに減少(全取引物件に占める割合が 2024年 50.0 ％ → 2025年 50.0 ％)
寺下駅 71.9 万/坪(昨年同期比 +90.0 ％)
寺下駅における中古一戸建ての価格相場(平均取引価格)は坪単価 71.9万円/坪(21.7万円/㎡)です。中古一戸建て相場は１年前(2024年)に比べて +90.0％( +34.0万円/坪)と大幅に上昇しています。売買数は 1 件(１年前(2024年)に比べて -75.0％( -3件/坪)と大幅に減少しています。)。
平均築年数は 9.3年(昨年 18.6年から -50.2 ％減)。平均土地面積は 118.0 坪 (昨年 107.4 坪から +9.9 ％増)。平均建物面積は 34.8 坪 (昨年 37.4 坪から -7.1 ％減)。
価格上昇要因
- 平均築年数が大きく減少(2024年 18.6 年 → 2025年 9.3 年、-50.2 ％と大きく減少)
価格下落要因
- 駅からの平均距離が大きく増加(2024年 21.0 分 → 2025年 30.0 分、+42.9 ％と大きく増加)
神畑駅 1.7 万/坪(昨年同期比 -93.2 ％)
神畑駅における中古一戸建ての価格相場(平均取引価格)は坪単価 1.7万円/坪(0.5万円/㎡)です。中古一戸建て相場は１年前(2024年)に比べて -93.2％( -22.5万円/坪)と大幅に下落しています。売買数は 1 件(１年前(2024年)に比べて -50.0％( -1件/坪)と大幅に減少しています。)。
平均築年数は 46.3年(昨年 31.9年から +45.1 ％増)。平均土地面積は 72.6 坪 (昨年 119.5 坪から -39.2 ％減)。平均建物面積は 24.2 坪 (昨年 87.7 坪から -72.4 ％減)。
価格下落要因
- 平均築年数が大きく増加(2024年 31.9 年 → 2025年 46.3 年、+45.1 ％と大きく増加)
- 駅からの平均距離が大きく増加(2024年 6.0 分 → 2025年 8.0 分、+33.3 ％と大きく増加)
- 築 40 年を超える高経年物件数が大きく増加(全取引物件に占める割合が 2024年 50.0 ％ → 2025年 100.0 ％)
大学前駅 18.2 万/坪(昨年同期比 -77.1 ％)
大学前駅における中古一戸建ての価格相場(平均取引価格)は坪単価 18.2万円/坪(5.5万円/㎡)です。中古一戸建て相場は１年前(2024年)に比べて -77.1％( -61.2万円/坪)と大幅に下落しています。売買数は 2 件(前年比変わらず)。
平均築年数は 37.8年(昨年 19.9年から +89.9 ％増)。平均土地面積は 158.8 坪 (昨年 115.0 坪から +38.2 ％増)。平均建物面積は 78.7 坪 (昨年 34.0 坪から +131.1 ％増)。
価格上昇要因
- 築 40 年以内の比較的古い物件数が僅かに減少(全取引物件に占める割合が 2024年 50.0 ％ → 2025年 50.0 ％)
価格下落要因
- 平均築年数が大きく増加(2024年 19.9 年 → 2025年 37.8 年、+89.9 ％と大きく増加)
- 駅から徒歩 6 分未満の比較的駅が近い物件数が僅かに減少(全取引物件に占める割合が 2024年 50.0 ％ → 2025年 50.0 ％)
セグメントごとの取引物件の内訳
対象駅： セグメント：
※各年ごとの取引件数の割合が高いセグメントほど赤く表示