【監修者】
宅地建物取引士・日商簿記2級
注文住宅会社で15年以上、不動産売買、建築デザイン企画、営業企画等に従事。 主に土地や中古住宅の売買契約、金融・司法書士手続きを経験。 自身でも土地、中古住宅、商業施設等の売買経験あり。 2016年より住宅・不動産専門ライターとしても活動中。 多数の不動産メディアで執筆・監修。 続きを読む...
中古一戸建て相場の概況
2025年10月〜12月期の西武池袋線 (池袋駅～秋津駅)における中古一戸建ての価格相場(平均取引価格)は坪単価 190万円/坪(57.5万円/㎡)です。中古一戸建て相場は１年前(2024年)に比べて +0.2％( +0.3万円/坪)と僅かに上昇しています。売買数は 245 件(１年前(2024年)に比べて -4.7％( -12件/坪)と小幅に減少しています。)。
平均築年数は 12.8年(昨年 17.8年から -28.1 ％減)。平均土地面積は 34.0 坪 (昨年 37.8 坪から -10.3 ％減)。平均建物面積は 32.7 坪 (昨年 41.9 坪から -21.9 ％減)。
近年の取引物件の特徴は、築 6 年未満の築浅物件数が大きく増加、駅から徒歩 20 分以上の徒歩圏外の物件数が大きく増加。
値上がりした駅数は 9 駅に対して、値下がりした駅数は 7 駅。おおむね昨年と横ばい傾向。池袋駅、東長崎駅、ひばりケ丘駅、清瀬駅は、昨年から 20 ％以上の値上がり。最も値上がりしたのはひばりケ丘駅で昨年に比べ +36.5 ％、坪単価は 198 万円/坪となった。
上位 2 駅(ひばりケ丘駅、東長崎駅)は +34.7 ％(坪単価 +61.3 万円/坪)の上昇。一方、下位 2 駅(石神井公園駅、中村橋駅)は -18.0 ％(坪単価 -45.4 万円/坪)の下落。
価格上昇要因
- 平均築年数が大きく減少(2024年 17.8 年 → 2025年 12.8 年、-28.1 ％と大きく減少)
- 築 6 年未満の築浅物件数が大きく増加(全取引物件に占める割合が 2024年 1.2 ％ → 2025年 7.9 ％)
- 築 40 年以内の比較的古い物件数が大きく減少(全取引物件に占める割合が 2024年 25.2 ％ → 2025年 19.5 ％)
価格下落要因
- 駅からの平均距離が増加(2024年 14.0 分 → 2025年 16.0 分、+14.2 ％と増加)
- 駅から徒歩 6 分未満の比較的駅が近い物件数が大きく減少(全取引物件に占める割合が 2024年 11.1 ％ → 2025年 6.7 ％)
- 駅から徒歩 3 分未満の駅近物件数が大きく減少(全取引物件に占める割合が 2024年 1.2 ％ → 2025年 0.5 ％)
駅ごとの中古一戸建て相場について
鉄道路線中、最高値の駅となった池袋駅における中古一戸建ての価格相場(平均取引価格)は坪単価 420万円/坪(127万円/㎡)です。中古一戸建て相場は１年前(2024年)に比べて +29.7％( +96.1万円/坪)と大幅に上昇しています。売買数は 2 件(１年前(2024年)に比べて -84.6％( -11件/坪)と大幅に減少しています。)。
鉄道路線中、最低値の駅となった秋津駅における中古一戸建ての価格相場(平均取引価格)は坪単価 135万円/坪(40.9万円/㎡)です。中古一戸建て相場は１年前(2024年)に比べて -5.2％( -7.4万円/坪)と弱含みに推移しています。売買数は 13 件(１年前(2024年)に比べて +30.0％( +3件/坪)と大幅に増加しています。)。
| 西武池袋線 | 現状(2025) (平均築年・面積) | １年前 (平均築年・面積) | ２年前 (平均築年・面積) |
|---|---|---|---|
| 池袋駅 | 420万/坪 (37.3年/40.8坪) | 324万/坪 (30.1年/36.5坪) | 310万/坪 (30.4年/21.8坪) |
| 椎名町駅 | 288万/坪 (11.8年/42.0坪) | 294万/坪 (15.9年/30.5坪) | 314万/坪 (9.8年/18.2坪) |
| 東長崎駅 | 282万/坪 (13.0年/19.9坪) | 213万/坪 (30.3年/14.4坪) | 201万/坪 (21.0年/18.5坪) |
| 江古田駅 | 203万/坪 (8.8年/43.9坪) | 244万/坪 (25.3年/41.7坪) | 175万/坪 (33.5年/44.3坪) |
| 桜台駅 | 252万/坪 (3.8年/25.7坪) | 233万/坪 (34.8年/31.8坪) | 309万/坪 (7.4年/30.9坪) |
| 練馬駅 | 222万/坪 (19.7年/29.2坪) | 244万/坪 (15.3年/26.2坪) | 283万/坪 (11.1年/80.5坪) |
| 中村橋駅 | 209万/坪 (34.1年/30.3坪) | 253万/坪 (14.1年/40.1坪) | 186万/坪 (14.9年/34.5坪) |
| 富士見台駅 | 235万/坪 (10.5年/38.4坪) | 223万/坪 (13.8年/29.9坪) | 242万/坪 (12.4年/45.4坪) |
| 練馬高野台駅 | 197万/坪 (13.5年/28.0坪) | 204万/坪 (19.2年/33.1坪) | 202万/坪 (13.4年/33.3坪) |
| 石神井公園駅 | 206万/坪 (16.6年/35.4坪) | 253万/坪 (24.5年/50.6坪) | 209万/坪 (11.8年/33.8坪) |
| 大泉学園駅 | 182万/坪 (15.3年/33.6坪) | 174万/坪 (17.9年/40.7坪) | 182万/坪 (15.5年/38.9坪) |
| 保谷駅 | 195万/坪 (8.1年/32.6坪) | 172万/坪 (15.2年/30.7坪) | 161万/坪 (15.6年/28.8坪) |
| ひばりケ丘駅 | 198万/坪 (20.6年/33.4坪) | 145万/坪 (18.0年/50.0坪) | 190万/坪 (12.5年/38.1坪) |
| 東久留米駅 | 145万/坪 (10.0年/34.1坪) | 141万/坪 (17.5年/36.4坪) | 152万/坪 (11.9年/34.0坪) |
| 清瀬駅 | 149万/坪 (6.4年/36.3坪) | 121万/坪 (12.6年/32.8坪) | 146万/坪 (8.4年/36.0坪) |
| 秋津駅 | 135万/坪 (5.2年/36.9坪) | 143万/坪 (10.0年/34.2坪) | 118万/坪 (19.7年/44.5坪) |
※『ウチノカチ』データベースに登録された中古一戸建ての実売却価格（国土交通省アンケートに基づく）をもとに、鉄道路線の駅ごとに平均単価を算出。単位：万円、カッコ内は事例物件の平均築年数／同土地面積。
価格変動が大きかった駅について
ひばりケ丘駅 197.9 万/坪(昨年同期比 +36.5 ％)
ひばりケ丘駅における中古一戸建ての価格相場(平均取引価格)は坪単価 198万円/坪(59.9万円/㎡)です。中古一戸建て相場は１年前(2024年)に比べて +36.5％( +53.0万円/坪)と大幅に上昇しています。売買数は 20 件(１年前(2024年)に比べて -28.6％( -8件/坪)と大幅に減少しています。)。
平均築年数は 20.6年(昨年 18.0年から +14.5 ％増)。平均土地面積は 33.4 坪 (昨年 50.0 坪から -33.2 ％減)。平均建物面積は 25.4 坪 (昨年 56.7 坪から -55.2 ％減)。
価格上昇要因
- 築 40 年以内の比較的古い物件数が大きく減少(全取引物件に占める割合が 2024年 36.0 ％ → 2025年 15.0 ％)
- 築 3 年未満の新築同様の物件数が小幅増加(全取引物件に占める割合が 2024年 24.0 ％ → 2025年 25.0 ％)
価格下落要因
- 平均築年数が増加(2024年 18.0 年 → 2025年 20.6 年、+14.5 ％と増加)
- 築 40 年を超える高経年物件数が大きく増加(全取引物件に占める割合が 2024年 8.0 ％ → 2025年 20.0 ％)
- 駅から徒歩 6 分未満の比較的駅が近い物件数が減少(全取引物件に占める割合が 2024年 7.1 ％ → 2025年 5.9 ％)
東長崎駅 282.2 万/坪(昨年同期比 +32.8 ％)
東長崎駅における中古一戸建ての価格相場(平均取引価格)は坪単価 282万円/坪(85.4万円/㎡)です。中古一戸建て相場は１年前(2024年)に比べて +32.8％( +69.7万円/坪)と大幅に上昇しています。売買数は 6 件(１年前(2024年)に比べて +200.0％( +4件/坪)と大幅に増加しています。)。
平均築年数は 13.0年(昨年 30.3年から -57.2 ％減)。平均土地面積は 19.9 坪 (昨年 14.4 坪から +38.6 ％増)。平均建物面積は 27.2 坪 (昨年 23.4 坪から +16.1 ％増)。
価格上昇要因
- 平均築年数が大きく減少(2024年 30.3 年 → 2025年 13.0 年、-57.2 ％と大きく減少)
- 築 40 年以内の比較的古い物件数が大きく減少(全取引物件に占める割合が 2024年 100.0 ％ → 2025年 20.0 ％)
価格下落要因
- 駅から徒歩 6 分未満の比較的駅が近い物件数が僅かに減少(全取引物件に占める割合が 2024年 50.0 ％ → 2025年 50.0 ％)
石神井公園駅 205.6 万/坪(昨年同期比 -18.7 ％)
石神井公園駅における中古一戸建ての価格相場(平均取引価格)は坪単価 206万円/坪(62.2万円/㎡)です。中古一戸建て相場は１年前(2024年)に比べて -18.7％( -47.2万円/坪)と不調に推移しています。売買数は 24 件(１年前(2024年)に比べて +20.0％( +4件/坪)と大幅に増加しています。)。
平均築年数は 16.6年(昨年 24.5年から -32.1 ％減)。平均土地面積は 35.4 坪 (昨年 50.6 坪から -30.1 ％減)。平均建物面積は 33.1 坪 (昨年 47.8 坪から -30.6 ％減)。
価格上昇要因
- 平均築年数が大きく減少(2024年 24.5 年 → 2025年 16.6 年、-32.1 ％と大きく減少)
- 築 40 年を超える高経年物件数が大きく減少(全取引物件に占める割合が 2024年 31.6 ％ → 2025年 4.2 ％)
価格下落要因
- 駅からの平均距離が増加(2024年 15.4 分 → 2025年 18.3 分、+19.2 ％と増加)
- 築 40 年以内の比較的古い物件数が大きく増加(全取引物件に占める割合が 2024年 26.3 ％ → 2025年 33.3 ％)
- 駅から徒歩 6 分未満の比較的駅が近い物件数が大きく減少(全取引物件に占める割合が 2024年 5.6 ％ → 2025年 4.3 ％)
中村橋駅 209.3 万/坪(昨年同期比 -17.3 ％)
中村橋駅における中古一戸建ての価格相場(平均取引価格)は坪単価 209万円/坪(63.3万円/㎡)です。中古一戸建て相場は１年前(2024年)に比べて -17.3％( -43.7万円/坪)と不調に推移しています。売買数は 3 件(１年前(2024年)に比べて -70.0％( -7件/坪)と大幅に減少しています。)。
平均築年数は 34.1年(昨年 14.1年から +142.5 ％増)。平均土地面積は 30.3 坪 (昨年 40.1 坪から -24.5 ％減)。平均建物面積は 31.3 坪 (昨年 61.0 坪から -48.7 ％減)。
価格下落要因
- 平均築年数が大きく増加(2024年 14.1 年 → 2025年 34.1 年、+142.5 ％と大きく増加)
- 駅からの平均距離が大きく増加(2024年 7.8 分 → 2025年 13.3 分、+70.9 ％と大きく増加)
- 築 40 年を超える高経年物件数が大きく増加(全取引物件に占める割合が 2024年 10.0 ％ → 2025年 33.3 ％)
セグメントごとの取引物件の内訳
対象駅： セグメント：
※各年ごとの取引件数の割合が高いセグメントほど赤く表示